MOHO空间创智赢家保税区项目营销策划初案2008年5月31日城市概述开发区房地产市场发展情况开发区房地产解读市场——城市概况华北重要城市，传统商埠口岸，华北重要城市，传统商埠口岸，中国实力城市，城市框架逐步拉开中国实力城市，城市框架逐步拉开市场篇——城市概况大势所趋——经济重心青岛从“东海岸”走向“西海岸”已是大势所趋，作为2008青岛奥运帆船赛场的所在地，西部经济的兴起也是一种不可抗拒的必开发区然！这里将是大青岛的发展重点、未来经济的重心。市场篇——开发区概况开发区位于胶州湾西海岸，与青岛老城隔海相望，海上最近距离2.26海里（约4.2公里）。现有面积274.1平方公里，人口40万。自建区以来，累计投入基础设施建设资金180多亿元，现已初步形成了以现代化港口、家电电子、机械制造、石油化工、生物制药、国际贸易、旅游度假为主要特色，集开发区、新技术产业开发试验区和旅游度假区于一体的现代化新城区框架，是中国开放区域最集中的地区之一。内设几个特殊功能区，其中保税区2.5平方公里、新技术产业区1平方公里、省级薛家岛度假区27平方公里、行政商务中心区20平方公里。此外，还有工业区和商贸物流区等。区域简析资源利用资源检索——区域简析周边的环境成熟商务圈依附周边既成的保税区、经济技术开发区企业聚集，提供强大的消费人群，带来商业契机。资源检索——资源利用居家办公时尚商务新潮理念保税区资源引擎强大背景最为可靠的资源周边的环境成熟商务资源检索——资源利用一个问题：这些能成为消费理由吗？我们回答：必要但不充分！资源检索——资源利用比如：长江路商务中心香江路商务中心多元化业态优势如何突围？便利的一站式消费优势的地理位置专项研究知己知彼方能百战百胜专项研究——典型个案卓亭广场占地面积:15000平方米；总建筑面积:100750平方米；其中：公寓建筑面积:43738.19平方米；商业裙房建筑面积:9625.63平方米；办公楼建筑面积:19901.16平方米；停车位:共计464/地上433/地下31；楼间距:1#与2#楼之间为30米,2#与3#楼之间为31米左右；项目使用年限:50年。写字楼均价：5000元/平方米教育环境：一中、四中、滨海学院、青职、正在建设中的小学；医疗卫生：香江医院、项目本身配套社区卫生室；商业环境：保税区、银行、保险、金融、高档酒店、项目底商三层大型超市、顶级写字楼；休闲娱乐：青少年娱乐中心、老年娱乐中心、花园、健身场等。专项研究——典型个案内部配套：厨房：开放式；整体橱柜卫生间：精装。科勒、摩恩洁具楼梯间：四部芬兰通力电梯，二部楼梯燃气系统：市政集中供气供水系统：市政集中供水系统供暖系统：全部采用地热式供暖，市政集中供暖系统，卫生间采用工艺暖气片空调系统：写字楼中央空调，住宅用户自己安装预留空调孔网络系统：每户在客厅、卧室、书房均预留宽带插口一个，光纤接入。办公楼达到千兆入层，百兆到桌面的超高网速。保安系统：门禁一卡通，闭路监控，烟感报警电梯：芬兰通力电梯物业费：1.63元/㎡/月专项研究——典型个案紫锦广场占地面积：35,000平方米[约52亩]建筑面积：85000平方米平均售价：6,000元/平方米由一幢30层的办公楼和一幢33层的住宅楼组成。目前推出的2号住宅楼单元，建有300套精装小户型住宅。面积以67-89平方米的套一和套二户型为主，另配有少量129平方米和150平方米的大户型房源专项研究——典型个案西楼「紫锦广场?尚座」是精装修臻品住宅，紧邻黄岛唯一的市政公园—马濠公园。总高33层，由两个单元组成，每个单元两梯五户；户型种类较多，面积区间为66—157㎡；销售均价6200元/平方米。东楼「紫锦广场?智座」堪称“西海岸首家5E级商务领地”。楼层总高29层，每层20个商务单元，面积从45—1366㎡不等，可自由分隔；全装修的设置满足了中小企业的客观需求；全玻璃幕墙建筑，采光、通风好；品牌电梯、中央空调、全办公自动化配置。均价5900元/平方米。专项研究——典型个案教育环境：香江路小学、机关幼儿园、黄浦江路小学医疗卫生：香江医院、开发区第一人民医院商业环境：利群购物广场、长江商厦、吉韩商厦、百利来商场、海滨超市、苏宁电器银鹰购物广场、佳世客购物中心、瑞泰利群购物广场、佳家源超市、新华书店休闲娱乐：同乐迪、开心一百、大家乐、吉米斯达KTV、宝岛会、东海龙宫洗浴中心、三方水夜总会、英派斯健身俱乐部、澳柏圣都女子美容健身俱乐部、酒吧一条街、2008商务会所其它：各大银行、邮局、酒店和餐饮店一应俱全。专项研究——典型个案汇智广场项目是开发区少有的纯商务办公写字楼，该项目总占地18000平方米，总建筑面积49096平方米，具有万米停车广场，绿化率大于32.6％，大厦建筑层数共29层，总高99.9米，地上27层，地下2层（负一层为停车场，负二层为设备机房），其中商业配套裙楼3层，拥有6部帝奥（德国）高速静音电梯（2部裙楼电梯、4部写字楼电梯，其载重量为1350kg，载客18人，速度达到2.5米/秒），选用韩国LS溴化锂主机中央空调。均价：5500元/平米专项研究——典型个案主体建筑结构：框筒结构体系；外墙形式：玻璃幕墙，干挂花岗岩幕墙；公用卫生间：耐斯卫生间洁具，高级卫生间隔断，磨砂12mm钢化玻璃隔断；五通包括：水、电、电话、宽带网、有线电视；物业服务：物业服务按照星级标准执行。专项研究——本案研究项目位于保税区内，周边配套较少，企业及交易市场较为集中；项目总建筑面积在18000平米左右，总户数大约为180户左右；项目共有停车位45个，其中地下15个，地上30个。停车位较少对于项目是一个较大的弱点，对于写字楼或单身公寓，充足的停车位是必要的。专项研究——本案研究资源雄厚、地段有潜力两大板块威胁较大?位于保税区内，提供了强大的客户资源?长江路作为区域商业中心，交通便利，平台；优势明显，类似项目具有较大优势；?周边规划良好，未来潜力巨大；?香江路板块依托其区域金融中心的优势?部分商务裙楼的开发形成一定氛围；，周边商业氛围浓厚，配套齐全；?保税区管理部门支撑，未来前景向好；SWOT分析同类竞争激烈有空间、有机会?竞争项目处于销售尾期，未来同类产品?现有市场竞争激烈，同类产品较多；的减少；?江山路竞争激烈，竞争楼盘档次较高，?江山路的便利交通及良好规划，保税区价格偏低；的资源优势提供了项目未来发展的机会；专项研究凭借现有资源我们毫无优势，我们的产品并不具备足够的竞争力。周边竞争对手在产品建设方面比我们具有较大优势，立面形象、外围宣传、内部配套、物业管理、装修标准……，除了这些我们还要找到我们独特的定位！立足自己我们可以超越自己；我们的目标超越了一般的对手。我们将成为“非主流”代表！专项研究目标依托于我们现有的资源但资源仅仅是一个引擎什么才是达成目标的关键？专项研究品牌定位！项目定位——依据☆开发区小户型产品经历了几个阶段的发展，不断的完善和变化。出现了可供多项选择的小户型产品。客户可根据自身的需求，多方面的挑选合适自己的产品。☆由于7090政策影响，越来越多的小户型产品将出现，竞争亦将愈演愈烈。住宅小户型和商住小户型客源将重叠，竞争将由产品硬件更多的转移到在配套和服务方面的竞争。☆结合本案特点，有着保税区强大的资源支撑。将本案小户型产品做为出租率高，回报率大的酒店式公寓及可自由分割、合并的商务办公空间，将会获得最大化的利润价值，这将避免了在单一市场上的肉搏战。项目定位——依据？品牌　定位新强成潮大熟理背商念景务创新的定位资源的支持周边的环境我们最为可靠的基本资源项目定位项目定位品牌灵魂项目定重新位想象　创造价值什么样的产品能够吸引客群？我们此次沟通思考的核心什么样的定位可以打动我们？项目定位——整体定位项目定位：MOHO移动商务单身公寓项目定位——整体定位什么是MOHO：MOHO（MobileOfficeHotelHouse）是一种全新的物业形态，是“移动高档商务办公、酒店式商务公寓、星级酒店和配套设施”四大功能集一身的集成性商务复合地产项目。它打破了传统商务办公的模式，重点突出专属、舒适、私密、便捷、效率等功能，进行酒店式体贴细微的管家服务，是为尊贵阶层、行业领袖打造的专属商务空间。项目定位MOHO是一个代言，是最佳的精神符号；是项目的品牌灵魂；是项目产品的有力注脚；是移动的，商务的，居住的最佳选择……项目定位总结：要点回顾及品牌管理系统的完善由此建构项目的品牌管理系统将品牌所有活动作为一个人来管理品牌灵魂品牌原则　品牌语言品牌行为生命驱动价值和信念与世界沟通的语言市场活动的调性有统一的性格，一致的行为以品牌灵魂为出发点项目定位总结：要点回顾及品牌管理系统的完善品牌灵魂品牌灵魂品牌原则品牌语言品牌行为MOHO生命驱动　价值和信念与世界沟通的语言市场活动的调性项目定位总结：要点回顾及品牌管理系统的完善品牌原则品牌灵魂品牌原则　品牌语言品牌行为移动办公商务生活生命驱动价值和信念与世界沟通的语言市场活动的调性项目定位总结：要点回顾及品牌管理系统的完善品牌语言品牌灵魂品牌原则　品牌语言品牌行为新商务时代　生命驱动价值和信念与世界沟通的语言市场活动的调性项目定位总结：要点回顾及品牌管理系统的完善品牌行为品牌灵魂品牌原则　品牌语言品牌行为事：各种活动（公关、促销等）生命驱动价值和信念与世界沟通的语言市场活动的调性物：各种传播物、礼品现在，品牌已经有了灵魂，那么，如何让这个灵魂去感染谁？项目定位——客源定位首先，我们明确品牌灵魂向谁传播？产业经营者终端消费者项目定位——客源定位主要来源区域、外部投资客次要来源青岛客户、隐性需求客户主目标客户会选择酒店式公寓，主要是因为：☆未