““养老地产”还是“地产养老”养老地产”还是“地产养老”??——“——“地产开发地产开发++养老产业”的开发模式研究养老产业”的开发模式研究20112011年年-1-专题总纲?第一章第一章国内养国内养老地老地产开发产开发机机会会及及开发条开发条件件研研究究?第二章第二章沈阳养养老地老地产产案例案例研研究究北京天津?第三章第三章青岛南京养养老地老地产开发运营产开发运营模式模式研研究究西安镇江无锡成都湖州重庆佛山-2-海南?第一章第一章国内养老地产开发机会及开发条件研究?宏宏观视观视角角开发开发机机会研会研究——究——养养老地老地产产宏宏观发观发展展维维度度?中中观视观视角角开发条开发条件件研研究——究——养养老地老地产产城市城市进进入入维维度度?微微观视观视角角开发条开发条件件研研究——意向地究——意向地块块微微观条观条件件维维度度?开发开发机机会会及及条条件小件小结结-3-宏观视角开发机会研究?我我国国“居家“居家养养老”方式逐步成老”方式逐步成为为主流主流?中中国现国现已步入老已步入老龄龄化迅速化迅速发发展展阶阶段，此段，此阶阶段段对传统养对传统养老模式老模式构构成冲成冲击击，老人自我，老人自我养养老意老意识识加强，更多老人加强，更多老人们倾们倾向于高向于高级级老年公寓形式的居家老年公寓形式的居家养养老方式。老方式。中国老龄化进程老年人人口(亿人)第一阶段第二阶段第三阶段1990~20032003~20202020~2050老龄化比率4.7115.6~27.4%老龄化比率10.2~15.6%老龄化比率8.6~10.2%2.301.360.971990200020102020203020402050现状趋势年份?截止2009年，我国60岁以上的老?到21世纪中期，我国老年人口(60岁以上)将超过4年人已达到1.67亿，占全国总人口亿，占全国总人口的28%的12.5%??依据联合国标准，当一个国家或地2010~2040年是中国人口老龄化速度最快的时期，这一区60岁以上老年人口占总人口的阶段老年人口平均每10年提高3.99%10%，或65岁以上老年人口占总人口-4-的7%，即视为进入老龄化社会宏观视角开发机会研究?第一阶段：市场发展初期（1999年-2010年）——老年住宅市场发展缓慢?老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有达到能够支持老年人住房消费的能力，老年人不能构成老年住宅消费的主体，同时，传统的家庭养老居住观念还未转变过来，因此市场有效需求不明朗，市场风险稍大，老年住宅市场发展缓慢。?第二阶段：市场快速发展阶段（2010年-2025年）——老年住宅井喷式增长?一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GDP达到3000美元以上，社会保障体系的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗；?另一方面，目前年目前我国养龄在老地35—45产的井岁的一批中年人在喷式增长时这一期已阶段也步入老年，他经初步形成们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平；?同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在一个较高水准，约在10%左右。?第三阶段：市场成熟发展阶段（从2025年-2055年）——处于较高水平稳定期?老年住宅市场的发展已进入一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势，因此，老年住宅市场的发展将稳定在一个较高的合理水平。-5-www.fdc01.com房地产智库宏观视角开发机会研究?““421“421“家庭家庭养养老老压压力加大，力加大，针对针对““独独子子养养老”面老”面临临的困境，目前市的困境，目前市场场形成了“以居家形成了“以居家养养老老为为基基础础，社，社区养区养老老为为依托，机依托，机构养构养老老为补为补充”的充”的养养老服老服务务体系”体系”缓解”421“家庭养老压力”421“家庭养老压力加大?大力发展居家养老和社区服务养老?一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型?使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能家庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人家庭结构模式的变迁。、对家庭、对社会都是最好的选择。爷爷奶奶姥爷姥姥爸爸妈妈421家庭结构子女-6-www.fdc01.com房地产智库宏观视角开发机会研究?政策制度扶持促政策制度扶持促进进老老龄产业龄产业快速快速发发展展民政部公布《关于支持社会力量兴办社会中国老龄委出台《老龄事业发展“十福利机构的意见》一、支持社会办福利机构的重要意义一五”规划》二、支持社会办福利机构的基本原则一、继续建立健全老龄政策法规体系三、制定优惠政策，抓好政策落实，支持建设部关于《城市道路和建筑物无社会办福利机构的发展二、不断健全和完善老年社会保障体四、多渠道、多形式筹集资金，支持社会民政部关于开展“全国养障碍设计规范》规范为老年人服务系办福利机构的发展老服务社会化示范单位”的基础设施建设和与老年人生活密五、发挥职能作用，维护社会办福利机构三、加快构建养老服务体系的合法权益创建活动的通知切相关的无障碍设施建设四、努力丰富老年人精神文化生活20002000200120012005.32005.32005.12.152005.12.152006.32006.32006.92006.92007.2007.12.2112.212008.12008.1法律政策及建筑规范金融信贷政策财政财策（专项拨款、补贴、减免收费等）（贷款的规模、期限、利率方面的优惠）税收政策（优惠与减免等）《关于加快实现社会福利民政部《关于开展养老服务社会化示范活动的通《关于加快发展养老服务业的意民政部转发财政部、国家税务总局社会化的意见》知》见》关于老年服务机构有关税收政策的制定出台促进老年社会福由点到面，逐步推开。省级民政部门要在试点的一、进一步发展老年社会福利事业通知利事业发展的优惠政策；基础上，树立典型，命名一批养老服务社会化示；把养老服务尤其是“三无对范区（市）和养老机构示范单位；民政部将在适二、大力发展社会养老服务机构象”和低保对象的养老服务当时机命名全国养老服务社会化示范区（市）和三、鼓励发展居家老人服务业务提到工作议事日程。养老机构示范单位，以进一步深化示范活动，推四、支持发展老年护理、临终关怀进社会福利社会化。服务业务五、促进老年用品市场开发-7-www.fdc01.com房地产智库六、加强教育培训，提高养老服务人员素质宏观视角开发机会研究?市市场场需求及需求及供供应应缺缺口利于口利于发发展展养养老老项项目目?中老年住宅基本位于中老年住宅基本位于远远郊郊区区，市，市场场需求量需求量较较大，大，整整体市体市场场供供应项应项目目较较少少，推出，推出项项目基本全目基本全部部售罄售罄，老年住宅市，老年住宅市场场存存在在较较大机大机会会。。?随着房地产市场的发展，楼盘之间的竞争日益激烈，导致了市场的细分。部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老总总建面建面的住宅。老年住宅这市场上的特殊老年住宅老年住宅区县区县（（万万平平销销售售状态状态））产品一经开盘销售便取得了较好的?目前在目前在售售三期三期为为老年公寓，老年公寓，仅仅剩余剩余200200余套余套房房销售成绩。源源。。东东方方太太阳阳城城顺义顺义8080万万?现阶现阶段公寓平均段公寓平均月月消化速度消化速度为为3030套套左右。左右。?去年市去年市场场好好时时100100套套//月月。。未未开盘开盘，，处处于于客客户储备阶户储备阶段：段：77月月初初开开始接待客始接待客曜曜阳国际阳国际密密云云6.726.72户户，目前已，目前已接待接待10001000多多组组客客户户，，预计预计88月月2828日日开盘开盘。。北京太北京太阳阳城城昌昌平平3030项项目已目已售馨售馨-8-怡海花怡海花园园丰丰台台110110项项目已目已售馨售馨澳洲康澳洲康都都朝朝阳阳2828项项目已目已售馨售馨宏观视角开发机会研究?养养老地老地产产的的发发展展具具有有极极大大动动力，力，开发开发机机会会良良好好社会老龄化趋势养老观念转变推推动动中中国养国养老老“421”家庭养老压力社会对养老住宅的关注地地产产的的发发展展政策的优惠市场的需求及供应缺口-9-www.fdc01.com房地产智库中观视角开发条件研究?养养老地老地产产城市城市进进入主要入主要判判断参数断参数指指标标模型模型从社会经济指标层面两维度进行判断世界卫生组织根据联合国将“60岁以上的人口占总人口状况人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达判断城市是否进入老龄社会的标准到7%”作为判断一个地区是否进入老龄社会的标准人均可支配收入判断城市人口购买力是否具备发展养老地产的标准国际标准为人均可支配收入达到3000美元（约20000人民币）以上具备发展养老地产的条件拟进入城市是否适宜发展养老地产？-10-www.fdc01.com房地产智库中观视角开发条件研究?以以核心核心城市城市为为代表代表，，对对全全国国七七大城市大城市群群进进行分析行分析研研究究-11-中观视角开发条件研究?根根据据各各区区域域的人口老的人口老龄龄化程度和化程度和经济状况经济状况，，可可将将全全国国主要城市主要城市群分群分为为四四类类。。成熟成熟区区：：?华东华东、、华华北北、、西北西北城市城市群群考察考察区区：：?东东北北、、华华中