至尊·世纪金岸招商策划报告组员：李林刘丹丹杨阳朱斌牛宏宇任茜谭菊香2010年5月6号至尊至尊··世纪金岸效果图世纪金岸效果图目1产品价值构建与项目介绍录引擎/C2区域市场研究与项目定位ontent3项目设计分析与探讨s4项目招商策略5招商程序与执行Contents1产品价值构建与项目介绍产品价值构建项目主要特性——地段价值?位于湘江河畔，西靠岳麓山，毗邻王陵公园，背枕银洲渡假村，眺望橘子洲头?岳麓山文化底蕴深厚，承续2000年文化脉络、历史积淀，坐拥繁华与文明?湘江北去，气势浩大，与岳麓山遥相呼应。一个事实：城市的文化和环境影响力产品价值构建项目主要特性——区位价值?铁路、公路、航空、水运交通四通八达，有京广铁路、黄花国际机场、京珠高速、319国道以及湘江水运?潇湘大道（风光带、6车道）贯通南北，是河西的交通主干线。世纪金岸属长沙中心地域，至火车站10公里，至黄花机场30公里。?位于过江遂道的出口处?毗邻地铁二号线一个机遇：综合型业态的稀缺价值产品价值构建项目主要特性——地标价值?区域内地标建筑:来源于建筑的节能、绿色、环保?前瞻性创新设计:打破区域固有产品形态,带动智能写字楼未来发展?高端性目标定位：高端产品对应高端客群，市场形象高举高打，专为高端客户量身打造，突出企业品牌形。一个突破：区域鲜明的识别标志产品价值构建项目主要特性——品牌价值?万达雄厚的实力与良好的声誉?丰富商业地产运作经营经验?高端的物业服务一个品牌：打造成功产品的规律性项目介绍至尊·世纪金岸地下部分业态类型商务楼商业辅楼及停车场24900㎡104000㎡地下建筑面积：10000㎡4层商业裙楼精装SOHO空地下停车面积间：60㎡开发规模1-4F：60008000㎡㎡自由组合办公（800个）空间：120-物业用房：空中过道：180㎡2000㎡300㎡/层地上停车面积：500㎡（50个）项目介绍功能分区?负一楼：地下停车场?一层：接待服务中心，便利店（百惠）、票务中心（机票、火车票）、银行、洗衣店、烟酒行、美容院。?二层：便捷服务区，设立精品小店、特色品牌服装店和快餐店（麦当劳、肯德基）。?三层：休闲洗浴中心，健身俱乐部?四楼：客房、会议室/?演示厅?五～三十层：集团企业办公区，单位面积120㎡～180㎡写字间（高档）?第一空中过道：茶餐厅?第二空中过道：咖啡厅?第三空中过道：展览厅Contents2区域市场研究与项目定位市场分析长沙写字楼现状市场分析长沙写字楼物业配套水平调查2010aboutOfficeRealEstateMarketinChangsha物管费名称层数车位数货梯客梯电梯品牌（元/平米/月）维一星城3125016FUJITEC2.6恒隆国际大厦28400110三菱2.3湖南信息大厦3213014西子奥的斯2.28顺天财富3020016三菱2.8湘域中央3072015蒂森克虎佰1.38华美欧国际2125816未定未定三重大厦276012FUJITEC2联合商厦3315012三菱1.5明汇达商务楼128013三菱2.5佳天国际2935014三菱2.6电梯数量配置明显不足：普遍达不1、速度缓慢、候梯时间长，严重影响了入驻企业的商务、办公效率到专业化。写字楼的综合硬件2、数量配置没达标：不符合A类每3层一台电梯（或4000-5000指标㎡）的标准。市场分析长沙写字楼物业配套水平调查2008,aboutOfficeRealEstateMarketinChangsha物管费名称层数车位货梯客梯电梯品牌（元/平米/月）新时空大厦2438024OTIS1.8新世纪花苑2040022OTIS2曼哈顿大厦2416212蒂森克虎佰1.6第一大道2030015三菱2.32亚大时代2812013奥迪斯2.48财富中心299012通力1.6中天广场2770018奥迪斯4建鸿达301805中航南光2.15嘉顿新天地2316235日立2银华3012014三菱3汇富中心2437914芬兰通力2普遍达不车位配比普遍存在偏低到专业化写字楼的1、没有达到A类写字楼每200平方米有一个停车位的基本标准。综合硬件2、未来承载能力值得忧虑。指标市场分析长沙写字楼智能化水平现状2008,aboutOfficeRealEstateMarketinChangsha智能智能智能楼盘名称楼盘名称楼盘名称化水平化水平化水平中天广场5A平安大厦/平和堂/佳天国际新城准5A建鸿达现代城/联合大厦/运达国际5A新世纪大厦/第一大道/亚大时代5A新时空/名汇达/通程国际准5A金源大酒店/银华大厦/恒隆国际5A豪庭大酒店/凯旋国际/湖南文化大厦5A顺天财富中心/华天贵宾楼/湖南新闻大厦/东城大厦/汇富中心/国贸金融中心/华联商厦/唯一星城国际/普遍达不专业智能化水平不够：到专业化目前长沙真正甲级5A智能化写字楼不超过5家，高端写字楼的写字楼市场处于一个初步成长阶段。综合硬件指标市场分析长沙写字楼空调配套调查2008,aboutOfficeRealEstateMarketinChangsha楼盘名称空调类型楼盘名称空调类型楼盘名称空调类型中天广场中央空调顺天财富中心中央空调平安大厦分户空调佳天国际新城中央空调国贸金融中心中央空调湘域中央分户空调运达国际中央空调新世纪大厦分户中央空调汇富中心分户空调亚大时代中央空调新时空中央空调联合商厦分户空调湖南文化大厦中央空调金源大酒店中央空调凯旋国际分户空调豪庭大酒店中央空调平和堂中央空调建鸿达现代城分户空调华联商厦中央空调第一大道智能中央空调东成大厦部分中央空调通城国际中央空调名汇达中央空调唯一星城国际分户空调华天贵宾楼中央空调银华大厦中央空调恒隆国际分户中央空调湖南新闻大厦中央空调建筑节能环保设计不足：节能生态A类写字楼已普遍采用中央空调，市场于空调方案选择上有不同形设计是空式。但从目前来看，专业写字楼中央空调系统的节能环保设计不足调方案的。发展方向。长沙写字楼市场发展现状综合1.写字楼正处飞速发展阶1.专业化写字楼和个性型写字段，但智能化、产品创新楼在发达地区已开始进行摸索、新设计等理念仍未投入。使用。长沙在这方面做的还远远不够2.物业服务不到位。，大多数仍较多考虑地段因素，鲜有顾及其他方面。目前在长沙市场主要是硬件和软，商住楼占据了件配套上都存在写字楼市场的50%不同程度的不合以上的比重。理性。至尊-世纪金岸写字楼形象定位主题化：个性化：?室内空间设置、服务?专门针对高新科技、金配套方面强调个性特融、文化、旅游产业的色主题式办公楼?自由无柱办公空间?可依客户要求，上下层增设可拆卸楼板，适合不同功能组合和空间布置差异化市场竞争力人性化：生态化：?共享性极强的新型办公形态?节能玻璃?写字楼净高2.65~2.75米，?外遮阳设计10~12米的最佳进深，四面?设置雨水贮集利用系统采光、周边景致尽收眼底?引入共享绿化平台Contents3项目设计分析与探讨长沙写字楼户型设计57%产品面积在200㎡以上产品面积产品面积划分方面，大部分产品的面积都在200平方米以上，且产品的面积可以自由组合，这体现了写字楼产品在设计上的合理性国内甲级写字楼数据参考上海中建大厦：北京金地中心A座大厦总高度166米总面积约63,000总建筑面积约96655平方米㎡办公楼建筑面积约62933平方米楼体高度168m商业建筑面积约7750平方米楼层数地上39层地下面积约21968平方米标准层面积约1,850大厦容积率7．84㎡大厦绿化率14．20％楼板高度4.1m大厦抗震设防烈度7度净高2.75m总建筑层数37层进深12m办公楼层5-19层、21—37层上海东银中心裙房高度12．40米，16米总建筑面积85,000平方米停车位地下1~4层348个地下办公楼建筑面积约65,000平方米停车位商业建筑面积约5,000平方米首层大堂净高约10．15米总建筑层地上25层，地下2层办公标准层面积约2100-2500平方米办公楼层3层-25层办公标准层单元面积约235—535sqm商业楼层1层-2层办公标准层净高2．75米标准层建筑面积约1，450平方米办公区走廊宽度1．50米标准层高2.8米办公区走廊净高2．75米架空地板100毫米办公层柱间距约9．60米至尊-世纪金岸写字楼楼宇指标项目指标项目指标用地总面积12000平方米总建筑层地上30层，地下1层容积率11.83办公楼层5层到30层建筑面积138900平方米商业楼层1层到4层主楼面积104900平方米标准层建筑面积约2100—2500平方米裙楼面积24000平方米标准办公间面积约150—400平方米地上部分建筑面积128900平方米首层大堂净高约11米地下部分建筑面积10000平方米办公标准层净高2.7米地下停车面积：8000平方米架空地板100毫米办公层得房率整层75%，分割单元66%地下停车位800个可拆卸楼板20层以上提供商住楼下设备用房面积2000平方米客梯12部建筑密度40%大厦抗震防裂度7级绿地率32.6%使用年限40年使用权土地用途综合、商办建筑楼层办公楼26F、辅楼4F写字楼标准层示意图一、二、三层平面图会议室/演示厅客房四层平面图五到三十层平面图办公区休息区写字楼细节形象展示项目定位公共导视系统车行道人行道双语标识宽敞明亮的卫生间高速电梯商业集团：随着长沙高校区的建成，麓谷高新科技园的发展，通城CBD的日益发展，需要大型商业金融行业、文化产业、高科技行业之配套；开发建设企业：随着经济的发展，这片热土的商机更待开发，比如：房地产、交通道路、机械、汽车目标客户类型分析二?伴随长株潭融城速度的加快，长沙市的城市扩容和城市升级将吸引众多外来企业入驻本地。?万达与多数世界商业