国际财经中心商业部分策划报告国际财经中心商业部分策划报告北京天翼博翔房地产顾问有限公司北京天翼博翔房地产顾问有限公司14／7／414／7／4目录目录目录目录一、区域市场研究一、区域市场研究二、项目特性分析二、项目特性分析三、项目功能定位三、项目功能定位四、项目业态布局规划四、项目业态布局规划五、租金收益测算五、租金收益测算六、商业运营管理建议六、商业运营管理建议2014年七月4日一、区域市场定位一、区域市场定位一、区域市场定位一、区域市场定位?商商业业态业业态分析分析?商商业业客客户户分析分析?商商业业市市场总结场总结本项目周边的科研院所：1.中国科学院区域市场商业业态分析区域市场商业业态分析区域市场商业业态分析区域市场商业业态分析2.地质工程勘察院3.地质环境监测总站4.矿泉水勘察检测中心5.核工业第二研究设计院中关村6.核工业计算机应用研究所7.核科学技术情报研究所8.中国核工业研究所9.中华全国供销合作总社北京商业机械研究所10.北京外语研究社11.精雕机电系统研究中心12.中国老年书画研究会中央13.国防科学技术工业委员会成果办公室政务区14.中国高科技产业化研究会15.北京德易生物化学研究所金融街16.北京自动化系统工程研究设计院17.地质部地质研究所18.地质矿产部矿床地质研究所2014年七月4日区域市场商业业态分析区域市场商业业态分析区域市场商业业态分析区域市场商业业态分析本项目周边五公里范围内市级政府机关为：北京市地方税务局中关村北京市国家税务局北京市财政局北京市政府采购办公室北京市水源三厂北京市政工程局中央政务区金融街2014年七月4日区域市场商业业态分析区域市场商业业态分析区域市场商业业态分析区域市场商业业态分析项目周边的主要国家部委机关：建设部：财政部国家发改委中关村中央电视台北京电视台中华人民共和国审计署国家测绘局国家气象局国家外汇管理局国家航天局中央国家工商局国家外国专家局政务区国家信息中心金融街2014年七月4日区域市场业态分布区域市场业态分布区域市场业态分布区域市场业态分布?餐饮业在区域内占主要，以政府机构、军队、国有企业为主要消费群体。?批发百货行业集中在公主坟、白石桥、阜城门、双安，在区域内不具普遍性。?写字楼内的零售商业以屈臣氏等小型超市为主。2014年七月4日主要业态分析主要业态分析主要业态分析主要业态分析?餐饮业主要以中餐为主，区域内餐饮业态类型比较所占比例较大；?西餐厅主要集中在写字楼快餐,29%中作为商务配套服务；?快餐集中在社区以及写字西餐,6%中餐,65%楼裙房。2014年七月4日区域市场商业业态分析区域市场商业业态分析区域市场商业业态分析区域市场商业业态分析?茶吧、酒吧、KTV、电影区域内现有的娱乐业（餐饮业不计）类业态多为临街铺面，电影茶吧16%此类业态可承受租金较高24%，存在进入写字楼的可能俱乐部。8%?俱乐部、会所、健身类业健身冷饮态则主要分布在写字楼8%8%内，地上地下皆有可能。歌舞KTV酒吧20%16%2014年七月4日区域市场客户分析区域市场客户分析区域市场客户分析区域市场客户分析权金大军力融型队机保国构险企海军空军武警总队外汇管理局建设部财政部钓鱼台核二院中咨大厦北科大厦新兴宾馆赛迪大厦航天局大厦华融大厦兵器大厦城乡大厦2014年七月4日区域市场客户分析区域市场客户分析区域市场客户分析区域市场客户分析现状?学院、科研、金融、信息、影视商务多元融合?拥有530多家知名企业和机构?汇集全国60％金融资产?世界500强企业中有50多家入住京西2014年七月4日区域市场客户分析区域市场客户分析区域市场客户分析区域市场客户分析区域市场客户分析区域市场客户分析区域市场客户分析区域市场客户分析区域内客群?区域从业人员逾150万人其中：政务工作人员40万人?科研人员38万人?金融从业人员13万人2014年七月4日区域市场客户分析区域市场客户分析区域市场客户分析区域市场客户分析周周边稳边稳定消定消费费群体群体保障日常高端消保障日常高端消费费本案容本案容纳办纳办公人公人员员：：80008000人人中中国国外文大厦人外文大厦人员员：：80008000人人商商业业固定人流固定人流约约1600016000人次人次首首师师大固定人流：大固定人流：约约33万人次万人次西三西三环环固定人流：固定人流：约约3535万万-50-50万人次万人次西三西三环环固定固定车车流：流：约约2525万万-30-30万万辆辆次次周周边边固定居住人口：固定居住人口：约约3030万人次万人次2014年七月4日区域市场客户分析区域市场客户分析区域市场客户分析区域市场客户分析周边消费特点强强劲劲的集的集团团性消性消费费易易达达性和易性和易识别识别性性高收入企高收入企业业和和稳稳定收入人群聚集定收入人群聚集紧邻紧邻院校院校时尚时尚消消费费特色明特色明显显高品高品质质商商业业物物业业缺少缺少2014年七月4日区域市场总结区域市场总结区域市场总结区域市场总结?餐餐饮类饮类在在区区域域内内商商业业态业业态的比重的比重较较大。大。根据调研显示，大部分餐饮类经营状况良好，特别是中大型高档餐饮，消费群体以国企、军队、政府机构为主，显示出较强的集团消费能力；?高端高端娱乐业经营娱乐业经营良好，但良好，但数数量量较较少。少。区域内的低端娱乐业如茶吧、酒吧等多处临街位置；高端娱乐业相对较少，多处于商用物业内；高端娱乐业营业状况明显好于低端；?批批发发零售商零售商业业以中低端以中低端为为主。主。如城乡、翠微、华联、万通、天成；少数中高端，如双安、当代等；各大商场内均分布超市，另有利科隆、京科隆、家乐福等大型超市；各档次、不同类型的商业经营状况均好，显示出区域较强的个人消费力。2014年七月4日二、项目特性分析二、项目特性分析二、项目特性分析二、项目特性分析?项项目位置目位置?项项目目经济经济技技术术指指标标?项项目可目可达达性分析性分析?项项目可目可视视性分析性分析?业态业态可行性分析可行性分析?项项目目SWOTSWOT分析分析项目地块位置项目地块位置项目地块位置项目地块位置项目紧临紫竹桥、花项目紧临紫竹桥、花园桥，这两大交通枢园桥，这两大交通枢本案纽起到盘活整个城市纽起到盘活整个城市交通的作用。交通的作用。另有北洼路、西直门另有北洼路、西直门外大街、车公庄大街外大街、车公庄大街、阜外大街等横向连、阜外大街等横向连接线贯穿城市东西，接线贯穿城市东西，不管去金融街、中关不管去金融街、中关村、长安街或者东部村、长安街或者东部的中央商务区、国际的中央商务区、国际机场，都十分便利。机场，都十分便利。2014年七月4日项目经济技术指标项目经济技术指标项目经济技术指标项目经济技术指标项项目名目名称称国际财经国际财经中心中心发发展商展商北京正华致远房地产投资有限公司北京正华致远房地产投资有限公司地理位置地理位置海淀海淀区西三环北路区西三环北路8989号号建建设设单单位位北京市北京市第第五建筑五建筑工程工程有限公司有限公司许李严许李严建筑师有限公司建筑师有限公司设计设计单单位位中天中天王董王董国际国际工程工程设计顾问有限公司设计顾问有限公司物物业顾问业顾问CBRECBRE世邦魏理仕世邦魏理仕地地下下11层至层至地地上上44层层商业、商业、55层以上层以上写写字字楼，地楼，地下下22至至44层层车车库库规划规划用地性用地性质质建筑建筑层层数数地地上上1515层层，地，地下下44层层；；总总建筑面建筑面积积约约1010余万平方余万平方米；米；商商业业和和写写字字楼楼面面积积商业建筑面积约商业建筑面积约33..1414万平方万平方米，写米，写字字楼约楼约44..3636万平方万平方米米开开竣工竣工时间时间20052005年年1212月月————20072007年年1212月；月；建筑控制高度建筑控制高度6060米米绿绿地率地率30%30%2014年七月4日项目项目项目项目可可可可达性分析达性分析达性分析达性分析白白颐颐中关村中关村本项目本项目扼守扼守西三环交西三环交路路通要通要道道，，可以由可以由西三西三沿沿环、西直门外大街、环、西直门外大街、西西线线西直门西直门车公庄西路、阜外大车公庄西路、阜外大西直门外大街西直门外大街本案本案街、西长安街等达到街、西长安街等达到西西甘家口甘家口二环二环沿沿线线以及以及金融街金融街二二车公庄西路车公庄西路++车公庄大街车公庄大街等商务区。等商务区。环环三三沿沿项目项目具具有有良好良好的的可可达达线线性。性。阜成路阜成路++阜外大街阜外大街金金融融环环街街西长安街西长安街西长安街西长安街2014年七月4日可可可可视性分析视性分析视性分析视性分析国际文化交流中心项目项目在在西三环，紧邻三环路西三环，紧邻三环路，位，位于于外外文文大大厦和厦和国际国际文化文化本案交交流流中心中心之之间，间，高度高度达到达到60M60M，，是是西三环西三环沿沿线线最高最高的的外文大厦地标性建筑地标性建筑之之一，一，在在三环路三环路具具有有明明显的显的昭示昭示性，性，可可视性视性优良优良。。2014年七月4日商业业态商业业态商业业态商业业态可行可行可行可行性分析性分析性分析性分析百百货业态货业态：：本项目本项目层高层高、、柱距柱距、、核载核载、面积等、面积等均满足百均满足百货业开货业开店物店物业业条件条件，，但百但百货货店店通通常选择常选择商业商业核核心区域经营，心区域经营，本项目本项目所在所在位置位置和周和周边商业环边商业环境境不不适合百适合百货业的发货业的发展展。。2014年七月4日商业业态商业业态商业业态商业业态可行可行可行可行性分析性分析性分析性分析业态业态层高柱距（