谨呈：葫芦岛兴隆宝通房地产开发有限公司葫芦岛兴隆大家庭阜新兴隆大家庭项目前期项目营销执营销策行策划划思路方案沈阳德置行14／7／6PART1.PART1.PART1.PART1.项项项项目本体目本体目本体目本体环环环环境分析境分析境分析境分析PART2.PART2.PART2.PART2.葫芦葫芦葫芦葫芦岛岛岛岛市房地市房地市房地市房地产产产产市市市市场场场场分析分析分析分析PART3.PART3.PART3.PART3.葫芦葫芦葫芦葫芦岛岛岛岛高端住宅高端住宅高端住宅高端住宅个个个个案分析案分析案分析案分析PART4.PART4.PART4.PART4.葫芦葫芦葫芦葫芦岛岛岛岛典型典型典型典型写写写写字字字字楼楼楼楼、公寓、公寓、公寓、公寓个个个个案分析案分析案分析案分析PART5.PART5.PART5.PART5.葫芦葫芦葫芦葫芦岛岛岛岛房地房地房地房地产产产产消消消消费费费费客群分析客群分析客群分析客群分析PART6.PART6.PART6.PART6.本本本本项项项项目目目目产产产产品初步建品初步建品初步建品初步建议议议议PART7.PART7.PART7.PART7.本本本本项项项项目目目目营销执营销执营销执营销执行策略行策略行策略行策略PART1项目本体环境分析城市解读?葫芦岛地处沿海，海岸线达261公里，居辽宁省第二位。?在新一轮城市规划中葫芦岛市被辽宁省省政府部署建设成为辽宁西部城市群区域性金融中心城市和重要港口城市。迅速推进辽西沿海经济区新的增长点，构建“锦葫都市圈”。建设成“港市联动”的新型城市。?近几年来中石油、中冶、中航工业、德国西门子、英国乐购、台湾大润发超市、美国沃尔玛超市等17家世界500强企业纷纷落户葫芦岛，为地区经济发展做出重要贡献。投资金额预计367亿元的龙湾海滨中央商务区，后劲十足。?青山水库工程获得国家环评批准，已经开工建设，这里是2013年中华人民共和国第十二届全国运动会协办城市区域解读?位于葫芦岛市新区飞天广场北侧?东临龙湾大街，西靠海滨路，北倚海飞路?与美国沃尔玛连锁超市相邻，与已开业的台湾大润发超市在龙湾大街首尾遥相呼应，标志着新区商业氛围的形成大润发?处于葫芦岛市城区的几何中心位置，是葫芦岛市市区的黄金地块区域优势城市核心区:位于龙湾大街与海滨路交汇处葫芦岛市的政治中心：市委市政府及市直各部门所在地金融中心：葫芦岛各主要银行、保险公司集中地未来的物流中心：港口的建设、有色金属与船舶产业园区的再度振兴、北港工业区的跨域式发展足以支撑其成为葫芦岛市的现代物流中心大型企业总部基地：电力、通讯、邮政、炼油、客运集团等企业总部所在地产业优势北京行遍天下科技有限公司　　恒源热力有限公司　　香港胜吉利邦涂料集团有限公司　方科技有限公司　　双宁生态科技开发有限公司　　秦皇岛港苑集团　　金日隔板有限公司　　葫芦岛银河铝业有限公司项目简介　　北京爱迪电力电子有限公司　　新源水工业有限公司　　北京国通创安信息技术有限公司呼叫中心项目　　北京良生同光科技发展有限公司　　辽宁国兴科技有限公司　　北京国通创安信息技术有限公司光学组件项目　　中国宏达电器集团　　乾鼎（北京）科技有限责任公司　　北京时代鼎同照明科技有限公司　　柏炫照明科技有限公司　　北京神箭神舟航天空间生物科技中心　　辽宁比华利生化美容有限公司　　仙浪软件科技开发有限公司　　北京新纪元生态科技有限公司　　辽宁维多利亚化妆品有限公司　　燕大正洋电子有限公司　　北京长力联合能源技术有限公司　　清青环保公司　　百汇行投资（北京）有限公司　　荣轩科技发展有限公司　　美国森瑞生物科技有限公司　　北京华电利达电控有限公司　　北京汉铭集团时骏科技有限公司　　铸业达机械有限公司　　温宝科技开发有限公司　　纳斯达工贸有限公司　　软标科技（北京）有限公司　　辽宁海思德化妆品生产有限公司　　绥中发电厂　　北京良生同光科技发展有限公司　　辽宁万家普康制药有限公司　　辽宁渤海造船有限责任公司　　百汇行投资（北京）有限公司　　光宇自动化控制有限公司　　中国北京盛邦基业　　桑拓生物新技术有限公司　　和易融实业有限公司　　香港合生创展国际开发公司和易融实业有限公司　　中科拜克生物工程有限公司（北京）　　远田贸易科技有限公司　　旭华高科技术有限公司　　北京森阳大地科技有限公司　　龙煜科技有限公司北京恩希培养基技术有限公司　　前景光电技术有限公司　　北京嘉克新兴科技有限公司　　盛云未来科技有限公司　　旭华高科技术有限公司　　　　远田贸易科技有限公司　　项目解读?土地性质：商业（40年）?占地面积：51700平?建筑面积：60万平本案?产品形态：写字楼（2栋，67800平）、公寓（81000平）、写字楼与公审共20万平；购物中心（8层，30万平）?配套：地下四层；负一、二为地下商业，负三、四层为停车场，共计10万平。三线城市、新兴核心片区、具有强势景观资源项目属性界定的超大规模商业综合体项目?区域属性：?有利因素：?景观资源优势三线、自然市葫芦岛在房地产市场划分中属三线城市?规划条件较为宽松新兴高档商业区随着政府规划的利好，飞天广场的地位日益显现?不受政府限贷等核心地段目前飞天广场的交通便捷性相对较低，项目处于政策限制城市核心地段?片区规划前景向好??不利因素：项目属性：?目前周边不成熟超大规模建筑面积近60万平，属辽宁商业第一盘、生活配套少、交通便捷性较低具有强势外部资源项目邻龙湾公园，景观资源良好?有拆迁压力小小结结葫芦岛市为作为辽宁省最年轻的城市，地处东北、华北两大区域的交汇处，关外第一城，拥有较好的旅游资源和海岸线，但是作为重要军港，对外贸易不充分城市有工业发展的基础（城市托工业发展成形，目前旧城主体改造处于起步阶段），??城市农业人口比重过来，城市化率低于全国平均水平，城镇化进程可能会带来“红利”，但是仅依靠传统产业，增速并不乐观人口出现负增长，城市向外地输送劳动力，人口吸附能力弱PART2葫芦岛房地产市场分析葫芦岛位于环渤海经济圈的中间位置，是一座新兴的工业城市、港口城市及旅游城市。?葫芦岛位于渤海之滨，地处辽宁西南部，东邻锦州市，西接山海关，北靠朝阳市，东距省会城市沈阳270公里，西距首都北京380公里。素有“关外第一市”的美称。是辽宁最年轻的城市，也是一座新兴的工业城市、港口城市和旅游城市。葫芦岛?葫芦岛连接两大经济圈，位于环渤海经济圈的中间位置，是东北和华北两大经济区域的“节点”城市，是东北入关的门户。辽东半岛城市群京津唐城市群?葫芦岛地区地处沿海，海岸线达261公里，居辽宁省葫芦岛第二位。在新一轮城市规划中葫芦岛市被辽宁省省政府部署建设成为辽宁西部城市群区域性金融中心城市和重要港口城市。迅速推进辽西沿海经济区新的增长点，构建“锦葫都市圈”。建设成“港市联动”的新型城市。山东半岛城市群2012年末全市人口280万，其中非农业人口89万。市内辖区范围较小，连山区是老城市区，龙港区为新城区，项目属新城区商业区。?葫芦岛市现辖南票区、连山区、龙岗区、兴城市（县级市）、建昌县、绥中县，面积约10300平方公里。?南票区地处辽西走廊，位于葫芦岛市西北部，农业区。?连山区位于葫芦岛市东北部。总面积1651.4平方公里，总人口63万，其中城镇人口30万。?龙港区是葫芦岛市的中心城区，全龙湾中央商务区区总面积180平方公里，总人口20万。龙港区辖7个街道、2个镇。龙港区是一个产业雄厚的新兴城区。?龙湾CBD原来为东窑村-渔村，原隶属于辽宁省葫芦岛市龙港区双树乡。2006年前属兴城市管辖。2008年确定为“五点一线”唯一中央商务区，同年龙湾中央商务区管委会成立。葫芦岛整体宏观数据（2008年-2011年）宏观数据2008年2009年增长2010年增长2011年增长住宅年开发329.4万　348.2451.8万725.1万5.7%29.7%60.9%量平万平平　平　住宅年销售238.0万250.7万140.8万130万平83.1%5.4%-43.8%量平平平全市人口数280.4万282.3万281.8万281.3万6.6‰-1.8‰-1.8‰量人人　人　人　葫芦岛整体宏观数据（2008年-2012年）分析：葫芦岛近几年人口数量无大幅浮动，人口增速缓慢，外来人口极少；住宅年开发量逐年增长，2011年增幅较大（↑60.9%），全市住宅新开工面积339.8万平，较上年增长↑21.3%；住宅年销售量表现不平稳，2009年有较大增幅（↑83.1%），2010年较为平稳，增幅不大，2011年下半年受大势影响，全年销售量较上年下降↓43.8%；预计：2012年度全市人口将维持稳定，无大幅增长；住宅开发量将持续增长，由于受到大势影响涨幅将略有下降（860万平，↑20%左右）；住宅销售量受市场持续影响较上年将有小幅下滑（100万平，↓25%左右）。近年房价涨势迅猛，2012年商品房均价达到4234元/㎡，目前葫芦岛市快速走量产品成交的房价在4500-5000元/平米2009年后，葫芦岛楼市呈现出供需两旺的发展态势，市场开发量达到历史之最，百姓的购房热情空前高涨，楼市热点较为明显，带动房价上涨并延续至2011年。?旧城改造、全运建设带来的利好辅之全国房地产投资热潮，2009年后葫芦岛房地产市场供需两旺，房价快速上涨?2011年国家宏观调控房地产市场，投资性需求受到影响，房价出现短暂回调小小结结葫芦岛房地产发展处于单轨发展阶段、城市未能全面启动，从土地供应上也可以看出，龙湾中央商务区建设已经全面启动09-11年受四万亿政策刺激和全运市政建设，销售面积增长明显，随着政策力度减弱，2012年市场逐渐平稳，但是开发量的快速上涨，