滨江一号·思考中原地产南昌发展部nc.05.2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1报报告体系告体系AnalyzeSystem序中原对项目价值与占位下的诊断中原对南昌高端客户的思考中原对项目1、2#的营销思考本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|2公元2010年10月，滨江一号以代言城市滨江豪宅的名义，奠定洪客隆品牌市场地位，树立南昌地产新的标尺，将南昌人居标推向新的高度。实现均价13000元/㎡本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|3公元2011年5月，滨江壹号7号楼“双景王座”再度创造壹号奇迹，引发抢购狂潮，160多套房源一经推销售率90%，实现均价16000元/㎡本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|4公元２０11年10月经过多轮沟通，洪客隆的目标是？≥25000元/㎡是品牌和知名度南昌最贵平层豪宅未来1-2年南昌大平层豪宅市场供应约67万方，市场竞争较激烈，平层豪宅动态：供应主要集中在赣江沿岸。前有追兵后有来者九颂山河万科青山湖绿地中央广场240大平层毛坯售价15500元/㎡;精装4000元/㎡;的标准，预计售价21000-22000元/㎡;央央春天新地阿尔法精装4000元/㎡;的标准，售价13000-15000元/㎡;万科金域蓝湾力高滨江国际未销售在售项目目标占位——南昌顶级大平层豪宅，高端物业塔尖产品价格滨江一号目标占位万科青山湖滨江一号目前占位海珀兰庭品质为超越而来本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|8基于目标本报告核心解决，三大问题——Q1：定义豪宅，形成项目占位，明确核心价值；Q2：如何在“变”市下，从市场找到客户升级的突破口；Q3：如何在整体思考下，打造项目的影响力报报告体系告体系AnalyzeSystem序中原对项目价值与占位下的诊断中原对南昌高端客户的思考中原对项目1、2#的营销思考本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|10什么是豪宅?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。但在实践中我们发现，中国有些有名的豪宅并非“富人”居住，而有些“富人”的住宅尽管装修高级、设施豪华但难以称之为豪宅。1、豪宅只是一个相对的概念2、豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源（地段、环境、建筑精美）　3、豪宅要有气质和灵魂4、在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有，不可能成为大路货。豪宅分两类：独立型豪宅(别墅豪宅)及集合型豪宅(公寓豪宅)?更多的占地面积?更好的地理位置别?更多的山水资源公?更佳的室内建筑墅寓?更多的绿化面积?更好的装修标准豪豪宅?更好的建筑材料宅?更好的建筑材料评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准深圳圣莫丽斯别墅类豪宅深圳华润幸福里公寓类豪宅公寓类豪宅公寓类豪宅一般位于市中心且为容积率在3以上的住宅产品，属高层或超高层建筑，基本都具备良好的地段优势上海王子晶晶深圳红树西岸深圳幸福里豪宅就是对稀缺资源的占有，奢华生活的尊贵体验和精神享受豪宅=稀缺+奢侈感+精神享受物理属性软性属性精神属性城市、地段、建筑、品牌、品牌、园园林、大堂、林、大堂、装修装修人文、人文、服服务务、、会会所，所，圈圈自然资源、、户户型、型、配置配置层营层营造造稀缺感稀缺感奢侈感奢侈感尊尊贵贵感感物理属性城市、地段、建筑大平层豪宅——目前以一线城市城市居多，大部分位于市中心，由于市区高容积率的制约，市区豪宅多为高层、甚至超高层建筑，占据绝佳的城市中心地段。豪宅的高层化在我国的香港、上海、深圳等地较多。豪宅的高层化与城市的繁华景致相一致，并收获丰富的城市景观视野。汤臣一品和华润幸福里就是市区地段大平层豪宅的最好代表。公寓类豪宅在其地段优势相当的情形下，户型功能的是否完备是衡量其价值的一个重要的评判标准。深圳御景东方深圳红树西岸深圳幸福里物理属性自然资源市区豪宅因区位限制，周边罕有山景资源，则更加追求自然水景，如临江、临河等。有的市区豪宅周边没有自然山水等景观资源，则通过人工水景、绿化资源弥补，如项目毗邻某大型公园绿地，以获得人造景观。豪宅的购买者并非缺房子住，其购买豪宅的主要目的是提高生活质量，特别追求更好的周边环境，如天然山水、绿化资源。深圳半岛城邦俯看深圳湾软性属性园林景观世茂滨江花园北京霄云路8号超高绿化率、风格主题突出、建筑与园林设计紧密结合、江景与园景资源最大化园园林林特点特点：：园园林林特点特点：：??1616万集中万集中绿绿地、地、70%70%绿绿化率，化率，六六大主大主题园题园林（中林（中式式??欧欧式皇家式皇家园园林、林、门门庭庭雕塑小雕塑小品、品、殿殿阁阁、牌、牌楼楼、、四四合合苏苏州州、、夏威夷夏威夷懂懂浪沙浪沙滩滩、、德式德式绿荫绿荫天天鹅鹅堡堡、、英式英式大大草草院落院落与与溪溪水水瀑布瀑布，，收收纳纳周周边边私家私家水水域域与与公公园园景景观观，，80%80%坪坪、法、法式迷式迷宫宫、、奥运奥运公公园门园门））绿绿化率化率??四四大大会会所：美所：美式休式休闲会闲会所、所、欧欧式式服服务会务会所、中所、中式式园园??三大三大会会所：所：顶级顶级商商务温务温泉泉会会所、所、运动运动公公园园主主题会题会所所林、林、奥奥林林匹克匹克运动会运动会所所、、复复合型合型会会所所软性属性星河湾：顶级品牌、名贵石材木材、细节把控、精湛与先进工艺运用，大大提升产品价值，精装修成本约0.6-1万/平星河湾精装修展示卫生间地面预留高低差，大理石踢脚线，门套置于大理石之上，保证了木门的长期使用灶台与洗菜餐台高低地面大理石运用差处理，便于操作深圳红树西岸中山白朗峰公寓类豪宅超豪华的装修品质的比较是其价值的另一个重要判断依据。软性属性气派大堂大堂是整个公寓的窗口，出入的必经之所，豪华材料的运用常常能够提高豪宅公寓的品质，另外一些人性化会客等候的空间也能给人留下深刻的印象。中山白朗峰大堂全大理石铺装，奢华大气软性属性奢侈尺度宽大的客厅为家具的摆设提供了多种可能，方便主人营造多样的功能空间中山白朗峰——宽大客厅深圳东堤园——宽大客厅宽大的阳台为主人提供了休闲，娱乐，甚至室外就餐的空间，呼吸新鲜空气以及享受阳光的场所汤臣一品阳台中信红树湾阳台精神属性圈层营造“绿地滕王阁名流之夜”，跨界与《胡润百富》携手，利用胡润在高端人群中的影响力，结合南昌前所未有的各类奢侈品品牌（钻石、名车、名酒、名人、名流），现场诠释“海珀兰庭名流高尚生活”，且活动的调性与高端客户紧密对接的操作手法，在业、内外掀起持续性话题。精神属性圈层给客户去现场体验一个理由陈诚公馆（楼盘会所）位于重庆著名楼盘——协信公馆内，于2010年8月21日，作为“西南联盟会”加入“君顶领袖会”协信集团花费千万元巨资重修陈诚私属官邸，打造成重庆首家具有百年陪都文化底蕴的鼎级川粤式餐饮会所。重庆协信公馆精神属性顶级物管服务国际、双服务美国纽交所上市的世界五百强世邦魏理仕携手日航饭店的五星级至尊品牌NIKKOHOTELS提供双重物业管理与酒店式服务双管家服务内容：宾利车队、专属司机、家政处理、24小时大堂经理、私人管家、各类财务保管等内外、双会所每位业主可享受五星级上海晶品酒店的设施及私人会所的双重礼遇。（温水泳池、SPA水疗馆、视听会议室、中西餐厅、健身会所等）私人会所仅服务于100席业主家庭。（包括红酒坊、雪茄吧、斯诺克、室内高尔夫、图书馆、咖啡吧等）?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|24精神属性主题性会所，满足生活和社交需求豪华会所是豪宅必备的要件之一，装修豪华、气派的会所能极大提升项目的档次。会所对其营销溢价形成了重大的支撑，除了金碧辉煌的豪华室内装修，像室内游泳池、健身馆等高档配置，门童的配备等都是豪宅的主要标签之一。皇庭港湾五星会所观澜湖ForestSprings水疗圣莫丽斯豪华会所豪宅之所以成为豪宅，自然是有让人“瞠目结舌”的地方：外装的华丽、内装的精美、超大的户型以及惊人的价格，但这些还只能算是豪宅的必要条件，也就是说，豪宅肯定都具备这样的包装，但可并不是这样包装了的就都是豪宅。它还应具备其它一些必要条件和充分条件，一些物质和非物质的因素。豪宅是一种超越纯居住功能要求和实豪宅际使用价值之外的顶级住宅，是与众不同的生活方式的反映，也是突显优越社会地位总结的特殊载体。只提供给位于金字塔类的极少数人，要成为豪宅，其必备以下八个特征因素。?高昂的价格是门槛因素?绝佳的自然景观资源及历史人文背景是外部环境因素?规