第一只眼：本体分析看项目本体分析湖面近1000亩原始森林会所800亩内湖鸟岛酒店1101亩别墅用地近2000亩山地高尔夫?项目自然景观资源资源优势稀缺：“一湖两山”，飞鸟栖息、森林葱郁；?低密度全别墅住宅区域，国际化高端物业生活环境。?配套设施高端完备：高尔夫球场，顶级会所，五星级酒店，运动中心等。?身出名门：世界500强中粮品牌优势。幽幽婉韵醉我梦里微微浪歌轻倦等待是种幸福在记忆的隧道里搜索把快乐放到回忆里重复在过路时点染了他的空灵使他惊醒将你的倩影抱紧柔风窃语着叶的呢喃私语着往昔的回忆依山傍水走过心的廊桥你是我眼中的霓虹吗独自凭栏是谁用目光眺望一米温柔的斜阳无垠的窗外风清云也淡有丝微风吹动了心海前无古人,后无来者！三年御嶺湾，别墅将成城！——理想之上不可复制的国际山水人生第二只眼：竞争格局看项目成都别墅板块竞争格局城市别墅区（第一居所）青城板块青城板块郊区别墅区（第二居所、度假）金堂板块金堂板块红字成熟别墅区大城北板块大城北板块黑字新兴别墅区光华大道板块光华大道板块浣花板块浣花板块龙泉板块龙泉板块牧马山板块牧马山板块浦江板块浦江板块麓山板块麓山板块价格分析成都市07-09年整体价格涨幅近3000元/平米，幅度达35%，整体价格持续稳步增长成都市别墅价格走势图2007年上半年2007年下半年2008年上半年2008年下半年2009年上半年月均9577元/月均10660元/月均14331元/月均11331元/㎡月均11572元/㎡㎡㎡㎡2000011月1203715000元/平米1000050002007年下半年2008年上半年2008年下半年2009年上半年11月89122007年上半年月均6640元/月均9185元/㎡月均8792元/月均7567元/㎡元/平米月均5001元/㎡㎡0㎡13579113579113579.....1.....1.......年年年年年年年年年年年年年年年77777年88888年9999900000700000800000000000000000000022222002222202222222主城区价格郊区价格成都市别墅物业的整体价格从2007年至2009年始终处于增长的趋势，城区别墅和郊区别墅类产品的总体价格涨幅均达到近3000元/平米，增涨幅度为35%。其中08年上半年受地震影响，低密度物业受到市场追捧，价格涨幅较大，城区和郊区增涨幅度达到55%。虽然08年下半年价格有所下滑，但已将整体别墅物业价格抬高，为后续价格奠定了基础。供销分析成都市07、08年供销失衡明显，09整体供销趋势平稳。2007年上半年2007年下半年成都市别墅供销情况2008年上半年2008年下半年2009年上半年月均供应971套月均供应1193套月均供应643套月均供应835套月均供应824套月均销售632套月均销售697套月均销售178套月均销售230套月均销售698套11月供应25001299套2000150011月销售10001014套5000135791135791135791.....1.....1.....1年年年年年.年年年年年.年年年年年.77777年88888年99999年000000000070000000000800000000009222220022222002222200222供应量销售量成都市07—08年别墅市场整体过大于求的供销失衡情况较为严重，其中以08年最为明显，供销失衡比例达72%，地震催生低密度物业的快速放量和价格的过快增长，是使得市场过于饱和和购买速度下降的主要原因。09年月均供销情况相对较为正常，在月均整体放量位于往年首位的情况下，基本维持在17%-20%的范围以内，为后续市场的销售创造了较好的大市场环境。各物业销售分析别墅物业销售联排居首，09年较07、08年各物业增长幅度明显，联排最高涨幅达106%。成都市别墅物业类型销量情况图350300250200150100500135791135791135791.....1.....1.....1年年年年年.年年年年年.年年年年年.77777年88888年99999年000000000070000000000800000000009222220022222002222200222独栋双拼联排成都市07-09年别墅市场产品均以联排类产品销售速度最快，独栋其次，双拼较差，从月均销售情况来看，09年独栋月均销量与07年相比增长62%，双拼较07年下降18%，联排增长幅度较大达106%，而08年较07、09年均有所减少。各物业销售分析2009年1月至11月整体销量联排为首位，整体供销速度独栋占优达110%，销售价格为居首。2009年1供应量销售总量月均销量销售均价月至11月独栋8939818912000-13000元/平米双拼758625569000-10000元/平米联排216413431228000-9000元/平米成都市09年各别墅物业以联排销量居首，但从供销关系对比可以看出，独栋供销速度应为首位，达110%，双拼其次82%，联排62%。在销售价格方面，独栋仍保持首位在12000-13000元/平米左右，双拼、联排其次。成都别墅板块竞争格局板块类型板块名称价格平台（均价）特点城市别墅浣花板块2-3万高档的老别墅区，城市核心区的别墅，最成熟的城市别墅，板块内已无新楼盘供应麓山板块独栋：1.5万以上高档城市别墅区，片区日渐成熟，供应量也逐渐增大温江板块独栋：1.2万左右中高档别墅区，非纯粹性别墅区，正逐渐由养双拼：8500~9500老度假功能向城市第一居所的功能转变联排：6500~7000大城北板块独栋：1.2~1.8万左右中高档别墅区，板块内目前的项目分布较散，双拼：9000~15000尚未形成明确的别墅板块认知，目前以保利公园198蝴蝶谷为代表，明年将崛起以保利拉斐联排：7000~9000高尔夫庄园为代表项目郊区别墅牧马山板块独栋：1.3万以上成熟的高端度假别墅区，中小面积别墅为主，距离城市相对较近,有向第一居所转变的趋势青城山板块独栋：1.5万左右成熟的高端度假别墅区，中大面积别墅为主，联排：0.8万距离城市较远蒲江板块独栋：1-1.3万正在开发中的郊区度假别墅区，距离城市较远。代表项目为花样年大溪谷、保利石像湖龙泉板块独栋：1.3-1.8万正在开发中的准郊区度假别墅区。代表项目为中粮御嶺湾金堂板块独栋：8000正在开发中的远郊度假别墅区。代表项目为蓝光观嶺龙泉山、牧马山、麓山、城北四大别墅板块属于同属性竞争板块竞争原则?同为城市别墅或准城市别墅青城山、新津/浦江、金堂三个别墅板块属于纯度假型别墅?同为纯粹高档别墅区大城北板块以保利198为代表的别墅?客户情况基本相似光华大道板块受容积率限制，属于混合物业别墅区，档次较低青城山金堂未来五环大城北绕城高速光华大道龙泉山牧马山麓山新津、浦江各板块户型面积分析区域项目产品建筑面积地上建筑面积地下建筑面积花园面积独栋(碧湖360-48026010090岸)独栋（黑钻）570-715370-515200约280-400麓山国际独栋（香怡280-340212-24570-90约55-105麓山林）板块独栋（翠云310-370211-28290约90-280嶺）蔚蓝卡地亚独栋（二期）500-700300-400200-300-----雅居乐花园独栋（一期）199-417//300~900区域项目产品建筑面积地上建筑面积地下建筑面积花园面积龙湖长桥郡独栋（二期）370-418370-418100200-400牧马三盛斐骊山小独栋、联排180-300180-300/山板块锦绣尚郡双拼、联排406-487283-343123-144123240-320155-23285-89项目产品建筑面积地上建筑面积地下建筑面积花园面积龙泉中粮御嶺湾独栋（二期）220-360220-360/板块桃源铭联排260-330260-330/400各板块价格与销售状况分析建筑面积总价区间销售情况项目产品（地下室都算建筑面均价积，雅居乐除外）独栋(碧湖岸)360-48016000550万-900万售罄麓山国独栋（黑钻）570-715270001200-2400万开盘售罄际（含12000精装修）（精装修总价）独栋（香怡林）300-34015000390-550万开盘售罄麓山板块独栋（翠云嶺）310-37014000380-580万月均30套（独栋）蔚蓝卡独栋（二期）500-700250001200-2100万月均30-40地亚（独栋、联排、叠加）雅居乐独栋（一期）199-41715000-20000280-650万月均约40套（含联排和四花园孖屋）龙湖长独栋370-41816000600万起售罄桥郡三盛斐小独栋、联排180-300//牧马骊山山锦绣尚双拼406-48711000450-510万从8月中旬到10月18号郡联排240-3209000232-310万共销售双拼8套，联排50套独栋、220-55014000310万起销售中粮御（二期）龙泉嶺湾板块桃源铭联排260-3308000-10000200-350万蓄客期楼盘价格与品质分析高价格龙湖长桥郡麓山国际蔚蓝卡地亚中粮御嶺湾锦绣尚郡桃源铭雅居乐花园三盛翡骊山高品质通过与各别墅板块项目对比发现，目前市场上在价格、品牌、资源优势、未来发展等条件上能够与本项目形成直接对比的项目为龙湖长桥郡、麓山国际社区和蔚蓝卡地亚。竞争项目本项目与麓山国际社区相比，最大的优势在于景观环境、独栋产品的低密度、品牌，其余方面优势不明显麓山国际社区项目基础信息开发商成都万华房地产有限责任公司项目位置双流县人民南路南延线麓山