福城国际商务中心福城国际商务中心运营策划框架案运营策划框架案14／7／4联系人湖南平衡堂智张澜译：18673631433业联盟1根据已提供的单行分析报告对市场、项目及贵开发联盟目标的认知，本案将站在项目整体运营的角度，阐述项目运营模式、项目定位、业态组合、营销策略等方面的策划意图。14／7／4联系人张澜译：186736314332市场及项目价值回顾市场及项目价值回顾区区域域经济经济：：区区域域经济经济活活跃跃、消、消费费能力强能力强劲劲；；区区域房地域房地产产：：商品房商品房开发开发体量大、投体量大、投资资增增长长明明显显、小、小户户型市型市场场需求迫切；需求迫切；建筑建筑风风格格较单较单一、整体品一、整体品质质偏低；偏低；营销营销模式相模式相对对落后；落后；老城老城区区商商业经营业经营模式落后，模式落后，经营经营重重复复、分散；、分散；各商圈商各商圈商业经营档业经营档次次没没有形成有效有形成有效区区隔；隔；城市整体商城市整体商业经营业经营管理水平急需提升；管理水平急需提升；缺乏缺乏档档次次较较高、品高、品类齐类齐全、兼全、兼备备商商务务休休闲闲体体验验的一站式商的一站式商业业中心中心。。14／7／4联系人张澜译：186736314333市场及项目价值回顾市场及项目价值回顾项项目价目价值关键词值关键词：：中央商中央商务区务区CBDCBD、城市、城市历历史文脉、中心、人史文脉、中心、人气气、酒店、酒店资资源源相相对对缺陷：缺陷：景景观资观资源基本源基本没没有、有、浓浓厚的商厚的商业环业环境境对对住宅住宅势势必必带来带来干干扰扰、、军产军产房房产权产权性性质问题质问题14／7／4联系人张澜译：186736314334沟通的主要内容沟通的主要内容?运营运营模式模式?项项目定位目定位?产产品打造品打造?运营运营方式方式?营销营销策略策略14／7／4联系人张澜译：186736314335运营模式根据单行本市场描述及地块价值剖析我们完全可将本项目作为一个第三代城市综合体模式进行打造14／7／4联系人张澜译：186736314336各地真假【城市综合体】风起云涌，单一步行街、百货店或大购物中心（MALL）已不能适应消费需求。细分业态先进与否，决定了【城市综合体】的属性……第五代商业跨越第六代LifestyleCenter模式直奔第七代HOLSER动力街区模式是我们需要商业步行街室内化并与大型商业建筑结合在一起，同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓、酒店等多元业态，商业中心里面增加文化、娱乐、健身、餐饮、休闲、商务体验等丰富内容，构筑内部“商业生态系统”，不仅成功达到了产品链和资金链的最优组合和良性循环的目的，而且逐步实现了从原来以营销为导向的订单地产向持有型订单地产的重点转折——这符合本项目军方要求认识第三代城市综合体14／7／4联系人张澜译：18673631433714／7／4联系人张澜译：1867363143385万㎡商业延伸至内街益阳五洲城常德新亚好莱坞占地面积56865.6㎡?容积率为2.45，建筑面积204360.56㎡，其中商业5万多㎡。规划就超越Shopping购物中心模式，营造一种情景总建10万㎡。五星级【白金酒店】入主旅游主题，集旅游、购物、酒店、饮食、康体国内顶级电影集团打造的拥有7个放映厅、休闲、住宅、办公、商务于一体，堪称第六的常德规模最大最豪华影院；面向全国成代商业模式的第二代【城市综合体】；强调了功招商1—6F商业裙楼销售价格:45000—休闲功能。—7500元/㎡。高级公寓全部抢购一空。寻找参照系14／7／4联系人张澜译：186736314339标准第三代综合体寻找参照系14／7／4联系人张澜译：1867363143310第七代商业模式的成功开拓者、城市综合体标寻找参照系本14／7／4联系人张澜译：1867363143311运营模式模式探讨城市综合体发展模式汇总模式一：模式一：模式二：模式二：模式三：模式三：模式四：模式四：模式五：模式五：酒店、写字楼、商酒店、写字楼、商以写字楼为核心功以写字楼为核心功以酒店为核心功能以酒店为核心功能以商业为核心功能以商业为核心功能以住宅为核心功能以住宅为核心功能场、公寓等各种功场、公寓等各种功能的发展模式能的发展模式的发展模式的发展模式的发展模式的发展模式的发展模式的发展模式能均衡发展的模式能均衡发展的模式位于城市未来商务位于城市未来商务位于城市核心区，位于城市核心区，核心区域核心区域不远离城市核心区不远离城市核心区交通可达性：主干交通可达性：主干位于位于CBD/CBD/城市核城市核通过五星级酒店提通过五星级酒店提道沿线道沿线位于新区，区域住位于新区，区域住利用顶级写字楼树心心利用顶级写字楼树供顶级差异化服务供顶级差异化服务独具特色的建筑、独具特色的建筑、宅氛围较高宅氛围较高立标杆形象，迅速立标杆形象，迅速主干道沿线主干道沿线//地铁地铁而建立起核心地位而建立起核心地位业态和服务业态和服务居住为主居住为主//对外功对外功发展发展成为区域标志和中成为区域标志和中口口五星级酒店带动公五星级酒店带动公商业综合观光性、商业综合观光性、能提升项目形象并能提升项目形象并关键关键心心具有较大的规模具有较大的规模寓、写字楼与商业寓、写字楼与商业娱乐性与体验性于娱乐性与体验性于解决区域配套不足解决区域配套不足各功能形成相互支各功能形成相互支公寓和商业为写字公寓和商业为写字酒店的经营状况是酒店的经营状况是一体一体商务商业与居住有商务商业与居住有持的价值链关系持的价值链关系楼提供高档配套，楼提供高档配套，综合体能否成功的综合体能否成功的各物业相互支撑，各物业相互支撑，明显的分区明显的分区进一步拉升写字楼进一步拉升写字楼关键关键但商业的经营是关但商业的经营是关形象形象键键功能功能写字楼面积占写字楼面积占酒店面积占酒店面积占商业面积占商业面积占住宅面积占住宅面积占各功能比例均衡各功能比例均衡比例比例50%50%左右左右50%50%左右左右50%50%左右左右60%60%以上以上各功能可销售或出各功能可销售或出全为出租或经营，全为出租或经营，各功能可自营、销各功能可自营、销各功能可自营、销各功能可自营、销收益收益租，公寓收益受写租，公寓收益受写写字楼、商场、公写字楼、商场、公整体物业以销售为整体物业以销售为售、出租，且互不售、出租，且互不售、出租，且互不售、出租，且互不字楼租售情况的影字楼租售情况的影寓受酒店经营情况寓受酒店经营情况主，实现快速回现主，实现快速回现特征特征依赖和影响依赖和影响依赖和影响依赖和影响响响影响较大影响较大14／7／4联系人张澜译：1867363143312根据各类物业目前在市场上的表现及未来趋势判断，并结合开发商目标A及限制条件，确定本项目的物业组合为商业、商住公寓、酒店。物业类型物业类型酒店及酒店式公寓酒店及酒店式公寓专业写字楼专业写字楼商住公寓商住公寓商业商业?城市为旅游资源类城市，城市为旅游资源类城市，?本土本土以有色以有色金属金属和和农农业为业为?地地段段好的公寓好的公寓亦亦商商亦亦住，住，?郴州郴州商业市场商业市场已已经开经开始始发发总体城市建设以及交通条件总体城市建设以及交通条件主产业，三产业发展相对主产业，三产业发展相对欠欠投投资资潜力潜力大，受大，受到部到部分分小小公公生转变生转变，新的商业形态，新的商业形态已已经经较好，酒店行业市场规模较较好，酒店行业市场规模较缺缺；；司司和和投投资客的资客的青睐青睐，销售速，销售速进进入入，，老老城区商业模式城区商业模式继续继续大，客群容量较大；大，客群容量较大；度度较快。较快。升级，档升级，档次需次需提升；提升；?市场中写字楼市场中写字楼虽然虽然较为较为缺缺市场扫描市场扫描?三星级及以上酒店经营状三星级及以上酒店经营状乏乏，且，且存在存在市场市场机遇机遇，但，但本本?本本地公寓租地公寓租赁活赁活跃，租跃，租金金?市场市场投投资主体与资主体与方向已方向已经经况良好；况良好；项目为军项目为军方方产权，写字楼产权，写字楼针针价价格格高。高。转向转向商业地产，资商业地产，资金金与市场与市场对的客群主要为对的客群主要为集团集团客户，客户，关关注度倾向注度倾向商业地产；商业地产；近两近两?项目周边酒店经营状况良项目周边酒店经营状况良对于军对于军方方产权的特产权的特殊殊性性其接其接?商务公寓商务公寓在本土属在本土属于新产于新产年年发展迅速，发展迅速，在在三线城市三线城市还还好，好，已已形成区域影响形成区域影响力力。。受受度度不高；不高；品品，有，有培育空间培育空间。。将延续将延续。。军军方方产业以租产业以租赁见赁见长，整体长，整体办办公市场公市场逐渐逐渐成成熟熟，但，但本本项项符符合高合高端端综合体项目整体形综合体项目整体形符符合合本土本土商业发展趋势，商业发展趋势，同同市场酒店业发展良好，周边市场酒店业发展良好，周边目产权目产权属属性的特性的特殊殊性决性决定了定了象和功能的要象和功能的要求求，以高，以高品品质质时时可带动住宅、酒店、公寓可带动住宅、酒店、公寓结结论论酒店氛围成酒店氛围成熟熟，，所在所在区域可区域可其其客户资源有客户资源有限限。。的形象的形象作作为配套，为配套，同时同时具有具有的的活活跃跃度度，，满满足足老老城区中高城区中高以形成有以形成有效效支撑。支撑。功能功能弹弹性，性，捕捉捕捉市场市场机会机会。。端端的居住人群的居住人群身份身份要要求求。。匹匹配配度度适适用用不不适适用用适适用用适适用用14／7／4联系人张澜译：1867363143313综合市场分析、技术可行性研究的结论，B确定各类物业在项目中的规模比例。价综合体物业须含有酒店和大型商