HFHHAH-2012/06-BKYJ-01合肥住宅市场板块研究中心板块、滨湖板块、蜀山区板块、经开区板块、政务区板块、高新区板块、庐阳区板块、北城板块、包河工业园板块、包河区板块、龙岗板块、瑶海板块、新站区板块开发研究中心市场研究部2012年6月版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归合富辉煌（中国）所有，未经合富辉煌（中国）书面许可，不得擅自向其他任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分和全部内容。住宅板块随着城市版图的不断扩张，合肥住宅板块也随之细化，呈现纵向、横向拉北城板块伸态势：新站区板块森林公板园块临泉路板块龙岗板块瑶海区板块大蜀山板块中心区板块块区板蜀山高新区板块包河区板块政务区板块包河工业园板块经开区大学城板块南滟湖板块滨湖板块板块表现板块名称上半年去化存量后续供应代表项目中心板块3.2017.083.70融侨观邸、合作经济广场、东方广场滨湖板块22.9537.69381.28万科城、保利拉菲公馆、旭辉御府、滨湖假日蜀山区板块43.11113.02222.40华地公馆、信达西山银杏、安粮城市广场明珠广场板块9.9736.68104.37中环城、紫御府、国辉花半里南滟湖板块9.3712.27135.15绿地滨湖国际花都、建业时光源著、御湖观邸政务区板块17.2553.74255.60新地中心、凯旋门、琥珀五环城高新区板块13.9440.43268.74中海原山、华地紫园北二环板块4.066.4889.60大富绿洲、北环阳光临泉路板块8.6914.74147.30祥源翡丽城、华润橡树湾森林公园板块49.2068.78746.90明发商业广场、中铁国际城、海亮兰郡北城板块32.2774.231052.85恒大帝景、北城国际城、国强幸福彼岸包河工业园板块6.9020.0590.80国开公馆、九珑湾、水丽坊自在城包河区板块43.7078.79162.00万达公馆、益力檀宫、和润华府龙岗板块17.9436.34149.90恒大城、圣地亚哥、京冠万城华府瑶海板块15.0651.2098.30华润紫云府、柏庄春暖花开、和平盛世新站区板块21.3051.28156.20家天下、光盛豪庭、金辉悦府合计318.91712.804065.09——中心板块依托市中心配套及城市价值，实现较高溢价，但在售项目多以综合体形式出现，住宅后续供应乏力，供地限制对于市中心板块的影响已经显现，板块地位逐步减弱。区域价值?融侨观邸资源：南淝河、杏花公园、逍遥津公园、包河公园?规划：立足于服务合肥现代化滨湖大城市和皖江城市带承接产业转移示范区建设，打造全国知名的商贸金融中心?配套：商业氛围浓郁，交通便利，吸引大量人气合肥万达广场合作经济广场东方广场市场特点?市中心土地后续供应量较少，影响了板块后续的持续影响力；产品特征后续供应?未来供应也多是小规模旧改项目，成本高，难以塑造大社区，且按政府要求，一环内不允许新??17产品形式：高层住宅，且多在售项目存量约万方建住宅。为综合体的组成部分，后期?后续住宅供应量较少，约储备土地也以商住和纯商业3.7万方为主客户特征?主力户型：80-100两房?在售均价：8100-12500元?对城市价值非常认可，追求生活便利性，具有/平方米较高的经济实力中心板块/后续供应中心板块在售项目数量较少，存量房源以中大户型为主，后续供应量较少，板块在住宅市场中的地位被弱化。总建上半年去化存量后续供应在售价格中心板块主力户型面积面积（万㎡）套数套数（万㎡）（元/平）（万㎡）（万㎡）融侨观邸90.93903.93851.20180-100两房34-50一房富世广场280.23432.32740.001.180-90两房合作经济广场10.250.83942.152330.001.25万70-90两房50-60一房东方广场260.3404.426550.00900082-100两房顶峰国际公寓180.91584.313222.50一口价810091、1418100-合计——91.253.232517.0818693.7012500中心板块/合作经济广场开发商安徽德嘉置业有限公司客户绝大多数为合肥市内客户2012年1月14日1#、2#住宅一次性推出，几乎位置庐阳区庐江路与桐城路交叉口西南角销售状况未做推广，去化率达%占地12748平方米，总建102593平方米，包括3万方住规模卖点地段、配套、学区、自建商业宅、5万方商业+写字楼、2万方地下车库，R=6.32栋高层住宅（18、23层），1栋商业+写字楼（共23南门小学、45中、三孝口商圈、自建5万方商业产品类型配套层，商业9层）、省委幼儿园，省妇幼保健所安医附院等户型配比主力产品为90平以下2房未来供应住宅已全部推出，预计下半年推出商业价格住宅均价12500项目评价市中心绝版地段优质学区房淮河路商圈三孝口商圈四牌楼商圈长江路庐江路本案桐城路滨湖新区板块政府强势推动建设的新兴住宅片区，在学区、医疗、休闲等配套带动下，板块价值得到市民认可，后续供应量大。区域价值?资源：巢湖、塘西河生态公园、金斗公园等?规划：05年“滨湖新区”被列入城市发展规划，总用地面积约190平方公里，政府主导发展的新区，省政府及大量事业单位筹划搬迁，大量金融单2位进驻，带动20万人口。110?配套：学区（一中、46中，师范附小、寿春中3学等），医院，商业配套（世纪金源购物中54心，G3高速时代广场等），交通配套（地铁一号6竞争项目：7线）81滨湖假日2文华阁93书香门第市场特点4高速滨湖时代广场?后续供应量大，土地储备充足，大牌开发商云5旭辉御府6中铁滨湖名邸起；7保利拉菲公馆?在省政府搬迁、金融中心建立以及学区的带动8万科城下人气激增，自身配套体系完善，未来一段时间9淮矿东方蓝海仍是政府发展重点。10春晖园客户特征产品特征后续供应?早期客户以投资为主，部分追求低价的自住客?产品形式：高层住宅?在售项目存量约68万方户，目前板块住宅价格已推升，客户置业认可学?主力户型：?后续住宅供应量较少，约区，且看重片区发展潜力。?在售均价：毛坯6200-366万方7200，精装7500左右滨湖新区板块/后续供应滨湖市场后续货量约366万方，高层住宅供应充足，洋房及别墅产品货量极少，后续竞争在万科、保利等品牌开发商之间展开，市场呈现“白热化”。总建上半年去化存量后续供应在售价格滨湖板块　（万㎡面积面积重点项目下半年推货套数套数（万㎡）（元/平））（万㎡）（万㎡）高层6147，洋房9000-滨湖假日1401.6612638.54270619.184期加推10000文华阁7.40.961200.583906816全部推出7月份开盘5#，278套房春晖园10.51.282492.423406.807200源书香门第303.533814.0433506847全部推出中铁滨湖名邸372.742693.4238330.846545下半年预计推出2栋高层高速滨湖时代广场60.74.173616.3521959.416713住宅均推出，剩余商业7月下旬加推11#，200旭辉御府443.874042.5731037.566465余套房源保利拉菲公馆5022164.3448043.676513认筹中，预计7月底开盘万科城462.742845.4356037.8273657月份推90平产品临时售楼处已开放，下半淮矿东方蓝海116———————116——年开盘，首期推1-3#，88-131平万科紫云路地块80———————80——合计621.622.95241067.697348381.28——数据来源：合富辉煌（安徽）数据中心，截止2012年6月保利·拉菲公馆提升品牌在合肥形象，保利地产高端系列产品之一保利拉菲公馆滨湖新区四川路与武汉路交地址口西北角开发商合肥保利和盛房地产占地：11.5万方规模总建：50.0万方物业类型高层发展前景学区利好品牌实力产品项目一期80-127平米交通便利价格优势毛坯6500元/平米价格精装预计7300元/平米整个项目总建50万方，全部为高层住宅，共23栋，分四期开发，规划总户数3800左右；ARTDECO建筑风格，配有2万平米法式风情商业街。开盘当日去化320套，截止销售状况6月备案280套保利地产紧抓区域发展优势，结合品牌实力及客户学区、银行、合家福、2万配套平米商业街青睐度，打造保利地产高端系列产品。保利·拉菲公馆预计拉菲公馆6月9日开盘销售，首推1#、4#两栋高层住宅，面积区间为80-127平米，随后加推2、3#楼，去化良好。户型面积套数备案79-90252101?二室户92-99267124产品设计方面，面积划分较为合理，户型设计较为紧凑，适应目前市场需求；109-11324062?户户均有”设备阳台+阳台“进行面积赠送，但实用性一般。三室户97.491080平米2房91平米2房110平米2房蜀山区板块依托市中心配套，区域价值明显；在售项目多以商住及综合体形式出现，住宅后续供应乏力，供地限制对于蜀山区板块的影响已经显现。区域价值?景观资源：辖区东有环城公园、琥珀潭旅游度假公公园园道壹道壹号号松芝松芝万万象象城城风景区、西山景区等，风景秀丽，自然资源丰富；?规划：合肥市老城区，城市发展的基础区域，着大大溪溪地地紫紫荆荆广广场场丰丰盛盛华华庭庭领势领势公公馆馆重改变居住环境，打造城区宜居示范区域；金大地金大地19121912?配套：商业氛围浓厚，教育资源丰富，交通便利万科金域华府万科金域华府。万科金万科金色色名郡名郡新新华国际华国际金融广金融广场场通和通和易居同易居同辉辉市场特点华华地公地公馆馆华华邦邦光明世家光明世家印象印象西湖花西湖花园园?