月亮湾D2月亮湾项目分类产品定位建议、月亮湾项目分类产品定位建议D3地块建筑策划报告一、公寓定位篇一、宏观供需结构1、住宅、商业、办公总体供需求结构09.04-10.04园区商业、办公、酒店式公寓物09.04-10.04园区商业、办公、酒店式公寓物业新增结构图（按面积段）业成交结构图（按面积段）100%100%80%80%60%60%40%40%20%20%0%0%商业办公酒店式公寓商业办公酒店式公寓40以下40-6060-8080-120120-16040以下40-6060-8080-120120-160160-180180-220220-260260以上160-180180-220220-260260以上??办办公、商业公、商业：：260M2260M2以上产品均为供应与需求的主力面积段以上产品均为供应与需求的主力面积段;;??酒店公寓酒店公寓：以：以80-160M280-160M2为供需主流。为供需主流。一、宏观供需结构2、住宅供应分析2009年1月-2010年5月园区住宅供应结构100%80%60%40%20%0%2009年1Q2009年2Q2009年3Q2009年4Q2010年1Q2010年4-5月60以下60-7575-9090-105105-120120-135135-144144-160160-180180以上144-180M2144-180M2的再次比重较大改善型产品供应相对较少的再次比重较大改善型产品供应相对较少一、宏观供需求结构3、需求变化分析2009年1月-2010年5月园区住宅成交结构市场恢复期市场扩张期市场收缩期高端改善100%再次改善80%60%首次改善40%首次置业20%0%2009年1Q2009年2Q2009年3Q2009年4Q2010年1Q2010年4-5月60以下60-7575-9090-105105-120120-135135-144144-160160-180180以上市场扩张期，改善性需求比重大于首次置业需求（首置客户被动入市）；市场扩张期，改善性需求比重大于首次置业需求（首置客户被动入市）；市场收缩期，改善性需求与首次置业需求大致相当（改善客户逢低入市）。市场收缩期，改善性需求与首次置业需求大致相当（改善客户逢低入市）。本案强销期可能处于市场恢复期和扩张期，改善性需求比重较大本案强销期可能处于市场恢复期和扩张期，改善性需求比重较大二、微观供需分析环球188供需分析　供应套数销售套数户型面积供销结构图（按户型）1室1厅0卫1184100%1室1厅1卫139132831室2厅1卫565010480%2室1厅1卫43338960%2室1厅2卫555410940%2室2厅1卫1489520%2室2厅2卫26121280%3室2厅2卫11671160.00供应套数销售套数3室3厅3卫20260.001室1厅0卫1室1厅1卫1室2厅1卫2室1厅1卫2室1厅2卫2室2厅1卫4室3厅3卫203002室2厅2卫3室2厅2卫3室3厅3卫4室3厅3卫4室3厅4卫4室3厅4卫20325合计456361　去化率79%去化量前三名为：去化量前三名为：83M283M2一房一厅一卫，一房一厅一卫，160M2160M2三房二厅二卫，三房二厅二卫，109M2109M2二房一厅二二房一厅二卫卫去化率前三名为去化率前三名为：：83M283M2一房一厅一卫，一房一厅一卫，109M2109M2二房一厅二卫，二房一厅二卫，104M2104M2一房二厅一一房二厅一卫卫三、客层定位分析首次置业首次改再次改投资置本案条件善善业价格承受力低较高高较高定价将会偏高公交依赖度高中等低低目前较差，未来有轻轨2#延长线，前景好商业依赖度中等高较高低目前休闲配套佳，无商业配套；未来商业配套品质较高，教育依赖度较高高中等/缺乏基础教育设施景观依赖度低较高高较高湖景资源优服务需求度低较高高较高能达高品质本案资源支持的主要目标客户类型本案资源支持的主要目标客户类型四、公寓定位推导宏观供需分析宏观供需分析需求变化分析需求变化分析微观供需分析微观供需分析本案资源分析本案资源分析园区住宅以园区住宅以80-80-??市场恢复期和扩市场恢复期和扩??高端公寓投资客高端公寓投资客本案景观资源极本案景观资源极160M2160M2为主力需为主力需张期，改善性需偏好80-100M280-100M2好，未来商业、求求张期，改善性需偏好好，未来商业、求比重较大。求比重较大。的的11房或房或22房产房产轨道交通便利，轨道交通便利，??本案强销售期估本案强销售期估品品支撑投资与改善支撑投资与改善计为市场恢复及计为市场恢复及??改善型客户偏好改善型客户偏好型客户偏好型客户偏好扩张期扩张期160M2160M2左右的左右的33房产品房产品本案宜立足改善型需求，并兼顾投资型客户本案宜立足改善型需求，并兼顾投资型客户五、公寓定位建议以改善型为主导的户型定位户型面积面积比例针对客户功能空间（M2）（%）90-100M240%?投资型，二房二卫一大厅?投资兼短期自用型（布置于景观面弱的位置）（外地大学教师、常驻外来商务客）130-140M220%首次改善型三房二厅二卫160M240%再次改善型四房二厅三卫（双套间）（布置于景观面好的位置）另：在顶层设置1-2套平层园林式大宅二、办公定位篇CBD倾向于商务办公，兼具商业、公共服务和居住功能，对一、CBD概析用地、交通等都有着很高的要求与城市总体布局相协调CBD的功能——在城市稳步增长阶段，随着中心城区可建设用地的不断减少，CBD将在城市主要功能外围寻找生长点?商务办公包括金融、贸易、信息服交通资源丰富务等交通便利是商业、商务及各种经营活动的基本条件，城市CBD也将围绕各种辅助功能交通枢纽发展起来?商业娱乐包括酒店、零售、休闲、可开发用地的分布格局和潜力娱乐等必有足多且相集中的用地，以使得可持展，到?公共服务须够对课开发CBD获续发达应有的规模效用包括市政、交通、通讯、文化等公共配套?居住功能其他因素包括住宅，租赁公寓等大面积的山体和水域对CBD发展有阻碍作用，道路混杂、低质量的住宅、商业和工业区混杂通常会相互排斥，周边环境良好有序发展，能体现CBD城市形象和视觉景观特色受自然条件及城市发展模式影响，在中国城市有四种常见的CBD一、概析CBD布局模式，本案属于滨水布局模式中心布局：大连中山广场轴线布局：深圳福田CBDCBD布局模式——?中心布局以十字架或同心圆形态，加上环形与放射形成基本骨架?轴线布局轴线布局以现代化的交通条件为基础，通过建大容量的交通线路如地铁、轻轨来扩展?滨水布局有天然水域的城市，城市CBD扩张滨水布局：厦门CBD沿街布局：广州环市东路CBD一般扩张都会首选滨水区域，如水域与城市中心毗邻更是如此?沿街布局出于对交通便捷性的要求，商务区域集中在城市交通主动线上，围绕一些节点形成松散发展月亮湾所处的区域为苏州核心CBD的南部副中心，具有较强CBD一、概析的成长性中心城区园区新区相城区吴中区城市发展方向控制保护主方向次主方向非主方向非主方向长三角工业重苏州工业重民营企业集中中小企业集中产业基础旅游、商业要区域要区域区区用地格局受限集中广阔分散点带结合板块化主干道新老交交通拥挤宽阔通达主干道较少对外交通枢纽替规划较乱其他因素——规划有序————有山体阻隔轴线布局/滨布局模式沿街布局轴线布局沿街布局沿街布局水布局良好的规划、坚实的产业基础、广阔的用地和健全的交通体系使得园区将成为苏州名副其实的核心CBD2009年度办公物业供需比为0.76，市场表现为供不应求的二、宏观供需分析状况，结构上表现为小面积产品和大面积产品供需两旺2009年全年办公物业供应量37.32万平方米?40-60平方米之间小面积产品和260平方米以上的大面积产品占据主流市场，分别占比29%和21%，市场供给向两极化发展2009年全年办公物业成交量49.03万平方米?与供应结构相对应，成交结构中，40-60平方米产品和260平方米以上的产品占据主流区间，分别占比30%和20%2009年月度供应出现缺失，而成交的连续性好，60-80平方二、宏观供需分析米和260平方米以上的产品月度结构表现出供销两旺二、宏观供需分析2009年中心城区、吴中区和园区三足鼎立，吴中区表现抢眼2009年度苏州办公物业区域供应比例2009吴中区为供应的主流区域，园区供应比例也较大?吴中区苏蠡路项目供应基本以soho产品为主，带动整个区域供应比例的提高；中心城区主要以万达商业广场写字楼产品为主要供应；园区供应集中在金鸡湖西CBD2009年区域成交比例呈三足鼎立态势2009年度苏州办公物业区域成交比例，园区城交处于第二梯次?吴中区由于供应多，成交比例也放大；中心城区万达广场写字楼低价销售，基本实全部售罄，带动了整个区域写字楼成交比例上升，而园区市场一直供需两旺，供应量比例和成交比例持平；新区由于供应比例极少，因此成交比例也较少相城区供应结构和成交结构对比差异明显，供应以40平方米二、宏观供需分析以下产品为主，而成交各面积段均有分布园区和吴中区在售项目较多，且园区在整体档次上明显高于二、宏观供需分析其他区域租售价主力面积存量面积区域典型个案租售率（元/㎡）（㎡）（㎡）环球18822000-24000160-2604801534%恒宇广场1350080-18012599%园区星东环12000-13000120-160168700%圆融大厦14000180-2501319380%新区高新国际商务广场待定——1060000%石路金座13000106-108896265%中心城区沿海国际中心70-80元/M2/月180-2204820