金地·一期价格策略报告前期达成的共识：目标客户：25－35岁之间的首次置业者和投资者为主居住区域：集中在梅林、景田、彩田、莲花等关内区域项目调性：都市的、时尚的、娱乐的、自我的……项目关键词：参与性、向上、偶然性、创意、探索、自我肯定、活在当下、可选择的、家的归感和边界感、健康项目目标：领跑龙华都市化进程，代言城市未来！价格报告框架1定价的背景2定价的策略3核心均价的推导4价格表形成及验证5销售安排及预估定价的背景目标理解目标理解00主观因素1.11.1市场分析市场分析1.21.2本体分析本体分析项目定价项目定价客观因素1.31.3客户分析客户分析目标理解?力争5个月完成一期住宅接近整体1238套销售；（5个月平均月均销售套数约247套，属片区高销售速度）?遵循大盘规律，稳步实现价格攀升；目标?作为龙华市场的第一家品牌开发商,成为龙华市场同类产品的标杆；政政策策中国宏观经济形势呈增长态势，但未来仍然伴随着一及及房房些风险。地地产产市市场场国外机构对未来20年中国GDP预测判判研研预测部门预测结果：GDP增长率2002-2005：6.9%-8.1%2005-2010：6.4%-国务院发展研究中7.8%根据库兹涅茨理论：心2010-2015：5.6%-7.1%当GDP增长率〈4%时，房地产行业将萎缩2015-2020：6.3%-当GDP增长率为4%-5%时，房地产行业将停滞7.2%当GDP增长率为5%-8%时，房地产行业将稳定2001-2010：6.9%世界银行发展2011-2020：5.5%当GDP增长率＞8%房地产行业将高速发展2000-2010：6%亚洲开发银行2011-2020：5%2001-2010：7.2%高盛公司2010-2025：6.8%政政策策及及2005年中央政策回顾房房地地产产市市2005年上半年，国家和地方政府出台了一系列的土地、利率、税费和房地产行业场场政策,通过抑制炒房需求以达到”平稳房价、遏制投机，促使中国房地产市场健康判判和稳定地成长”的目的；研研33月月33月月2626日日33月月2828日日44月月55月月66月月预售合同备《关于切实稳定对于非首次国务院常务会议七部委《关于做正式调整案撤销新制住房价格的通个人购房房，提出加强房地好稳定住房价格住房转让度知》“旧八条”贷首付比例产市场引导和调工作的意见》营业税控八项措施。购房1年内“新八条”转售征税5.55％房贷首付提目标是稳定房价方至30%贷款向性问题，但其并加大对个人购房利率调高非一份操作手册，把解决房地产投资规不过起到了一定的政府对房地产市转手交易税收调模和价格上升幅度过控力度，让房产二次加息威慑作用。大的问题，作为当前场宏观调控措施的进一步细化。投资和投机客面加强宏观调控的一个临着不小的压力突出任务。，在一程度上打加息，抑制击“炒房人”。需求政政策策中央政府规范房地产市场的力度持续加大，后续政及及房房地地策产产市市强大程度尚难判断场场判判调控间接调控手段直接调控手段研研手段（市场调控）（行政调控）?调控手段由土地、金融政策转入最直接的行政、税收手段，表明解决问题已由市场手段向政治行动转移调控；?力度无论从中央还是深圳地方政府来看，政策出台的频弱强率和速度大大加快，显示政府希望快速扭转目前局面；1.土地政策；具体1.行政法规；?已经出台的系列调控措施如果不能显现效果，政府2.金融政策；手段2.意见、指示必定会加大调控力度，可以预计更为有力措施将会出3.税收政策；现，直到房地产市场回复正常。调控需求供给方向《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止深圳开征土地增值税价格欺诈的通知》3月5月6月11月3月44月月5月6月1010月月11月弱强第一轮第二轮政政策策及及2006年1季度出台政策房房地地产产市市新场场近判判研研出台的地产及金融政策：宝安区建筑面积单价超过￥7500/““中国人民银行中国人民银行44月月2727晚宣布，从晚宣布，从2828宝安区建筑面积单价超过￥7500/平方米，将征收3％的契税。日起上调金融机构贷款基准利率。金融日起上调金融机构贷款基准利率。金融平方米，将征收3％的契税。机构一年期贷款基准利率上调0.27个机构一年期贷款基准利率上调0.27个新版合同正式启用百分点，由现行的百分点，由现行的5.58%5.58%提高到提高到新版合同正式启用5.85%5.85%。”。”政政策策及及2006年1季度出台政策房房地地产产市市场场判判国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究促研研国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，审议并原则通过《中华人民共进房地产业健康发展措施，审议并原则通过《中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案）》。会议重点是和国测绘成果管理条例（修订草案）》。会议重点是,,要要求落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署求落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署::包括:（一）切实调整住房供应结构。（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，（六）完善房地产统计和信息披露制度，政政策策及及2005年至2006上旬已出台房地产相关政策回顾房房地地产产市市2005年下半年2006年1季度场场2005年上半年判判3月4月5月6月10月11月1月-3月研研住房按国务院副总理曾培个人购房不足2年《关于对房地产开发经深圳开征深圳新版合揭利率炎“关于抑制房价即转手交易，交全营企业实行明码标价、同的启用土地增值税上调过快上涨势头”的额营业税开始实施禁止价格欺诈的通知》四点要求《关于进一步规范稳定房深圳规定我市商品房销售行价格上限价“旧“新八条”打击炒普通住房标准为的通告》超额按3%八条”房、炒地征收契税七部委《关于稳定住房价格工作的意见》首付提升的指导性意见05年4月05年5~6月05年10月05年11月封杀无证认筹国八条/新国八条房地产明码标价四大措施打击炒房政政策策及及2006下半年，政策变动扑朔迷离，政策不确定性较大房房地地产产市市场场判判?2005年3月以来，政府出台系列措施，目的是调控楼市，稳研研定房价，抑制房价飞涨趋势，但深圳市场经过几个月的观望期后迅速反弹，并已出现局部偏热现象（以豪宅市场为例：价格涨幅高、投资成份增加、三级市场观望现象加重）；调控并未达到预期效果。?政府开始频繁出台政策，以限制价格的涨幅、打压投资炒房；?如果“高烧”持续不退，预计今年、明年仍然将会是“政策市”，政府将会继续出台系列政策，但是政策显效日期暂时不好预估。2005年1~9月,深圳住宅价格飙升12.18%，南山、宝安、龙岗三个行政区楼价上涨近30%，全市全年楼价上涨幅度预达20%。；2006年1季度，全市商品房均价达8752.94元／平方米，同比上涨20.62％。其中，商品住宅均价为8126.14元／平方米，同比上涨25.63％；政政策策政府在06年仍将加强调控，防止出现由防止楼市及及危房房地地产产机向关注民生转变的“拐点”。市市场场判判研研“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序。”——国务院总理温家宝《政府工作报告》“一是优化土地供应结构，合理确定各类土地供应比例，加强土地供应与住房供应的衔接；二是加快普通商品住宅建设，增加中小型、中低价位住房供应；三是进一步完善信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施；四是继续整顿房地产市场秩序，建立有利于房地产市场稳步发展的长效机制。”——国家发改委副主任朱之鑫价格调控结构调控政政策策及及房地产市场供需矛盾，客户呈刚性需求，全市价格房房呈地地产产市市上涨趋势。场场判判研研?2005年成交情况：2005年，深圳市住宅批准预售面积711.58万平方米，同比下降10.96％。销售面积901.13万平米,同比增长12.28％.商品住宅空置面积69.65万平方米，同比下降49.58％.住宅价格在05年1月份同比上涨了3.98%后，其他各月份都保持了两位数的同比增长率；从《2006年一季度深圳市土地市场动态监测分析报告》中显示：今年一季度，全市商品房均价达8752.94元／平方米，同比上涨20.62％。其中，商品住宅均价为8126.14元／平方米，同比上涨25.63％；截至2006年3月底，我市住宅空置面积为73.14万平方米，与去年同期相比下降了19.48％。政政策策及及房地产市场客户自有资金大量沉淀，投资客户比重放大房房。地地产产市市场场判判研研在在20052005年一年年一年内购买内购买22套及套及以以上房产的上房产的购购房房者达者达82338233人人，，占全占全市市交易量交易量套数的套数的20%20%以以上上（同时家（同时家人人分分购购行为行为件件中中并并未体现）未体现）政政策策及及三级市场反映反常，市场存在一定风险。房房地地产产市市场场判判研研三级市场成交走势成交均价成交量?自05年下半年起，三级市场成交保持稳800010000定，成交均价稳中有升；06年第一季度70009000开二手房交易面积为231.66万平方米，同60008000征7000比增长35.32％。营5000税6000业?05年深圳二手房交易与新房交易面积的4000率5000税比例为0.66∶1。而06年一季度，这一3000上4000调比例增至0.88∶1。二手房交易面