浦东保集项目提案报告浦东保集项目提案报告2012年11月15日第一章、整体分析第六章、营销策略录第七章、企划表现目第二章、区域市场告第三章、本体分析第八章、营销保障报第四章、项目定位第九章、经典案例第五章、产品建议第十章、团队介绍第一章、整体市场近一年上海市住宅市场表现从整体走势来看，目前中央政府在保刚需限投机的同时，打压楼市反弹的决心不变。一手拉，一手打，在抑制房价上涨的同时，尽可能的刺激刚需盘入市，将会是今后较长一段时间内上海楼市的主旋律。7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7-9月七月以来，一方面，由于国七条的出台，限购的细化，在迫于地方财政压力，在不触及限购红线7月间，上海市三度收紧限实际缩减可购房人群的同时,也加剧了潜在购房客户的观的情况下，出台了一系列行业政策以刺购政策;上海户籍单身不得望心态。配合同期央行加息以及首套房首付比例的上调，激市场，。而开发商适度的价格配合，购买二套住房;非上海户籍导致住宅月成交出现下滑。使得压抑了进一年的刚需客户逐步进入单身不得购买住房.市场，回暖征兆明显。11年11年11年12年12年12年12年12年12年12年12年12年12年月份10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月成交单价21302210692217822565198242218222603224592407124604226512169621841元/㎡成交套数38234320475917803643681650326706836570276458672073852012年刚需与改善市场表现近期改善型住宅市场有一定回升，刚需型与改善型成交均等。浦东市场130平米以上改善型成交面积总量，9－10月份甚至超过130平米以下刚需成交面积。１３０平以下１３０平以上上海全市成交面积成交套数成交面积成交套数2012年1月2196003291820783872012年2月28302030181201616252012年3月488225523230765115742012年4月330444354127877014872012年5月444092483236025218622012年6月553603594546601124122012年7月442181478141653022422012年8月396877427540509521812012年9月440543467836913620402012年10月49631653333797722051１３０平以下１３０平以上浦东新区成交面积成交套数成交面积成交套数2012年1月10734115275011092012年2月3769239911105532012年3月36119381564422692012年4月25077256366521832012年5月48081538483292412012年6月62190644629563262012年7月40383407710773852012年8月56209399562093122012年9月36463384450542472012年10月26655273602282892012年浦东土地市场表现2012年1月至今，浦东共成交住宅类土地4块，唐镇板块2块，临港新城2块。其中唐镇板块成交建面约18万方。成交价区域地块名称规划指标土地面积建筑面积容积率楼板价日期中标单位（万元）上海绿顺房地产开浦东新区唐镇5街发有限公司,龙润居住用地60,205.9072,247.101.283400115442012/9/13坊180/1丘房地产开发（成唐镇都）有限公司板块浦东新区唐镇新市镇上海绿顺房地产开普通商品房72,802.90109,204.401.5164400150542012/7/25A-03-11发有限公司CVH(China)InvestmentOne临港万祥社区普通商品房36,920.3092,300.802.51662918022012/10/17Pte.Ltd,上海临港C0906、C0907地块,商住万祥经济发展有限浦东公司其它板块临港新城一环带WSW-A1街坊06-1、08-商住;商业上海港城开发（集1、09-1、15-1、用地;其他147,914.80369,787.002.56599817852012/2/23团）有限公司16-1、17-1、29-商服用地1、29-3地块三大产业园区的人口导入支撑了七大生活片区高外保桥区税军工路隧道环东二大金桥居住社区金桥产道杨浦大桥联洋业园国际社区龙东大道碧云本案国际社区金桥路唐镇5.5KM卢浦大桥花木版块住区张江产业园川沙上海绕城北蔡整体市场分析总结：?预判较长的一段时期，未来市场调控从严将成为常态，整体趋稳，刚需、改善型需求将二分天下。?从浦东市场来看，土地市场只成交了四幅地块，唐镇板块地价似有所跌幅。?大量的高新技术企业，500强企业从业人员，是浦东中高端房地产市场消费客群的有力保障。这部分客群，具有高学历、高阅历、高品味的共性。第二章、区域市场[一]、唐镇板块分析[二]、竞争板块分析唐镇产业规划唐镇未来将形成——金融中心的后台支撑、为周边高端产业园区提供配套服务的后花园唐镇将大力推进打造一个以电子商务、金融信息服务外包、股权投资基金、文化体育产业等为代表的现代服务业集聚区。银行卡产业区：上海市银行卡产业园地处唐镇，目前已成为国际金融信息服务产业专业性基地，成为与陆家嘴金融CBD联动发展、建设上海国际金融中心的主要功能性平台之一。拥有中国银联产业发展基地、中国人民银行支付系统上海中心等金融机构。并已形成以各大金融机构数据中心或信息中心为核心的主要业务链。电子商务创新港：建设中的电子商务创新港紧邻银行卡产业园区，规划土地面积约300亩。一期30000多平方米商务楼业已建成，重点引进和扶持创新性的电子商务企业，吸引电子商务产业链龙头企业快速集聚。目前，1号店、火速、唐城信息、新蛋软件、通联支付等50多家从事网络信息和电子商务的企业已入驻唐镇，电子商务创新港平台运营中心、公共服务中心、营销服务中心、金融服务中心等已投入运营。区域现状传统别墅区：由西面东郊宾馆、汤臣高尔夫球场、张江高科技园区、露德圣母教堂、东方世纪学校、浦东领馆、国际免税店等高端配套形成的别墅社群。唐镇新市镇：浦东地区又一个城市副中心，与世界同步，体现适宜居住、科技领先、环保一流、节能生态理念、具有张江特色的生态花园城区。产业集中地：大力推进打造一个以电子商务、金融信息服务外包、股权投资基金、文化体育产业等为代表的现代服务业集聚区。唐镇房地产发展现状天歌华庭区域格局项目所在唐镇板块根据当前实际发展现状，阳光花城同馨苑产业集中地可再划分为三个小板块，就板块印象来说，金枫公寓已形成三级梯度。传统别墅区第一梯度传统别墅区棕榈泉花园白金瀚宫第二梯度绿城玉兰花园毕加索小镇唐镇新市镇第三梯度唐镇新市镇保利御樽苑产业集中地5大板块合计存量1635套，以唐镇为主，多层建筑存量55套。金桥板块:单价23644元/平米剩余45套曹路板块：近2年基本无供应证大家园曹路镇金海路爱法新城华东路唐镇板块：单价24676元/平米项目名称产品单价主力面积月均去化存量套数剩余871套爱法新城小高层22,064126-13318.913证大家园小高层31,555147-1517.329华东路金桥瑞士花园高层37,64035913张江板块：单价26504元/平米剩余400套金领国际川沙板块：单价21777元/平米剩余319套龙东大道玉兰花园华东路毕加索小镇龙东大道广兰丽园保利御樽苑东方城市豪苑张江汤城豪园御景新城项目名称产品单价主力面积月均去化存量套数绿城御园小高层37483187-19516.7191优豪新园象屿鼎城保利御樽苑小高层21600133-14213.7273毕加索小镇小高层1712488-9021.8286项目名称产品成交均价主力面积月均去化存量套数项目名称产品成交均价主力面积月均去化存量套数金领国际小高层1690687-9412.7303象屿鼎城小高层23，427122-12472.4193广兰丽园小高层2388185-9120.372毕加索小镇联排22137178-2252.81887-92御景新城小高层19，168139-14216.171张江汤臣豪园小高层2696271.4320128-131城市豪苑多层20，80579-9011.755优豪新园联排29776164-1870.5185大板块合计联排存量138套，但普遍去化较慢金桥板块:无一手联排项目曹路板块：近2年基本无供应曹路镇金海路华东路唐镇板块：单价2.1-2.7万之间剩余124套张江板块：仅一个联排项目在售存量14套华东路天歌华庭龙东大道龙东大道华东路毕加索小镇保利御樽苑优豪新园项目名称产品单价主力面积月均去化存量套数保利御樽苑联排30000260-2800.28项目名称产品成交均价主力面积月均去化存量套数天歌华庭联排26444235-2800.228优豪新园联排29776164-1870.514川沙板块：无一手联排项目毕加索小镇联排33000178-2252.88814／7／618各板块存量有限，市场现状可售库存有限目前板块竞争主要集中在唐镇板块内部；存量房源主要为中低端刚需产品板块项目名称项目单价主力户型月均去化存量套数金桥爱法新城22，064126-13318.913?板块公寓单价在2.2-3.2万?以目前的销售速度，板块存量仅能板块证大家园31，555147-1517.329支持1-2个月。广兰丽园23，88185-9120.372张江张江汤臣豪园26，962128-13171.43