呈：浙江康迪集团杭州转塘项目整体定位与发展战略报告前言本项目是独特的创新型商业地产，业态属于第四代专业市场集群，但又必须采用百货商场模式运营管理方能确保项目的成功和稳定持续的盈利。在项目开发过程中，人才战略、资源整合、品牌运作、资本运作、政企合作等一系列战略规划与计划必须专业化、系统化的精耕细作与执行到位！此次方案主要针对项目开发启动前期的整体定位、发展战略及初步的投资财务分析，待发展思路达成共识，接下来的一系列工作，我们将提供严谨周详的工作计划与执行内容。本次报告结构Part.1区区域市域市场细场细分分研研究究Part.2项项目分析目分析与与定位思考定位思考Part.3项项目定位目定位Part.4开发开发模式模式与财务与财务分析分析Part.1区域市场细分研究1杭州市场细分研究（见杭州城市调查研究报告）2之江与转塘区域市场研究2区域介绍※之江板块规划※转塘板块规划※区域交通体系※区域生活配套※区域商业分析※区域写字楼分析※区域酒店式公寓分析※区域酒店业分析※市场细分小结区域概况之江转塘板块整体定位区域采取“一地两区”，即：之江生态一流、风景优美、经济繁荣、社会稳定，生活富裕新城旅游休闲度假之地，生态示范区、城乡一体化示范区。区域地图龙坞旅游服务区钱之江转塘板块分为五个小板块依次为：之江商务塘?龙坞旅游服务区旅游度假江?转塘综合服务区转塘综合服务区区?之江商务旅游度假区生态绿地公园?浮山科研技术产业区浮山科研技术产业区?沿江生态保护区沿江生态保护区（本项目地块位于转塘综合服务区板块）之江板块规划之江板块规划结构“一心五轴六片”之江结构规划结构之江用地规划观景化绿城轴展绕发路江之轴运河路生态景观沿用地规划原则：轴之江浦绿化采用组团结构模式规划，突出旅游度假、文化娱乐、路景观发轴会议会展、休闲观光等主导产业。在实现西湖风景区中心绿地展轴旅游功能延伸的同时，适度引入居住功能。之江板块功能结构：“一心五轴六片”一心：即位于度假区中西侧的中心绿地。五轴：即之江路发展轴、之浦路发展轴、绕城公路绿化景观轴、320国道生态发展轴、沿钱塘江生态绿化景观轴。六片：综合度假片区、北部居住片区、商贸旅游片区、南部居住片区、沿江旅游度假片区、生态保护区。之江板块规划之江板块的发展目标是“世界级旅游休闲胜地、生态建设示范区、创新创意产业集聚区、旅游综合服务区”“发现之旅”世界级休闲地2007年，《杭州城市西部地区(上泗区块)保护与发展规划》优化工作完成，其中之江地区的开发建设面积达到41平方公里，同时提出了推进之江工程，打造“品质之江”，把之江度假区建设成“世界级旅游休闲胜地、生态建设示范区、创新创意产业集聚区、旅游综合服务区”一地三区的目标。之江度假区的“发现之旅”将是一个综合发掘和整合旅游资源的过程。除发展特色旅游景点、休闲娱乐设施、生态农业旅游和现代会展旅游等业态外，钱塘江、龙井茶、大清谷等特色旅游资源将得到整合，并逐步完善配套旅游服务和集散功能，在之江度假区形成一条多元化的大旅游产业链，以规模效应赢得世界旅游休闲目的地的国际竞争力。之江板块规划之江区域整体产业是以旅游休闲产业为支柱、以艺术创意产业和总部经济产业为补充的多功能发展格局旅游休闲产业——以东部区域为核心，衍生到整个区块旅游休闲产业是支柱：依托区域丰富的旅游景点，大力发展自然景点游、主题景点游、乡村及农业观光旅游、工业旅游、大学旅游、以及相关旅游生活本案本案11配套产业创意文化产业——转塘单元艺术创艺术创意主意主题转题转塘塘单单元元休休闲闲旅游度假旅游度假区区创业文化产业是补充：依托中国美院等高校，发展以艺术创意为主题的转塘单元休闲商务和总部经济产业——浮山单元总总部部经济经济主主题题浮山浮山单单元元商务和总部经济产业是升华：总部经济和休之江度假之江度假区产业规划单区产业规划单元元闲商务随着板块成熟发展起来，将会加快区域成熟的进程。转塘板块规划生态转塘、艺术转塘、人居转塘?在杭州市提出的“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城市发展战略中，转塘地块不仅是“旅游西进”的核心打造区域，更是“沿江发展”的重点区域。转塘镇以“生态转塘、艺术转塘、人居转塘”为规划理念，定位为一个杭州新兴RBD中心——游憩商务区、旅游集散中心。打造国内一流的生态型的旅游休闲小镇?转塘未来将打造成城市西部地区的中心城镇和旅游服务基地，形成城市经济和生态人居的交叉，和一种国际化视野与本土理念的交叉，成为西湖区建设“一地两区”的示范地，杭州“旅游、居住、求学、创业”天堂的缩影。转塘板块规划转塘板块功能结构：“一心、三轴、七区”一心：以望江山、象山为中心，环状布局城镇功能区块。转塘三轴：结构象山浦水系和望江山、象山山体绿化由东北向西南规划贯穿整个镇区，形成一条开敞空间轴；由杭富路及沿路两侧绿带和镇中路（现320国道）及其两侧绿带构成“十”字形相交的两条景观与交通轴。七区：根据科技园居住分布，形成多个服务于居住片区的转配套服务中心。北部的生活和旅游配套区块，中部塘用的文化休闲和商业区块，南部的居住和社区服务区地块，东部的农居集中安置区块，西北部的高级住宅规划区块，中村生活区块及中村北区块等七个功能区块。转塘板块规划以运河路，之浦路、之江路为主的城市主干道组成了板块内的道路交通网转塘之江区块内部道路分析区块道路围绕对外交通道路布置，并结合规划布局，路网突破了以往的方格网状，呈弧线形。道路分为对外交通、城市快速路、主干道、次干道、支路五级。对外交通：绕城公路、杭新景高速公路；城市快速路：云河路之江通道；主干道：之浦路、梧桐路、之江路、江涵路、枫华西路、枫华东路、小江路、科海路；次干道：军师路、枫华东路、四号浦路、涛雪路、碧波路、丽景路、留泗路、袁浦路、之景路、梧桐路、小江路；支路：为了连接主次干路，完善和发挥道路的网络效应，本区规划宽度在12-24米的支路，用以集散客流和服务。区域交通道路交通四通八达，快速便捷；未来将建成规划轻轨和之江大桥进一步便利了之江板块的交通区块对外交通：之江路--往东沿钱塘江，经六和塔可至杭州市区；320国道—往富阳方向；徽杭高速—往西可达安徽黄山方向杭千高速—往千岛湖方向；杭宁高速—绕城高速转杭宁高速去往南京沪杭高速—往上海方向轻轨线（规划中）--往东经之江大桥跨江至萧本案大桥山，往西至富阳并与杭州市经轨线连接，停靠之江站在中心十字西侧；水上航线--钱塘江边开辟度假区专用码头区域交通城市公共交通体系——轨道地铁四号线转塘中心枢纽BRT5杭千轨道至富阳轨道规划中地铁建设二期（2010—2016年）四号之江转塘公交线路规划中由对内层次和对外层次构成，线（九溪——彭埠），在之江设始发站九溪站结合由轨道交通四号线、杭千轨道与BRT5快速公交共(远期规划将设在转塘公交枢纽站），走之江同构成的主骨架线路，共同在之江新城形成“两轨、一路地下通道，连接钱江新城。规划中将建通往快、四中心”公交线网主骨架。富阳轻轨，经停靠转塘。区域配套医疗配套：现有西湖区第二人民医院，规划三甲医院—浙一之江医院（计划2012年动工）。教育配套：中国美术学院象山中心校区、浙江大学之江校区、浙江工业大学之江学院、杭州宋城华美学校、杭州仁和外国语学校、杭州第七中学、转塘中心小学、象山小学、定山小学等。商业配套：银行（农业银行、建设银行、杭州联合银行、杭州商业银行等各类银行）；商场（世纪联华、沃尔玛、华润超市、占地590余亩大型SHOPPINGMALL）；餐饮，江口大厦；华庭云栖度假酒店（五星级）、玫瑰园度假酒店（五星级）、阳明谷希尔度假酒店（四星级）、喜来登度假村、之江新城规划五星酒店群等；西湖国际会议中心、冰雪世界、极地海洋公园、沿江商住综合体、凤凰创意园区。旅游景点：前倚钱塘江、背靠梅家坞茶乡、东傍五云山，云栖竹径、九溪烟树、六和塔、灵隐寺，以及4A级国家景区宋城、金都极地海洋世界等。区域商业分析区域商业项目多为综合体项目，其中又以象山国际和昊元时代中心为代表商业布局象本案山国杭美原中心际新云溪印象龙心田城路G320广场云河路望江昊元之凌象山周山江时代路线路中心杭州绕城公凤凰大厦路凤凰创意国际镇南路随着我国货币政策由“适度宽松”逐步转向“稳健”。国家对于房地产的限制、调控将成为常态。偏于收紧的住宅市场加剧了住宅投资市场的风险，促使部分资金转投投资收益稳定、受政策限制较小的商业地产，因此，相对于住宅市场的商业地产这一价值洼地，必将迎来新一轮的价值重估。区域商业分析区域目前没有大型商业，以社区配套商业以及旅游景区的零散商业为主，未来项目附近将规划大型的商业中心现状规划商业导向现状现状商商业业中心中心规划规划商商业业中心中心目前地块周边1.5公里内没有大型商业，代表性商业是转塘大转盘区，世纪联华卖场以及一些商业配套，即将建设的昊元时代广场将成为区域内的大型商业中心。区域商业分析凤凰.创意国际规划15万方，是区域内创意办公主要竞争物业凤凰.创意国际位于杭州之江国家旅游度假区转塘街道创意路1号，周边群山环绕，风景秀丽，距中国美院象山校区约1.5km，距西湖风景区约5km，项目占地面积为332亩，规划总建筑面积约150000㎡，已建成建筑面积约28000㎡，其中核心启动区为原双流水泥厂，是杭州市政府重点支持发展的十大创意产业园之一，是杭州目前园区中产业配套环境最好、环境品味最佳、物业品质最独特、建筑形态最丰富的国际性创意产业园区。区域商业分析象山国际广场象山国际广场总建筑面积15万平米，项目采用国际先进的豪布斯卡商业模式，规划有像素公寓、华润万家华东区旗舰店超市，象山艺文中心、象品魅力商街及艺术酒店等多种业态，建成之后将成为之江新城功能最强，设备最好，配套最全的一站