万象2011年下半年度营销执行方案春天项目汇报创典全程【万象春天】项目组2011.7.27万一万大象了象头来春天项目汇报当牛市过去，我们如何利用5个月时间创造神话？核心结论双拳重手坚决完成4亿回款任务万象春天项目汇报1【塑造高端形象】---利用项目包装及推广渠道，塑造项目城南绝对No.1形象，塑造高端价值感2【团购活动销售】----通过制作团购活动，进行大折扣海量吸筹并解筹成交CONTENTS万象春天目标分析项目汇解决手段报目标分解执行策略目标分析任务艰巨而荣耀?总销售面积：约11.5万㎡?总套数：1094套?总销售额：6000元/㎡*11.5万㎡=6.9亿万象（销售均价6000元/㎡）春天?460%项总回款额：亿（按照销售额计算）目汇?需要蓄客2735组（按照40%解筹率计算）报?到访数量9116组（按照排号率30%计算）?平均每天上客60组（共计153天）结论：要完成4亿回款，需保证每天60组上客PART2目标分析万象春解决手段天项目汇目标分解报执行策略超越常规任务，须采用超常规手段！强力塑造项目价值感，与最终成交价格形成垂直万象春落差，制造哄抢局面！天项目汇1、提高项目形象，塑造8000-9000元/㎡价值感报2、成交价格落至6000元/㎡，形成哄抢价值塑造如何塑造项目的高端价值感？挖掘核心价值，塑造产品标签万象春天价值1：成熟城南第一大盘项目价值2：香港上市企业巴黎春天百货背景汇报价值3：城南最大的中高端商业体系价值4：拥有高端品牌教育的高尚居住体系塑造高价值意味着宣传高单价！传播方式渠道全力推进项目地包装体系+全面媒体推广万象春天项项目包装体系：项目地包装、周边围墙包装、城南户外覆盖目汇全面媒体推广：利用所有主流媒体进行产品形象宣传报项目地包装体系现场气场深度塑造+城南户外全覆盖1、现场气场深度塑造?项目围墙包装万?象项目周边道路包装（南三环、丈八东路、电子正街、双杜路）春天项2、城南户外全覆盖目?汇路牌广告（西高新、电子城、明德门、长安路、曲江）报?电子屏广告（西高新、电子城、明德门、长安路、曲江）进入城南，即进入猎杀范围，气场从城南到项目地一路加强，在项目地全面引爆，让客户无路可逃！全面推广体系主流地产媒介全面整合1、纸媒选择?报纸：华商报、西安晚报万?象地产杂志：西安楼市、品味DM、房周刊春2、网络媒体全覆盖天项?搜房网、800J、焦点网、新浪地产网、楼市通目汇3、辅助媒体：短信、车体等报对所在西安的客户进行全面搜排，主力全面扫荡！高端形象塑造高单价，对外报价9000元/左右。销售模式制造团购噱头金融机构or企事业单位万象春天项设定某银行或企事业单位为团购单位，吸引散户加入团购活目汇动进行认筹。报要点：1、制造团购的单位必须具有公信力；2、团购享受惊喜大折扣，增加认筹吸引力。PART3目标分析万象春解决手段天项目汇目标分解报执行策略目标分解1094套万象项目包装+广告推广543外展551套春天按40%套解筹率按40%解筹率项目13581377汇认筹认筹报（平均每个外展每天认筹0.9个）目标分解怎样实现2735个筹码？以及每天60组的来客量？没有一招制敌，必须全面开花八大渠道震撼全城万项目户外及象渠道报广外展短信网络海CALL老带新春包装DM等小众媒体天项目认筹量6134001377100656020100汇报上客量20431334459033321720070333认筹率按照排号率30%计算PART4目标分析万象春解决手段天项目汇目标分解报执行策略快！对于此战，时间非常有限，我们必须对每一个渠道极致推广原则：话要有分量媒体要选择主流投放渠道轰炸计划：万象春一定是覆盖全市（尤其是城南区域）的媒体攻势；天项一定是给市场看到无限奇迹的希望；目汇一定要重点宣传万象春天的综合品质；报一定要成为西安房地产市场的热点，所有的专业、非专业人士不得不看！一定要媒介进行连续新闻报道，一定要击穿市场引爆刚需市场的有效新模式创典海陆空模式万象春?空军：一个让人相信的说法；天项目?海军：一套水下极致的操作系统：汇报?陆军：一支管理与销售超负荷下坚强的作战队伍；创典现阶段成功案例：曲江千林郡制造好团购噱头后，针对散客的操作手法客户“团购”流程：1、缴纳诚意金1000元加入团购计划，填写团购审核表，等待审核万；象春2、团购审核通过后，缴纳1万元大定，等待开盘选房。天项目“团购”的理由：汇1、适合大规模认筹；报2、“团购”有客户心理基础，意味着实惠。销售目标分解11094套150天（平均7.29套/天）万象春天项目认筹2735个汇报注：创典近期开盘项目解筹率在40%—45%之间，本次取保守值40%注：每天需销售7.29组，按照来客成交比8:1计算，每天需来客60组执行策略目标分析11、、项目包装解决手段2、报广33、、外展外展万目标分解象4、短信春天执行策略项5、海CALL目汇6、老带新报7、DM杂志8、网络执行策略1目标成绩613个以上筹码1、项目包装需上客量达到2043个2、报广33、、外展外展万象春4、短信天执行策略项5、海CALL目三环沿线、电子正街全段道旗汇报6、老带新城南五个路牌广告7、DM杂志城南五部电子屏广告围挡隆重包装，释放产品信息8、网络执行策略1---现场两个有效提升现场气氛及上客数量的方法1、双杜路围墙围挡万象春天项目汇报2南三环围墙围挡执行策略2目标成绩400个以上筹码11、、现场现场需要1334个上客量2、报广两点原则：33、、外展外展万象1、拔高产品形象春4、短信天执行策略项2、体现机会感与价值感目5、海CALL汇报6、老带新7、DM杂志8、网络执行策略2---报广万20期楼市专版头版，打造大盘气势，象春提升项目高端形象天项目汇报执行策略3目标成绩1377个以上筹码1、现场仅仅是常规外展是远远不够的2、报广1】利益刺激---------机会感3、外展2】独特资源吸引万象3】销使配合扩大接触面春4、短信天41+2】激励机制项执行策略5、海CALL目5】统一形象汇6、老带新报6】十个展点全面覆盖城南7、DM杂志4590组上客，平均每个外展每8、网络天上客30组执行策略3---外展万象春天外展点布局图（示意）6】看楼车循环带客支持万象春天项目汇报西门兴正元好又多卜蜂莲花高新店高新世纪万达广场金花秋林公司吉祥村小寨好又多人人乐电子商城人人乐东仪路店卜蜂莲花电视塔店执行策略3---外展特别支持：循环看楼专车2部时间：150天万象春天项目汇报便利与否是即时上门的核心。执行策略3---外展认筹流程图现场备小礼品，美甲活动+海盗船活通过外场认筹：动认筹卡，礼品卡飞信发送现场确认正式认筹万48小时到场激象活春天登记项目筹号作废汇未如期确认报48小时到访激活直接到访认筹：到访客户成功认筹执行策略3---外展目标：随时都有上客的理由现场活动配合1外展到场即抽奖2每天都有小活动3周末全天，平日6点-8点水果派万象春摇奖箱+小礼品考虑费用，针对女性天项目汇报执行策略4目标成绩：100组认筹量1、现场要完成333组上客2、报广33、、外展外展万象春4、短信天执行策略项高频率群发短信助攻目5、海CALL汇报6、老带新7、DM杂志每周40万条全城轰炸8、网络执行策略4---短信万短信高密度，广覆盖多频次密集轰炸象春天项内容要求突出项目价值感和团购的机会感目汇报执行策略5目标成绩：20组认筹量1、现场完成70组上客2、报广创典全程全市近40个项目33、、外展外展万全城联动，数据库20000象春4、短信组客户信息，随时调用天项执行策略目5、海CALL汇报6、老带新7、DM杂志8、网络执行策略6目标成绩：100组认筹量1、现场2、报广2011年10月底第一批房源33、、外展外展万开盘后，成交客户会带来大象春4、短信量的意向客户。天项目执行策略5、海CALL汇报6、老带新7、DM杂志8、网络执行策略6---老带新【政策调整】1.将老带新政策中一年物业费调整为实物礼品。2.建议为光波炉或其他等价实物3.新业主享受团购政策万象【业主特权卡】春天邀657位老业主领取“业主特权卡”，标明新业主参加团购优惠项目汇报业主特权卡有体量感，可在现场堆头执行策略7目标成绩：60组认筹量1、现场2、报广33、、外展外展万DM及小众媒体全面铺开象春4、短信天项目执行策略5、海CALL汇报6、老带新7、DM杂志8、网络万象春天项目汇报执行策略8目标成绩：65组认筹量1、现场2、报广33、、外展外展万象搜房、新浪、800J、搜狐春4、短信天等项目执行策略5、海CALL网络全面覆盖汇充分挖掘近期网络客户急速增多现象报6、老带新7、DM杂志8、网络费用预计清单类别项目周期/频次/规格单价费用（万元）户外单立柱、道旗、围墙00100报广华商报20次整版20万元/整版400网络四大网络平台5个月30万元/1-2月30液晶屏五处城市热点电子屏5个月　60万短信短信800万条0.04元32象房周刊封二4万春天DM杂志西安买房封二7.8万20项目最地产封二3.5万汇报外展民生等十处外展场5个月　180围墙三环、电子正街永久　8销使100名全城联动5个月　20老带新　　　10总计860万元时间事件7月12日—7月24日预进场（电子正街销售中心）销售中心交接事宜辅助推进7月25日销售正式进场7月26日—7月30日磨合筹备期1、现场8月1日—8月31日大量宣传推广提升项目知名度及调性大外展2、报广8月10日以前完成围墙围挡工作8月15以前对外报价8000—9000元33、、外展外展8月15日以前两个外展场时8月15日以前完成5个户外电子液晶屏的工作815间4、短信月以前完成电子正街道旗工作万8月15日以后实施团购方案，