本次提案的任务定位之前？?使项目成为区域标杆项目，提升区域的板块价值，再反作用于项目，使其相辅相成，板块与项目相互拉动。?通过科学合理的业态建议，保证项目在后期运营成功，打破目前木渎的商业格局，成为木渎的新中心。?为客户创造更多让渡价值，从而避开同质化竞争，最终实现开发商利润最大化。带着任务思考，逐步解决问题……sPART.1解读tn项目立地条件分析etnChapter-2o市场C苏州市场园区市场录竞品分析目Chapter-3认知1B价值提炼1B产品分析结论Chapter-4惠润凯马广场商业地块客户竞品客户分析定位报告1A成交客户分析Chapter-5博思堂·商业事业部营销2010年7月26日1B价格建议推案节奏企划推广广告表现一切定位非凭空而定，需从项目所处环境出发……PART.1-项目立地条件分析?报广、杂志安排?搜房网广告频次与主题?户外、短信、车身、直邮、夹报、活动?电视、电台、影院?总体费用预计项目区位分析?项目位于凯马汽车城内，位于区域次干道丹枫路及凯马大街交界，丹枫路可由凯马大街与苏福狮山路CBD路相连。?项目向东通过苏福路、西环高架可快速到达苏州其他区域。灵岩山、天平山景华夏五金机区横塘家居建材市?项目可通过苏福路到达木渎商电城场圈、灵岩山、天平山等景区。木渎商凯马汽车城圈国际教育园?项目周边专业市场较多，东侧北区为横塘建材市场，汽车用品专卖上方山国家森林店、华夏五金机电城。公园项目具有良好的区位优势，太湖旅游度假经济、木渎古镇旅游经济以及凯马广场汽车文化经济联动影响，带来人气的同时带来商业发展，投资具备前景。项目交通分析?项目位于苏福路南侧，位于区域次干道丹枫路及凯马大街交界；?项目北侧为主干道苏福路双向四车道；由苏福路向东5分钟可上高架、高速通往各个区域；向西可通往木渎古镇、太湖、光福等区域。金枫路?项目南侧为老居民区，且有一条小路相苏福路隔，通达性一般；?未来规划：三横两纵的主干路骨架，三横：竹园路、枫江路、新宝带西路；两纵：金山路、长江路。新宝带西路项目?中环快速干线的规划：星华街、春申湖路、金枫路、越湖路、尹山大桥、东方大道将共同构成第二条环行快速路骨架。项目北侧苏福路为区域内快速路，将为项目带来外区域的消费客源，扩大项目的辐射范围。项目未来周边交通路网将会进一步完善，但目前项目周边的公共交通尚未完善。项目周边规划项目地块位置凯马广场，政府大力打造的城市名片工程，城市西南部商业副中心，占地面积1500亩，建筑面积110万平方米，五大功能定位，全新运作模式的品牌汽车城，以此形成以汽车为相关主题的综合性文化中心、商业中心、娱乐中心。凯马广场规划图汽车城“一核，两轴，两心，五区”规划?一核：以会展中心为中央商务核；?两轴：金江路发展轴和滨江景观轴；?两心：以主题公园和标志塔为景观中心；?五区：以道路划分为五大功能区：汽车贸易区、汽车商务区、汽车运动区、汽车休闲区、汽车文化区。功能布局图项目凯马广场中央商务区的核心区，具备较强的规划优势，但区域规划实现时间、市场培育期较长。区域消费力分析中心城区凯马汽车城苏福路木渎商圈凯马汽车城消费群体分析：太湖区域?太湖、木渎等地的旅游人群：不会来?木渎镇消费群体：几乎不来?中心城区消费群体：很少来?周边人口：消费可能性较大目前凯马汽车城消费主要以汽车4S店为主的汽车产业消费，缺乏目的性消费的商业业态，因此消费客群较为狭窄。凯马板块价值木渎商圈分析：?镇区交通较为混乱，停车问题突出；?人口密度大，治安、消防隐患较大；?现有的核心商业区，不具备扩容的条件；凯马区域分析：?交通便捷，路网不断完善；?未来区域规划具备明显优势、储备发展用地较多；?汽车主题突出：一、发展汽车产业，带动地方经济；二、发展汽车主题商业消费，完善区域功能。发展木渎：凯马首选，再造木渎新核心！项目基本指标成交楼面总起报价面积土地出让价价价地块位置编号规划指标要求㎡用途年限元/元/万元/㎡㎡㎡元　吴中区木渎　　苏地建筑凯马大街东商服容积率绿地率2009-B-921330640年密度4500458411466100侧、丹枫路用地　　号　南侧≤4.0≤55%≥20%项目地块为不规则五边形，对地块后期的规划将会造成一定影响。项目四至分析东：项目东侧紧邻汽车4S店北：项目北侧为东方锦城北西东南西：项目西侧为中澳广场南：南侧为老居民房、悠尚生活广场和飞凡第5街项目周边的商业氛围较为缺乏，底商加酒店式公寓的商业项目较多，按照区域发展，本项目与其有一定相似性，本项目销售将面临一定压力。项目周边环境介绍向阳路516华夏五金机电城15山水华庭科技创业园长江路珠江路苏香名园1213科大天平校区诚河新旅城万利精品家14居广场UP上城4长江一号36江南汽配市场2苏福路1凯马新世界飞凡第五街7东方锦城珠江新城8119本案悠尚生活广场竞品分析去化情项目名称项目位置开盘时间入住时间主力面积销售均价开发商况吴中区木渎苏福凯马广场·东方苏州市信德房地路凯迪拉克专卖2007-62008-12-31100㎡10000元/㎡95%锦城产开发有限公司店南侧吴中木渎中山东苏州凯美房地产悠尚生活广场路中澳会展中心20102010-10100-200㎡//开发有限公司西侧吴中区苏福路珠苏州爱华房地产飞凡第5街2008-10-252009-12100㎡//江路路口开发有限公司苏福路与珠江路珠江新城2010-7底-30-150纯一层16000元/㎡/苏州信德房产交界处往南总体量产品面积产品均价去化项目名称项目位置楼层开发商㎡㎡元/㎡情况1楼20000，2楼长江一号1-3苏州市福鑫商品房开发长江路9号2300040-50、10015000约30%（在售）层有限公司3楼10000UP上城金鑫房产开发有限公长江路58号110000501层30000约80%（在售）司木渎分公司凯马新世界长江路与苏福路1-2尼盛国际投资管理有限55000137-400尚未出售/（在售）交叉口层公司??华夏五金机电城苏州市长江路1-3苏州华夏五金机电城投15000040-13010000约90%（在售）?凯马广场88·号东方锦城商铺，开盘时间较早层，已为现房，但其空置率较高。资开发有限司?悠尚生活广场、珠江新城商铺尚未对外公开，飞凡第5街商铺已被开发商内部订购。?长江路沿线商铺价格高于凯马广场周边商业价格。项目周边商业介绍凯马大街两侧商业商家类别商家名称彩虹舫大酒店、水天堂大酒店、东南亚美食、西餐、红焦点、鑫鑫岛海鲜城、餐饮白乐火锅店、沙县小吃、陆振兴、采香泾酒庄、阿旺麻辣烫、木渎人家休闲、娱乐大汉松骨足疗、红酒香槟会所、两岸咖啡零售顺心超市、华美超市、凯马烟酒商行、益生堂药店、汇通天下、仁德行吉利汽车4S店、中铁快运、明安斯巴鲁凯马展厅、海马汽车4S店、苏州波士其他堂科技有限公司目前凯马广场在经营的商业主要沿凯马大街两侧商铺展开，以配套商业为主，如：餐饮、零售等；商业档次以中档为主；目前经营状况一般。项目周边公寓介绍产品面产品均价项目名称位置体量总户数存量层高积楼层去化情况（元/㎡）（㎡）木渎中山东路悠尚生活广场中澳会展中心37898320249542-453-7层8500-880022%（在售）西侧木渎苏福路凯商铺4层/公寓东方锦城迪拉克专卖店3600018004.840-508300100%7层南侧南户型苏福路珠江路49飞凡第5街33000219054-10层9000100%路口北户型37中澳广场苏福路华诚别A幢3-10层B幢329804800540-506000100%（已交房）克专营店对面2-11层凯马新世界长江路与苏福55000383543.345-743-10层520086%（在售）路交叉口复式公寓7层长江壹号长江路9号11000026404.9530-509200100%商铺3层1层为商铺，2-10000（精装苏福路与珠江约2002010年7珠江新城37018/540-5010层为酒店式公）路交界处往南套月底开盘寓8500（毛坯）项目周边酒店式公寓以精装、挑高为主，去化情况良好。悠尚生活广场酒店式公寓销售率22%，去化率较低。珠江新城今年7月底开盘，预计推出200多套房源。项目周边公寓户型介绍上城户型图点评：户型南北通透，布局合理，功能齐全，且增设飘窗；部分户型不方正。项目周边公寓户型介绍飞凡第五街户型图点评：小面积大空间，布局紧凑，功能明确，动静分区，但户型比较封闭，通透性差。项目周边公寓户型介绍悠尚生活广场户型图二室二厅二卫42㎡二室二厅二卫42㎡二室二厅二卫45㎡点评：户型方正，空间划分合理，阔景客厅，双卧双卫设计，但南北不通透，部分产品朝向有问题。项目周边环境总结?商业经营状况：项目周边多为在建及刚交房项目为主，整体入住率较低，商业发展不成熟，人流较少；目前东方锦城酒店式公寓和商铺以基本售完，商铺已有小部分商家在经营，空置率较高；在经营以中低档为主，经营情况较差。?商铺销售状况：项目周边商铺去化难度较大，目前处于有价无市的状态，商铺销售价格一般为1-2层12000-15000元/㎡。?酒店式公寓状况：项目周边酒店式公寓主要以精装、挑高为主，档次为中档、中低档；酒店式公寓销售价格一般为8500元/㎡-9000元/㎡(精装、层高5m)。此产品目前面临严重的同质化竞争，产品缺乏特色，因此面临较大的去化压力。?本项目不靠近主干道，且周边商业氛围不够浓郁，人流依靠汽车4S店的客户，办公需求很低；因此项目商务办公条件较为缺乏。项目SWOT分析优势(S)劣势(W)机会(O)威胁(T)?项目位于木渎规划?项目被紧邻的中澳?木渎规划了一千亩?目前悠尚生活广场了一千亩的汽车园区广场和东方锦城遮挡的汽车园区