汇达广场项目市场调查报告汇达广场项目市场调查报告暨营销合作计划暨营销合作计划客户：辽宁汇达投资有限公司客户：辽宁汇达投资有限公司撰写：杭州圣宝房产代理有限公司撰写：杭州圣宝房产代理有限公司20112011年年77月月77日日第一部分第一部分营口宏观情况营口宏观情况第二部分第二部分营口房地产市场分析营口房地产市场分析第三部分第三部分本项目的市场分析本项目的市场分析第一部分第一部分营口宏观情况营口宏观情况一、一、城市基本情况城市基本情况11、自然地理、自然地理营口市距离辽宁省省会沈阳市营口市距离辽宁省省会沈阳市179179公公里；南同“北方明珠”大连市接壤，里；南同“北方明珠”大连市接壤，距离距离220220公里；东北与中国“钢都”公里；东北与中国“钢都”鞍山市相依；东与中国最大的边境城鞍山市相依；东与中国最大的边境城市丹东市毗邻；北与辽河油田属地盘市丹东市毗邻；北与辽河油田属地盘锦市隔河相望，中国七大水系之一的锦市隔河相望，中国七大水系之一的大辽河从里注入渤海，区域位置十分大辽河从里注入渤海，区域位置十分优越。优越。营口是辽宁省管辖的地级市，是全国营口是辽宁省管辖的地级市，是全国重点沿海开放城市。营口市地势自东重点沿海开放城市。营口市地势自东南向西北倾斜，东西宽南向西北倾斜，东西宽50.750.7公里，南公里，南北长北长111.8111.8公里，市域总面积公里，市域总面积53655365平平方公里，占辽宁省总面积的方公里，占辽宁省总面积的4.88%4.88%，，海岸线长海岸线长9696公里，近海难涂公里，近海难涂1616万多万多亩。亩。22、行政区划、行政区划截至截至20052005年年1212月月3131日日营口市辖四区营口市辖四区（站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区）（站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区）两市两市（大石桥市、盖州市）（大石桥市、盖州市）4141个建制镇个建制镇（其中老边区（其中老边区44个、大石桥市个、大石桥市1515个、盖州市个、盖州市2222个）个）1414个乡个乡（盖州市）（盖州市）2727个街道办事站个街道办事站（站前区（站前区77个、西市区个、西市区77个、老边区个、老边区22个、鲅鱼圈区个、鲅鱼圈区44个、盖州个、盖州市市22个、大石桥市个、大石桥市55个）个）1414个国有农场个国有农场929929个行政村。个行政村。33、交通情况、交通情况营口天然具备着良好的地理位置，是环渤海经济带上的重要港口城市之一，是东北最重要的航运枢纽和物流中心。营口市中国北方离内陆最近的港口城市，营口一市三港（营口老港、鲅鱼圈港、仙人岛港），已经与50多个国家和地区的140多个港口通航，年吞吐量突破2500万吨，成为东北第二大港、中国第十大港。营口陆路交通亦是四通八达，东北铁路、电气化高速铁路、公路、高速公路构成的交通网络纵贯营口境内。长大铁路、沈大高速公路、哈大公路（202国道）、庄林公路（305国道）纵贯南北；大营铁路、营大公路、盖岫公路连接东西，交通十分方便。营口港（包括鲅鱼圈港区和老港区）为全国19个主枢纽港之一。市域内有两条跨市输油管道通向营口港（鲅鱼圈区），有一条跨省输油管道经过境内。营口立交桥成为东北最大的交互式公路立交桥。营大公路、辽河大街、盼盼路、渤海大街、金牛山大街宽敞明亮。营口是中国首批投资硬环境建设40优城市之一。44、人口结构、人口结构营口全市共有26个民族市域总人口2229139人其中站前区260071人西市区159904人老边区123418人鲅鱼圈区103525人大石桥市705285人盖州市876936人城市化水平为38.58%2010年营口城镇人口有148.32万人城镇化率为61.8%。第六次人口普查结果显示，营口全市人口中，居住在城镇的人口1429494人，占58.86%；居住在乡村的人口为999040人，占41.14%。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加318265人，乡村人口减少186271人，城镇人口比重上升10.48个百分点，高于全省平均上升7.2个百分点的幅度。营口市第六次人口普查结果居住地区人口数量百分比城镇人口142949458.86%乡村人口99904041.14%2010年末，全市总人口达到235.5万人，其中，非农业人口111.5万人。人口自然增长率2.37‰。年末全市城镇登记失业人员2.5万人，城镇登记失业率4.5%，比上年下降0.4个百分点。全年城镇居民人均可支配收入18055元，比上年增长13.9%，扣除价格因素，实际增长10.7%。农村居民人均纯收入8863元，比上年增长15.3%，扣除价格因素，实际增长10.9%（用全省平均农村居民消费价格指数扣除）。人均收入增长一览表人均收入增长一览表2010年人均可比上年增长居民类型实际增长（%）支配收入（%）城镇居民1805523.910.7农村居民886315.310.9全年新增实名制就业8.9万人，比上年增长0.5%。全市城镇登记失业人员2.1万人，城镇登记失业率为3.4%，低于全省0.3个百分点。2010年末城镇职工基本养老保险参保人数44.7万人，比上年末增长5.3%。城镇职工基本医疗保险参保人数59.9万人，比上年末增长2.0%；城镇居民基本医疗保险参保人数42.1万人，比上年末增长2.0%。失业保险参保人数21.9万人，比上年末增长1.1%。工伤保险参保人数28.3万人，比上年末增长5.8%。生育保险参保人数19.4万人，比上年末增长9.0%。为8.3万名城镇困难居民发放了最低生活保障金。全市共投入扶贫款物980万元。20102010年末营口市参保情况年末营口市参保情况保险类型参保人数同期增长（%）城镇职工基本养老保险44.7万5.30%城镇职工基本医疗保险59.9万2.00%城镇居民基本医疗保险42.1万2.00%失业保险21.9万1.10%工伤保险28.3万5.80%生育保险19.4万9.00%二、宏观经济环境二、宏观经济环境营口是中国最早兴办近代工业的城市之一，是中国轻纺工业基地。全市拥有40多个行业，3000多家企业，主要产品700多种，省优、部优产品达300多种，轻工、纺织、机械、冶金、家电、电子、建材、乐器、绢纺、石化、印染、医药等门类齐全，成为营口经济发展的支柱产业，百家企业获得国际ISO9000质量体系认证。针织、棉纺、锦纶、66#长丝生产居全国首位，营口名牌产品，驰名中外。2010年全年实现生产总值1002.4亿元，按可比价格计算，比上年增长17.8%。分产业看，第一产业增加值77.2亿元，增长6.0%；第二产业增加值554.8亿元，增长18.5%；第三产业增加值370.4亿元，增长19.0%。三次产业增加值占生产总值的比重为7.7:55.3:37.0。人均生产总值42604元，按可比价格计算，比上年增长17.3%。““十一五”营口市生产总值及其增长速度十一五”营口市生产总值及其增长速度““十一五”营口市粮食产量及其增长速度十一五”营口市粮食产量及其增长速度工业和建筑业行业，全年全部工业增加值497.8亿元，按可比价格计算，比上年增长18.0%。规模以上工业增加值按可比价格计算，比上年增长22.3%。轻工业增长速度为20.0%，重工业增长速度为22.9%，轻工业占全市规模以上工业增加值的比重比上年提高0.8个百分点。从经济类型看，国有企业增加值比上年增长18.9%，集体企业增加值增长29.9%，股份制企业增加值增长23.9%，股份合作企业增加值增长38.3%，外商及港澳台商投资企业增加值增长19.3%。六大产业集群实现工业增加值同比增长22.2%。装备制造产业增加值比上年增长33.9%，占规模以上工业增加值的比重达到17.2%。其中，通用设备制造业增加值增长38.6%，专用设备制造业增加值增长37.8%，交通运输设备制造业增加值增长46.0%，通信设备、计算机及其他电子设备制造业增加值增长35.5%，金属制品业增加值增长22.9%，仪器、仪表及文化、办公用机械制造业增加值增长44.6%。冶金产业增加值比上年增长16.3%，占规模以上工业增加值的比重为14.4%。石化产业增加值比上年增长13.2%，占规模以上工业增加值的比重为10.4%。镁质材料产业集群增加值比上年增长20.5%，占规模以上工业增加值的比重为21.8%；纺织服装产业集群增加值比上年增长21.6%，占规模以上工业增加值的比重为7.7%；新型建材产业集群增加值比上年增长26.5%，占规模以上工业增加值的比重为6.8%。食品饮料及烟草业增加值比上年增长15%，占规模以上工业增加值的比重为6.7%；电力、煤气和水的生产供应业增加值比上年增长27.4%，占规模以上工业增加值的比重为2.7%。20102010年营口市规模以上工业产业构成年营口市规模以上工业产业构成固定资产投资方面，全社会固定资产投资完成982.9亿元，同比增长36.3%。其中，城镇投资完成880.8亿元，占投资总量的89.6%，增长31.6%。在城镇投资中，建设项目完成投资701.7亿元，房地产开发完成投资179.1亿元，分别增长26.3%和57.8%。新增固定资产507.0亿元，比上年增长8.4%。20102010年营口市规模以上工业产业构成年营口市规模以上工业产业构成投资类型投资额度（亿元）同比增长（%）全社会固定资产投资982.936.3城镇投资880.889.6建设项目完成投资701.726.3房地产开发完成投资179.157.8新增固定资产5078.4第一产业投资1.2亿元（不含农户个人，下同），比上年下降25.0%；第二产业投资442.4亿元，增长15.4%；第三产