海航大英山商业项目建议海航大英山商业项目建议一、前言一、前言二、制约商业经营的物业因素二、制约商业经营的物业因素三、海口需要有一个能够代表海南国际旅游岛形象的商业中心三、海口需要有一个能够代表海南国际旅游岛形象的商业中心四、海口现有商圈存在的不足四、海口现有商圈存在的不足五、大英山商业具有成为代表海南商业形象的基础条件五、大英山商业具有成为代表海南商业形象的基础条件六、大英山商业的业态定位六、大英山商业的业态定位七、摩尔购物中心的特点七、摩尔购物中心的特点八、摩尔购物中心比当前百货、商业街的比较优势八、摩尔购物中心比当前百货、商业街的比较优势九、摩尔购物中心的五大特征九、摩尔购物中心的五大特征十、大英山商业项目规划控制指标的不利因素十、大英山商业项目规划控制指标的不利因素十一、对大英山商业的建设性意见十一、对大英山商业的建设性意见十二、大英山商业项目的定位、品牌结构和功能十二、大英山商业项目的定位、品牌结构和功能十三、大英山商业项目应该打造的竞争优势十三、大英山商业项目应该打造的竞争优势十四、大英山商业项目运作的组织保证十四、大英山商业项目运作的组织保证十五、结束语十五、结束语建议建议人：王连生人：王连生前言前言?业态、定位、规划、环境、交通、停车业态、定位、规划、环境、交通、停车将将成为决定大英山商业项目成败的关键成为决定大英山商业项目成败的关键?决定大英山商业项目成功的关键因素不在决定大英山商业项目成功的关键因素不在于未来的经营者，而在于商业项目筹划之于未来的经营者，而在于商业项目筹划之初涉及到上述命题的正确决策初涉及到上述命题的正确决策制约商业经营的物业因素制约商业经营的物业因素一、位置偏僻，远离城市中心，周边缺乏商业氛围；一、位置偏僻，远离城市中心，周边缺乏商业氛围；二、交通路线不畅，行人、车辆进出不便捷；二、交通路线不畅，行人、车辆进出不便捷；三、没有足够的停车位，停车场进出通道不顺畅；三、没有足够的停车位，停车场进出通道不顺畅；四、物业外围空间局促狭窄，特别是正面广场狭小；四、物业外围空间局促狭窄，特别是正面广场狭小；五、购物、办公、住宅、酒店等多业态混杂，相互产生消极影响；五、购物、办公、住宅、酒店等多业态混杂，相互产生消极影响；六、营业楼层过高。楼层越高，招商和经营越困难，效益越差；六、营业楼层过高。楼层越高，招商和经营越困难，效益越差；七、卖场规划不合理，设计雷同，多为传统百货卖场规划，缺乏创新；七、卖场规划不合理，设计雷同，多为传统百货卖场规划，缺乏创新；八、前期经营定位不清，导致物业结构不能适应后期经营业态的需求；八、前期经营定位不清，导致物业结构不能适应后期经营业态的需求；九、出售产权，造成后期经营难以统一规划和统一管理；九、出售产权，造成后期经营难以统一规划和统一管理；十、扶梯位置和数量规划不合理，顾客上下不方便，卖场冷热不匀；十、扶梯位置和数量规划不合理，顾客上下不方便，卖场冷热不匀；十一、不重视节能，以充分利用自十一、不重视节能，以充分利用自然采光然采光和通和通风风，造成经营，造成经营费费用过大；用过大；十二、十二、盲盲目目崇尚崇尚高高档豪华档豪华，，装修装修极极尽奢华尽奢华，物业成，物业成本投入本投入过大；过大；十三、购物环境不十三、购物环境不好好，缺乏，缺乏绿化绿化空间、空间、休闲休闲广场、广场、景观景观设设施施、人、人文文关关怀怀。。海口需要有一个能够代表海南国际海口需要有一个能够代表海南国际旅游岛形象的商业中心旅游岛形象的商业中心?海南是海南是全全国的后国的后花园花园，将成为国际旅游岛，海口是海南的，将成为国际旅游岛，海口是海南的省会所省会所在在地地。。从各从各方面需求，方面需求，都都应该有一个能够代表海南形象商业中心应该有一个能够代表海南形象商业中心?代表海南形象的商业中心应该具代表海南形象的商业中心应该具备备的条件：的条件：一、环境优一、环境优美美、、富富有特有特色色，具有，具有可观赏可观赏性，成为代表海南的一性，成为代表海南的一张名片张名片；；二、有和国际二、有和国际接轨接轨、国、国内内一一流流、海南、海南领先领先的的先先进商业业态；进商业业态；二、二、集集多多种种功能为一功能为一体体，，包括包括购物、购物、餐饮餐饮、、娱乐娱乐、、文化文化、消、消闲闲、、健身健身、、教育教育、、医疗医疗、保、保险险、、邮政邮政、、金融金融、、展示展示、、服务服务等多等多种种功能功能；；四、面四、面向向海南中高消海南中高消费群体费群体，，引引导市场消导市场消费潮流费潮流；；五、五、汇集汇集海南市场海南市场最好最好的、的、最富最富有特有特色色的、的、最最具有竞争具有竞争力力的品牌和商的品牌和商家家；；并并成为国成为国内内外外名名优品牌、高优品牌、高档档品牌进品牌进驻驻海南的海南的首选首选场场所所；；六、物业、卖场和六、物业、卖场和各各不同功能不同功能区域区域设计设计专专业、规划合理、业、规划合理、布布局局科学科学；；七、有足够大的停车场和便利的交通条件；七、有足够大的停车场和便利的交通条件；八、有规八、有规范范的管理和优的管理和优良良的的服务服务。。海口现有商圈存在的不足海口现有商圈存在的不足?海口目前成海口目前成熟熟的商圈有三个：的商圈有三个：解放解放路商圈；海路商圈；海秀秀路商圈；国路商圈；国贸贸商圈商圈一、一、解放解放路商圈路商圈：为传统的商业中心，以：为传统的商业中心，以友谊友谊商城、商城、东东方广场为方广场为主主导，导，辅辅以以解放解放路路两侧众两侧众多的多的专专卖店和市场，店面卖店和市场，店面众众多，客多，客流云集流云集。为面。为面向向中中低端低端消消费群体费群体的商圈，的商圈，仅体仅体现为现为单单一的购物功能。一的购物功能。其整体其整体形象不高形象不高，，发展发展空间空间受受到到限限制，该商圈难以制，该商圈难以吸引吸引高高档档消消费群体费群体。。二、二、海海秀秀路商圈路商圈：以：以明珠明珠广场、广场、第第一百货、一百货、万万国大国大都会都会、南、南亚亚广场为广场为主主导，导，辅辅以以乐普乐普生、生、DCDC城及城及沿沿街街众众多多专专卖店，是目前海口卖店，是目前海口最最为成为成熟熟的的商圈，商圈，涵盖了涵盖了不同的消不同的消费档次费档次，具，具备很备很大的购物大的购物向向心心力力。。但但商圈缺乏商圈缺乏统一规划，环境统一规划，环境欠欠缺，停车缺，停车紧张紧张。商圈。商圈档次档次难以代表海南的形象，有难以代表海南的形象，有待待进一进一步提升步提升。。三、三、国国贸贸商圈商圈：以生生百货、：以生生百货、宜欣宜欣购物、上购物、上邦邦百百汇汇城为城为主主导，导，辅辅以以沿沿街街专专卖店、卖店、餐饮餐饮、、休闲娱乐休闲娱乐等等众众多商多商家家，，辐射范辐射范围广，消围广，消费费能能力力高。高。但但由由于于其其较为分较为分散散，难以有效形成合，难以有效形成合力力。。其其中，生生百货中，生生百货走走高高端端的百货的百货路线，上路线，上邦尝试步邦尝试步行街、行街、专专卖店卖店加主加主题店的业态方题店的业态方式式，，由由于于其其在建设在建设之初定位规划存在不足，之初定位规划存在不足，加加上上受受周边环境的制约，周边环境的制约，使使招商和经营招商和经营受受到到明显明显的影响。的影响。国国贸贸商圈商圈处处于上于上升趋升趋势，势，但由但由于比较分于比较分散散，，各各自的自的发发展展空间空间又受又受到制约，难以成为为代表海南形象的商圈到制约，难以成为为代表海南形象的商圈大英山商业具有成为代表海南商业大英山商业具有成为代表海南商业形象的基础条件形象的基础条件一、一、处处于城市的中心于城市的中心地带地带；；二、交通便利，在二、交通便利，在主干主干道道两侧两侧，多条，多条干干道道汇集汇集，有，有望望成为城市的交通成为城市的交通枢枢纽区域纽区域；；三、三、由由海航海航集团集团统一规划，统一统一规划，统一开发开发，能，能使使城市功能和商业城市功能和商业布布局局更更合理合理规规范范四、不四、不受地受地上建上建筑筑物的物的限限制和影响，一制和影响，一张白纸张白纸，能，能画画出出最好最好的的图画图画；；五、有大五、有大片片的的绿地绿地规划，规划，给给打造优打造优良良的购物环境创造的购物环境创造了了前前提提条件；条件；六、有大量的六、有大量的土地储备土地储备和较大规和较大规模模的商业面的商业面积积规划，有利于形成商业中规划，有利于形成商业中心的规心的规模模优势；优势；七、有七、有提供提供充足车位的基础，有充足车位的基础，有使使顾客、车辆进出通畅便捷的条件；顾客、车辆进出通畅便捷的条件；八、八、C01C01和和C06C06地块地块为为纯纯商业业态，没有商业业态，没有附带附带住宅、办公、酒店业态住宅、办公、酒店业态，，避免避免不同业态之间的不同业态之间的冲突冲突和不利影响和不利影响九、海航九、海航集团坚持集团坚持不出售商业不出售商业铺铺位产权，为下一位产权，为下一步步商业经营上的统一规商业经营上的统一规划、统一招商、统一管理划、统一招商、统一管理提供了良好提供了良好的基础的基础大英山商业的业态定位大英山商业的业态定位一、大一、大型型百货因业态较为百货因业态较为单单一，竞争一，竞争力日渐减弱力日渐减弱，在，在其他更先其他更先进的商业业态的进的商业业态的冲击冲击下，正下，正成为一个成为一个走入走入下下降趋降趋势的业态，势的业态，二、目前，市场上商业物业大多二、目前，市场上商业物业大多体体现为传统百货商场的物业形现为传统百货商场的物业形式式++购物、购物、餐饮餐饮、、娱乐娱乐等多等多业态的经营组合。业态的经营组合。“旧瓶装“旧瓶装新酒新酒””，商业物业的结构传统百