决战大盘创新名盘“新形势、新趋势、新模式”名盘实战名家论坛大盘纵横：大盘发展与开发模式的实证研究本报告严格保密1www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库引言超级大盘的产业冲动崛起后，城市显然是另一番景象。随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发企业门槛的不断提高，开发企业必然逐步走向集中，形成资本实力雄厚、市场掌控能力强的巨无霸企业，随之诞生是巨无霸大盘。大盘市场占有量将持续上升，更大、更多、更好、更丰富的大盘产品将成为市场主流……城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合性，而不是其单一性……----雅各布斯《美国大城市的死与生》本报告严格保密2www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库我们的研究：以全球的视野、结构分析的思维分析大盘开发的技术问题，并提出我们的观点。模块一大盘发展与发展规律?大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现代主义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段。模块二国内外成功大盘开发模式?大盘开发有郊区（陌生区）大盘与城市中心区大盘，大盘开发模式有主题社区开发模式、产业驱动开发模式、新市镇开发模式、紧缩城市开发模式、中心城镇开发模式五种主要开发模式模块三我们对大盘开发的认识与启示?大盘开发不仅要重视大盘物业的建设，更重要的是要打造区别于其它楼盘生活方式，注意街区建设和公共空间建设，建立功能复合的和谐社区。本报告严格保密3www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一部分：关于大盘发展与大盘价值本报告严格保密4www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘占地10万平米以上，建筑面积在30万平米以上。关于大盘价值第三层面：传统对大盘物业类型的开发利润与社区第二层面：理解是住宅物业；和谐、生活方式第一层面：体量（规模）与塑造、品牌提升大盘的物业既包括住宅住宅与居住、商大盘的社会影响。，也包括商务、商业体力。和都市综合体等。业、商务等功能的组合。传统对大盘影响力的理解仅仅是大盘规模；大盘影响力最重要的是认识对社会发展的影响力。传统对大盘价值的理解表现为开发利润；大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会大盘价值更重要的是打所、商业中心大型配套，更重要的是大盘有的巨大的社造新的生活方式，引导生活模式的改变。会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。本报告严格保密5www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位，成于合适功能配比、分期规划和启动策略大盘与小盘小盘大盘?以单一功能开发?大盘注重功能多元化?追求短期市场价值最大?前期与后期的协同发展?单楼盘开发短期市场实现?长期价值增长为指导思想大盘开发成功基本点：I.发展战略与定位II.功能配比小盘建设大盘开发III.分区开发规划IV.启动与分歧计划。小盘建楼，大盘造城；小盘卖房子，大盘卖生活、文化；小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌；……本报告严格保密6www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库大盘发展到新都市主义大盘阶段，注重生态自然与邻里社区和谐与区域可持续发展，构建和谐空间1980~~目前大盘发展1960~~19801920~~1960?新都市主义的基本精神是社区设计必须将现代主义大盘后现代主义大盘新都市主义大盘公共空间的重要性置于私人利益之上；注重邻里关系，关注人与自然的和谐发展成城市功能分区场所精神和谐空间为新时期大盘发展的?住宅是居住的机器；?历史、文化与传统；?公共空间；最强音。?“公园中的高楼”；?建筑内在品质；?功能符合协调；?第一阶段：住宅楼宇?……?……?……开发；?第二阶段：住宅小区开发；?第三阶段：大规模住区开发。本报告严格保密7www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库我国大盘开发从上世纪九十年代初起步，当前大盘开发风起云涌，高歌猛进，成为房地产开发的主流西安长沙哈尔滨大盘在中国“大盘风”席卷大地?据统计2006年底，全济南国建筑面积在50万平成都方米以上的在建、拟重庆建大盘项目300个以郑州上，几乎遍布所有中南昌上海心城市；?大盘由于规模优势、配套相对齐全与营销南宁南宁昆明宣传上的优势，对城广州市的影响力大大强于深圳小盘，大盘不但价格高，而且相对而言获得更多的开发利润。本报告严格保密8www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库大盘开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？能否为开发商品牌注入新活力与价值值得思考大盘反思?盲目开发下的贪大求全，定位随意化、缺乏市场及技术支撑，波托菲诺—意大利小镇华润万象城风险规避不足下的盲目启动导致的资金链?波托菲诺总占地面积80万平方米、建筑面积108万平方米;断裂，是国内外大盘?华侨城建设经过20年，已经成为“旅游+地产”成功开发模式样板失败的根源；;?开发风险评估与应对?波托菲诺纯水岸四期，实现均价5万元/㎡以上。?定位及规划设计的前瞻性、科学性，后期生活方式打造的市场性与运营科学化、专业化是大盘成功必要准确定位、科学分区、合理的功能配比、符合市烂尾：开发商永远的痛场需求的启动策略条件。是大盘成功的基本保证。违背大盘开发规律必将遭到市场无情抛弃本报告严格保密9www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库大盘价值创造由策划设计与推广营销由于营销标准化转变为策划设计与后期运营与生活方式打造大盘价值创造?标准化的建设过程使项目建设对项目附加价值贡献降低；?营销标准化使营销对房地产项目的附加值价值贡献降低，后期经营成功使项目增值，增加项目吸引力。?后期经营依赖项目定位、规划设计与运营模式的确定。地产项地产项目价值目价值定位规划建设推广营销定位规划建设推广营销运营附设计价值标准化附加价值设计价值标准化标准化加价值时间时间定位设项目建推广营定位设项目建推广营项目运计阶段设阶段销阶段计阶段设阶段销阶段营阶段本报告严格保密10www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第二部分：国内外成功大盘开发模式研究本报告严格保密11www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库开发模式通过对国内外100多个大盘分析，研究了国内外大盘开发的6种典型的成功模式和10多个典型案例郊区陌生区大盘开发模式城市中心大盘开发模式主题社区新市镇开产业驱动中心城镇紧缩城市综合体紧缩城市开发模式开发模式发模式开发模式开发模式开发模式开发模式老年社区休闲产业体育社区体育产业教育社区商务商业?交通拥挤与项目的通达性；?项目与周边建筑的协调与和谐；??项目功能配比与功能分区，以满足居项目功能与城市、区域功能的互补；住的基本生活需求；?项目自身功能的互补、空间共享与客?项目开发驱动模式，吸引消费群体。户共享。本报告严格保密12www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库模式一：主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特定主题社区模式消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发主题社区开发模式核心驱动方式：在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中对消费者形成有效吸引的作用。教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等的成功开发成为模式区大盘开发的重要驱动方式。通过主题吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环境消除消费者的心理抗性。本报告严格保密13www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力奥林匹克花园的健康主题：?体育场、体育馆、名牌学校的引进----体育中心；?宾馆、健康写字楼、的开发运动、引进大卖场----商贸中心?大型居住区的开发、其他公共设施----居住中心。桃源居的教育主题：?大规模清华学校，发展商大量的精力放在建教育设学、文化校上；?投入大，做一个不可复制的核心竞争力。绿地21城尊老社区主题?综合医疗机构、酒店、商业街、广场老、年、便利店医疗、健身服设施务、户型设计等符合老年人生活习惯；?老年人只是讲座多形式老年教育。本报告严格保密14www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传，而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设1主题鲜明----成为社区开发的核心支撑力；主题社区开发2主题宣传----让消费者接受主题，主题成为项目标签；模式基本特征3主题先行----体现主题的硬件设施建设先行，感受主题；4主题复合----但主题宣传与多主题建设，符合性舒适社区。适用条件?符合城市发展与区域需求的市场定位与主题开发；?陌生区大盘开发，消费者?具有震撼力的鲜明主题捍卫项心理抗性大；目的号召力，形成项目与周边?有区域内其它项目不具备项目鲜明差异；的独特资源，具有打造不?主题先行，树立消费者信心。可复制核心竞争力潜质；?资金雄厚，前期投入大，项目大、实现周期长。成功关键因素本报告严格保密15www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库模式二：新市镇模式—NEWTOWN：建立较为完善的市镇新市镇模式结构及公共空间体系实现对项目的