美的置业宁波梅山岛项目报告2012.3TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程厦6楼营运城市空间引航城市地产目录第一部分区域价值解读第二部分市场形势解读第三部分市场竞争解读第四部分客户来源解读TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程厦6楼营运城市空间引航城市地产第二部分市场形势解读TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程厦6楼营运城市空间引航城市地产宏观形势：限贷、限购、税费等方面政策导向持续从严，并在利率上调作用下，房地产市场面临非常时期TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程厦6楼营运城市空间引航城市地产宏观形势：中央领导层不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理回归TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程厦6楼营运城市空间引航城市地产未来政策：尝试从制度上根本解决问题的办法，避免房地产泡沫破灭对经济社会造成冲击，同时使房地产进入相对稳定的发展状态银行信贷政策将政策相对稳定，会有所放松，但NO1但绝不会松动NO4房地产行业惠及有限NO2房产税有望从试调控从“定量”向“点城市扩展到其定向”转变，可能他城市力促刚需入市NO5政府会为开发商降价创造稳定、安全的外部环境NO3TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程厦6楼营运城市空间引航城市地产全国市场：商品房销售速度放缓、房价趋于平稳，成交量低迷的现象已由一二线城市蔓延至三四线城市1-111-11月住宅月住宅销销售面售面积积增速增速为为7.5%7.5%较较1-101-10月下降月下降2.52.5个个百分点，同比下降百分点，同比下降10.4%10.4%1-111-11月住宅月住宅销销售金售金额额增速分增速分别别13.7%,13.7%,较较1-101-10月下降月下降3.63.6个个百分点，同比下降百分点，同比下降12%12%。。TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程厦6楼营运城市空间引航城市地产重点城市：成交量价陷入低迷，市场观望氛围浓厚，价格步入盘整周期TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程厦6楼营运城市空间引航城市地产宁波市场：受整体市场价格下跌预期影响，成交量价增幅放缓；市场步入观望期2005-2011年宁波四区住宅供求情况2011年宁波市四区住宅供求比创历史最低供应面积（万方）成交面积（万方）签约率45090%水平，；成交量跌入冰点。39285%仅为32%40036280%73%33735029970%29264%288266272?2011年宁波市四区住宅供应量为272万方，成交面30025225958%60%25047%50%积较为88万方，较10年减少61万方，为近七年市44%20014940%场运营最低点，成交签约率仅为32%，环比10年下13813115032%30%降40%，创历史最低水平。8810020%5010%?受政策影响整体市场呈现量价齐跌现象，市场观望氛00%围浓烈。2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2011年北仑住宅市场成交情况108.75160002011年北仑住宅市场全年呈低位下行运营面积（万方）均价（元/㎡）91483414000态势，成交量仅36.41万方。81179012000710894102909593817010000689379264?2011北仑住宅成交缩量明显：全年仅成交36.41万824581125784974858000方。至年末连续三月成交量较为1,5万方；3.3842.783.713.8460003.932.3131.631.511.481.601.504000?受成交缩量影响，整体均价走势受个盘放量影响较大22000，但价格基本处于8500-9000/平方米运行。1001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程厦6楼营运城市空间引航城市地产市场趋势——淡市到来，形势严峻?房地产市场面临非常时期。中央领导层不断重申，调控方向宏宏观观形形势势不动摇，调控力度不放松，促进房价合理回归。全全国国市市场场?商品房销售速度放缓、房价趋于平稳，成交量低迷的现象已由一二线城市蔓延至三四线城市。重点城市重点城市?成交量价陷入低迷，市场观望氛围浓厚，价格步入下跌盘整周期宁波市宁波市场场?成交量价增幅放缓；市场步入观望期TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程厦6楼营运城市空间引航城市地产第三部分市场竞争解读?别墅竞争?高层竞争TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程厦6楼营运城市空间引航城市地产市场表现：宁波别墅成交量受限购政策影响明显，2011年仅成交9.38万方，同比2010年下滑64%2011年宁波别墅成交情况1401214000012035000100367853000025000805220000603715000401710151615672211010000112012069431340186995500014184273626556206053330月月月月月月月月月月月月一二三四五六七八九十一二十十成交套数（套）成交量（㎡）2011年宁波别墅全年销售总计294套，成交9.38万方2011年宁波别墅成交量主要集中在鄞州区，北仑区仅，总销19.25亿元，成交均价2.05万元/㎡。2011成交32套别墅，成交面积7218㎡，均价12417元/年宁波别墅市场由于受到限购政策的影响每月成交量㎡。下滑趋势明显。TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程厦6楼营运城市空间引航城市地产市场格局：宁波别墅以地段和资源导向为主，可分为城市别墅、城郊别墅、山水别墅和远郊别墅四大类高端别墅：以城市和山水别墅为主，集合地段、资山水别墅九龙湖畔城郊别墅源和产品的千万级别墅，分布在东钱湖、江北和鄞维拉小镇州中心万科云鹭湾城郊别墅：资源较弱，但距市中心近，地段优势明富邦荪湖地块显，区域认可度较高；城郊别墅远郊别墅：拥有一定的资源，以山水资源为主；梁祝地块长岛花园君园和庄雅戈尔东海府凯旋门罗曼风情新海景花园华城花园远郊别墅城市别墅龙湖滟澜海岸维拉公馆荣安公馆别墅嘉里别墅世茂.海滨花园雅戈尔御玺园风格璟院雅戈尔香湖湾盛世天城远郊别墅华丰白石仙枰地块龙溪谷比华利二期亚隆它山郡钱湖悦府山水别墅它山谷地在售卡纳湖谷广博钱湖御景湾九唐韩岭地块未售TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程厦6楼营运城市空间引航城市地产市场格局：宁波别墅产品种类丰富，但是从消费上看地段导向依然明显的，资源型消费已经逐渐成熟，范围仅局限在市四区　城市别墅山水别墅城郊别墅远郊别墅属性第一居所介于第一和第二居所第一居所第二居所布局区域核心区东钱湖、九龙湖北部、鄞州乡镇北仑、鄞州五乡镇与核心区域车程10分钟内45分钟内30分钟内2小时内主流产品联排、类独栋独栋、类独栋、联排联排、类独栋独栋、类独栋、联排长岛花园、御玺比华利、卡纳湖谷，塘家湾、维拉小镇、代表楼盘园、新海景九唐，柏悦别墅君园和庄龙溪谷、海滨花园总价1500万以上1500万以上400-1000万300-800万以上接受度不形成竞争资源竞争同总价竞争同资源、总价竞争TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程厦6楼营运城市空间引航城市地产市场格局：宁波别墅建筑风格上涵盖中式、英式、法式、地中海、西班牙、托斯卡纳等多种风格，尤其是欧陆风最为盛行TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程厦6楼营运城市空间引航城市地产市场格局：城市别墅与山水别墅具有较强的投资与收藏价值，去化速度明显快于其他类型的别墅总价范围资源级别案名别墅产品类型别墅开盘时间产品面积别墅销售状态（万元）新海景花园联排2010-12-5400-800预计1500-4000共86套，签约26套城市别墅长岛花园联排2010-12-14415-6001500-3000共131套，签约103套雅戈尔御玺园类独栋2010-11-136002000-4000共72套，签约67套一期2008-8-16卡纳湖谷联排、双拼500-10001300-2000共311套，签约254套二期2010-4-17钱湖悦府独栋预计2012年上半年500-8001200-3000共62套，未开盘山水别墅独栋500-1200独栋1200-2000九龙湖畔独栋、联排2009-11-13共241套，签约50套联排200-400联排500-800九唐独栋2011-10-12400-6002500一期62套，签约5套风格璟院类独栋2010-11-21300-400主力1000-1200共68套，签约62套盛世天城联排2010-4-26300-430800-1200共92套，签约76套一期283套，签约271城郊别墅维拉小镇联排、独栋2010-6-21300-470400-1000套二期320套未开盘华城花园联排未定250-350预计600-10007幢别墅未售雅戈尔东海府联排预计2012-6300-370800-1200共175套，未售华润中海.凯旋门联排2011-11-29246-270600-700共76套，签约32套远郊别墅龙溪谷联排2011-2-13300-360200-300共174套，签约48套世茂.海滨花园联排、独栋2010-12-19220-580350-800一期104套，签约71套TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程厦6楼营运城市空间引航城市地产同区域项目位于北仑春晓