宁波高新区项目提案我们的目标：通过本项目的成功操作，确立宁波艺术地产领导者的地位。市场篇项目竞争审视分析我们的思路产品客层定位圈定项目审视区位条件、配套设施项目位于国家高新科技产业本案园区，分为商服用地和居住用地．项目立地条件良好，但目前周边配套设施较为缺乏地块控制指标用地面积地块名称用地性质容积率建筑密度绿地率限制高度备注（㎡）17－1地块商服13747230%30%80m－必须在该地块配建一个17－2地块居住217582.540%30%70m大型净菜超市交通条件江南路北仑港　　周边道路框架完善,世纪大道、通途路、院士路、江南路等与城市、港口的交通十分便捷院士路杨木契路江南路连接小港、北仑港口规划路通途路横穿东西，连接江东、江北城市区域通途路世纪大道沟通城市核心世纪大道1　　　区域国家级园区的高起点　　　目前高新区人气以定位将在未来几年为项目带来及人的心理距离成为本越来越多的优质客户。项目操作的主要抗性。2环境对项目的影响4　　　良好的道路条件以　　　周边ART蓝湾＼江南一品＼皇冠花园等的及道路与市区／北仑规模新型小区将在未来形成庞大的人气，并且等区域的可达性让项形成成熟的居住气氛，而目前周边配套的缺乏目的辐射范围更加广赋予项目成为区域商业以及配套中心的责任。3泛。区域环境的背景下地块核心价值价值一：方正的地块以及宽松的指标为项目的规划带来较大的发挥空间。价值二：发展商的品牌积累和开发水平为项目的操作提供了良好的基础。价值三：商业地块指标的硬性规定让项目成为区域商业配套中心的设想变成可实现的目标。如何实现品牌升级与利润的双赢？？项目竞争审视分析我们的市场机会点在哪儿?我们的思路产品客层定位圈定政策调控对宁波住宅市场未来的影响影响一：银根紧缩以及第二套房的限制不仅导致投资需求大幅度缩水，而且让换房需求也得到一定程度的抑制。今后几年，首次置业的刚性需求受政策影响最小。影响二：供应结构继续发生改变，90/70政策落实到位，尤其是郊区市场90以下户型越来越多，随着高容积率土地的频繁出现，产品品质将受到考验。宁波住宅市场宁波住宅市场供需情况历年宁波市四区商品房供需情况(单位:万平方米)300257.9279.6228251.5250213.8207200158.11501005002005年2006年2007年08年预测新增供应量去化量07年宁波市四区供应量居近三年之末，而需求量居近三年之首，强烈的反差表明宁波市住宅市场目前正处于供不应求的局面，而在我司的初步统计中，08年宁波住宅的供应量仍然无法满足需求。各区域市场供需情况07年宁波市四区商品房供销情况单位（万平方米）250.0201.5200.0168.8150.0100.036.761.840.154.050.016.732.718.31.63.17.80.0海曙区江东区江北区鄞州区供应量去化量存量市区供应量逐年减少，住宅郊区化局面已经出现，鄞州区作为宁波市区的外围区域在住宅郊区化进程中逐渐受益，逐渐为老三区人所接受，已经成为宁波住宅市场供需的主要集中区域。06、07年江东区商品房供、销、存量情况单位（万平方米）10087.58056.9604030.630.028.8201.20江东区市场供需情况06年07年供应量去化量存量从与06年的对比来看，07年整个江东区的供应量大幅度减少，导致供不应求的局面，从目前的区域土地供应情况来看，该现象将在未来1-2年继续维持。高新区市场供需情况07年高新区商品房供销情况分析图单位（万平方米）13.913.515.010.00.45.00.007年供应量去化量存量项目所在的高新区07年供应量仅为14万平方米，主要以ART蓝湾以及06年的存量为主，销售率接近100%高新区市场格局香洲晓筑别墅、小高层宾果花园别墅12000元/M2，小高层8500元高层/M2ART蓝湾预计8500元/M2高层7500元/M2皇冠花园95国际花园高层小高层、高层预计9000元/M28000元/M2江南一品别墅、高层12000元/M2（别墅）高层未定在售项目总建面积销售均价主力面积主力总价楼盘名称物业类型开盘日期工程进度销售情况客源情况（万㎡）（元/㎡）（㎡）（万元）主力客源来自江东ART蓝湾高层11750093、13067、932007年3月现房已售完的，部分来自镇海、科技园区、海曙以江东、科技园区为九五国际花园小高层、高层168000120962006年9月现房已售完主，部分来自小港、镇海全市高端客源，镇海、北仑和市区的为江南一品一期别墅1312000250左右2302006年10月别墅已现房别墅已售完主，部分来自宁波周边城市江东、科技园区为主宾果花园高层58500131-135110－1152006年8月已交付已售完力客源，部分来自北仑320（别别墅12000，别墅270；小高主力来自江东客户，香洲晓筑别墅、小高层4墅），1102006年3月已交付已售完小高层8500层130部分来自北仑、镇海（小高层）注：以上楼盘售价以目前市场价格作为参照市场特征?　建筑类型大多是高层、小高层混合型小区，其中又以高层为主。?　区域小高层/高层均价主要集中在8000元/平方米，部分别墅均价　　　　　　　　在12000元/平方米?　目前区域产品以中档产品为主，中高档产品相结合的结构，表明区域市场开发的起点较高。?　区域主力客源来自江东、科技园区，部分来自北仑、镇海待售项目销售均价主力面积主力总价物业类总建面积销售情楼盘名称　　（元　　　　　开盘日期工程进度型（万㎡）况/㎡）（㎡）（万元）高层基本皇冠花园高层30未定120－140未定预计08年未开盘已结顶江南一品二160、205预计08年8高层基本高层25未定未定未开盘期、400月出地面周边待售住宅项目约55万平方米区域住宅市场发展态势态势一：产品结构发生概念，产品供应逐渐由中档为主晋级为高档为主态势二：随着大量CBD的开发交付，区域的辐射范围逐渐广泛态势三：品牌发展商的进入以及高档楼盘频频出现，价格上限仍将打破态势四：由于各种基础生活配套短时间难以跟进，短时间内人气仍然较弱市场对项目的启示启示一：高档楼盘在未来将受到区域内楼盘的直接竞争，本项目属于新　　　　　　区，区域的未来的发展前景以及自身条件足以打造高档楼盘的竞　　　　　争力。启示二：江东区的供应量减小，尤其是常规产品的短缺压制了刚性需求，大量首次购房客户流向其他鄞州、江北等区域，截流江东刚性需求成为本项目的最大机会点。我们的发展方向：延伸奥丽赛的品牌价值，升级产品竞争力，错开区域内的直接市场竞争，继续截流以江东区为主的刚性需求，打造高形象、高档次的精致产品。泛江北泛镇海版块版块虽然可以错开区域内高档产品的直接竞争，但是本项目仍然面对宁波其他新区市场分流客户的竞争。泛城西版块泛鄞州中竞争对手确定心区版块新区版块基本描述泛江泛镇北海?　泛鄞州中心区版块版块版块区域描述：包括了下应、鄞南、姜山，市场供应量大，该版　　泛城　　　　　块正向中高档居住区方向发展西版块产品类型：以高层、小高层为主，少有别墅产品泛鄞州中心区版块区域行情：8000元/平方米左右主力面积：三房120-140平方米，四房160平方米左右主力客源：主要来自鄞州区、江东区，部分来自海曙、江北新区版块基本描述泛江泛镇?　泛镇海版块北海版块版块区域描述：主要以庄市为主，区域规划前景可观，市场供应量较小泛城产品类型：多层、小高层/高层，部分别墅产品西版块区域行情：普通产品集中在7000元/平方米　　　　　别墅产品在12000元/平方米泛鄞州中心区版块主力面积：三房150平方米以上主力客源：主要来自镇海、江东，部分来自江北、北仑新区版块基本描述?　泛城西版块泛江泛镇北海版块版块区域描述：包括了机场路附近、集士港、高桥，起步较晚，　　　　　市场供应量较大泛城西产品类型：多层、小高层、高层产品版块区域行情：集中在8000元/平方米泛鄞州中心区主力面积：三房120平方米以上版块主力客源：主力客源来自海曙及城西，部分来自江东新区版块基本描述泛江泛镇北海?　泛江北版块版块版块区域描述：位于市区西北，以洪塘区域为主，水资源丰　　　　　富，区域内在售项目不多，但规模较大泛城西版块产品类型：以多层、小高层/高层为主，少有别墅产品泛鄞州区域行情：7000元/平方米左右中心区版块主力面积：二房90-100平方米，三房120-130平方米主力客源：主要来自海曙区与江北区，少量来自江东区泛镇海泛江北版块竞争区域判断版块竞争范围圈定科技园区以南、以北泛城西竞争分析版块泛江北版块、泛城西版块泛鄞州中心区版块在客源上与科技园区版块竞争不明显，为次要竞争版块重点竞争版块确定泛鄞州中心区版块、泛镇海版泛鄞州中心区版块块泛镇海版块客源、总价与科技园区版块产生直接竞争?　泛鄞州中心区版块在售项目总建面积销售均价主力面积主力总价楼盘名称物业类型开盘日期交付日期工程进度销售情况（万㎡）（元/㎡）（㎡）（万元）360（别墅）；别墅12000；洋300(别墅）；180（洋一期05年11一期07年9别墅、洋房180（洋房）；一期已交整个楼盘的房10000；多层房）；120（多层）；月；二期07年月；二期08紫郡、多层、小38100（多层）；付；二期基销售率为9000。小高层/90、130（小高层/高4月；三期07年10月；三高层/高层70－130（小高本结顶65％高层8000层）年6月期09年5月层/高层）叠拼11000，小220（叠拼）；90、240（叠拼）；叠拼、小高一期07年4高层/高层125（小高层/高80－110（小高基本都已结一期97％；世纪花园层/高层、20月；二期07年2009