嘉豪广场项目策划报告内蒙古克鲁威格文化传媒有限公司2009年7月一个非纯粹的商业楼盘能否对呼市商业娱乐市场产生强有力的触动？一个时尚的年轻化楼盘是否可以让人感觉到实用与功能？一种精神需求和时尚传达能否转化为推动楼盘销售的直接动力？是否是一个意料之外的楼盘，跟一般的房地产项目不一样？我们希望打破常规，或许不能成为第一，但也应是唯一、独一。策划方案思路项目区位及现状分析市场竞争环境分析产品整体定位建议推广执行初步建议项目区位及现状分析市场竞争环境分析产品整体定位建议推广执行初步建议第一部分项目概况位于呼和浩特中山西路与石羊桥路交汇处，公园西门正对，距离中山西路商业圈不到300米，与青城公园仅一街之隔，是目前呼和浩特绝难寻找的商居佳境。呼和浩特商业中心，绝对的都市中心。繁华的商业和休闲、居住配套无法比拟，是无法复制的都市高端居住区域。嘉豪广场项目周边配套及设施?交通：1、3、4、26、27、50、59、61、81等多条交通线路环绕周边，作为中山西路的延伸，它连接了呼市的每一个角落，可以说是呼和浩特是目前市内交通最理想的处所之一。?教育资源：小学：梁山街小学、五塔寺小学、贝尔路小学、太平街小学等；中学：一中、八中、回中、26中等高等院校：内大交通学院、医学院?医疗卫生：市第一医院、附院、二附院、中蒙医院、回民区医院等?酒店：香格里拉大酒店、假日酒店、世奥酒店、民族饭店、大天酒店等高中低档酒店遍布周边；?商超：民族商场、天元商厦、王府井百货、温州步行街、维多利商场等商业中心，是呼和浩特市商业最发达的所在；周边环境：北邻中山西路，西接特色景观街，东连青城公园；西南是呼和浩特的旅游景点集中的大召、小召、五塔寺；有伊利广场、人民体育场等休闲场所金融：农业银行、工商银嘉豪广场行、建设银行、中国银行、邮政储蓄等金融设施应有尽有；呼市房地产市场的现状分析：?从金融危机之后，全国各地房地产市场成交量快速下滑，房地产市场一直处于低成交边缘。随着金融市场的好转，全国房地产在不同程度上已经复苏，据最新数据表明：截止5月末，首府商品房期房预售面积8.67万平米。与上月环比增长8.24%。?由于去年房地产市场不景气，刚性需求严重压制，随着房地产市场的复苏，刚性需求必将得到合理的释放。据统计，结婚用房、二次置业、改善居住状况占很大比例，这种消费群体在追求消费档次的同时也考虑到首付和总价，对小户型尤为青睐，这也是中小户型产品畅销的原因之一。周边消费情况分析：?项目所在区域位于呼和浩特旧城区，人均消费水平相对较低。随着旧城区的改造日益加速，项目周边将聚集越来越多的新知群体，带动周边市场的成长。?项目处于呼和浩特商业最为发达的中山西路和呼市旅游景点集中区之间，势必形成强大的消费能力，同时随着项目的建成，入住的人群将形成强大的购买力，因此有利于商业的发展。结论：克鲁威格观点?1、毗邻青城公园的得天优势，无法复制的周边环境，谁不愿意把家安在公园门前，在案名上应当体现出公园的优势，这是项目最大的卖点。?2、面对呼市商品房的空置情况，克鲁威格建议建设小平米的住房，以低首付、低总价的优势合理释放刚性需求，达到快速回笼资金的目的。?3、项目定位在中高端消费群体中的中年轻一代投资型为主。项目SWOT分析优势（STRENGH）1、区域环境优势、交通优势；2、资金优势、价格优势、竞争优势、发挥优势市场消费群体优势；发挥优势3、周边旅游资源优势；把握机会4、地段优势，不可复制的地段；抵制危机5、周边生活配套完善6、升值潜力勿容置疑城市花园，上品嘉园机会项目综合评价威胁（THREAT）1、目前受市场前期低迷（OPPORTUNITY）1、市场的复苏和刚性需求的释放迫切要求尽环境资源（自然及人文景观）影响，持币观望情绪依旧1、绝佳的地理位置，不可复快施工，抓住最好的机会，随着银行房贷政策制的公园景观，高品质生活的进一步加生活氛大，必须抓围（成熟、安住这个机会静；）存在，投资客源被其他投的首选，2、推广的持续进周行和销售边配套设节点施的衔接一定要资渠道稀释。2、金融危机之后刚性需求及时合理；交通（公交设施与车行便捷）的必然释放，房地产形式的3、保证工程质量的同时，在户型设计上面也2、周边同类产品云集，分析可以有的放矢的定位产要有针对性；必将造成大的竞争品，以达到“因地制宜”；4、价格制定应以低开高走为原则以获得人气。毗邻公园，升值潜力大。政策打压，竞争激烈劣势（WEAKNWSS）1、缺乏知名度、缺乏地标性大型品牌形象景观；周边利用机会旧城区改造目前未完成，影响项目的整体形象，停车场位置紧缺；扬长补短规避劣势2、期房同类产品竞争激烈避免威胁项目区位及现状分析周边项目对比市场竞争环境分析相似项目对比产品整体定位建议参考项目推广执行初步建议项目上上城项目开发商呼和浩特市山城房地产有限责任公司位置玉泉区横跨石羊桥南路与锡林郭勒大街图示建筑类别多层、小高层产品形态住宅、普通住宅停车位——城市新知，注重环境，有交通工客户物管开发商自行管理具的白领一族。周边配套规模占地6.9594万平方米、建面3.9万平方米售/租价格公寓：起价2590、均价2995，（元/平）业种业态无装修状况毛坯物业类型住宅去化率住宅：42%项目俪城项目开发商兰太房地产开发有限公司位置呼市石羊桥十字路口南五百米路西图示建筑类别多层、高层产品形态住宅停车位——白领、三口之家、有交通工具的客户物管白领一族。周边配套教育、医疗、商业齐全售/租价格均价3200元∕平米起价2980元∕平米装修状况毛坯交通状况俪城?62、76、83路等去化率35%项目绝对城市项目开发商内蒙古昭君房地产开发有限公司公园南路与公园西路交汇处向西200位置图示米建筑类别多层、高层产品形态普通住宅停车位——客户投资客有车族公车族三口之家绿化率40%规模占地4.68万平米,建筑面积12万平米售/租价格高层起价3430元/平米均价3680元/平米最高价4200元/平米装修状况毛坯物业类型住宅容积率2项目区位及现状分析周边项目对比市场竞争环境分析相似项目对比产品整体定位建议参考项目推广执行初步建议周边市场分析及对比项目名称项目地址类型均价元∕装修情销售情况㎡况云鼎通道街与光明路交商住5400元精装汇处青城华府中山路与石羊桥路商住4400元毛坯尾盘交汇处绝对城市公园西路与公园南商住4000元毛坯尾盘路交汇处南200米上上城石羊桥南路住宅3600元毛坯俪城石羊桥南路住宅3200元毛坯热销美华隆石羊桥路与南二环住宅3400元毛坯交汇处结论?根据项目的地段和目标群体，合理的定价是非常重要的，我们既要保证销售的持续，也要获得更大的盈利。青城华府的销售已近清盘期。而嘉豪项目所在地段正好是和青城华府非常的相似。因此，在定价方面我们应当更多的以此为参照。?就周边相似项目而言，和本项目构成竞争关系的不多，尽管在客层方面有相似，但是整体的硬件条件是不能比拟的。与该项目最接近的项目是都市华庭项目，但是都市华庭项目早已售完；与之想接近的还有盈家国际项目，共同的定位都是公园毗邻，但是盈家国际项目以商业和写字楼为主，基本对嘉豪项目不构成威胁。?嘉豪项目立足青城公园，但是自身也是景观设计的，青城公园只是作为周边景观种最能体现和衬托价值的标的之一。和东河板块、城东南区域相比较，公园以西高品质楼盘比较少，二嘉豪的出现将改变这一状况，使消费者既可以顾及到公园的清新，同时还可以享受高品质的楼盘，一举两得，自然是众望所归。?公园西门的高档住宅。项目区位及现状分析市场竞争环境分析产品定位产品整体定位建议案名建议推广执行初步建议客户定位形象定位定价思考项目主要经济技术指标：项目主要经济技术指标：总用地面积：8671平米建筑基底面积：4020平米总建筑面积：61932平米地上建筑面积：46152平米住宅建筑面积：33220平米商业建筑面积：12932平米地下建筑面积：15780平米容积率：5.32绿化率：30%建筑密度：0.46停车位：505辆户数：386户通过以上数据不难看出，无论从整体的停车位的设计、绿化率、容积率，都达到和高出了规定的数据。尽管这样的地段可谓是寸土寸金，可开发商依然不惜花费大面积提高小区的档次，精品楼盘，呼之欲出！产品定位精准的项目定位是项目成败的关键一步，如何做到有的放矢，如何更好的服务消费人群，准确把握市场机会，科学定位、合理设置户型都是弥补产品自身不足和减小市场威胁的有利保证。?根据目前市场情况来看，中小户型的产品更加收到消费者的青睐，作为低首付、低总价的产品，越来越成为新型消费群体的主力消费。作为大宗消费，既要顾及到居住的质量，同时也会考虑到成本压力。比如青橙部落、世贸晶钻等楼盘之所以旺销，最主要的原因就是80%以上为中小户型，就是在90平米以下。?我方建议，在户型设计方面应当以中小户型为重点，支持设计单位的第二套方案。同时我公司建议正面对公园的住宅主要设置为大户型，两侧的在设计的时候在层高上达到5.2米，增强公寓的通透感，宜居宜商。关于户型的建议大窗户开阔大视野选择一些比较大的窗户，视野比较开阔的同时也不耽误采光，可以提升面积的空间感。空间感宽敞得以时尚舒适建议层高5.2米以上的公寓，这样的产品不仅仅是公寓似的“单元格”，而是高大宽敞的立体空间。它对现代城市有关工作、居住分区的概念提出挑战。工作和居住不被分离，而是发生在同一个大空间中。它象征着先锋和前卫。在这里生活和艺术创造是第一位的，通过丰富的想象创造出的生活，使人们更加惬意，更能体现准潜在的艺术家气质。是自我个性爆炸的地方，奢侈的层高完全不受世俗的羁绊。参考户型图1参考户型图2参考户型图3城市最高四合院构想?构建首府市场独一无二“天际四合院”?提升项目品质，作