谨谨呈：呈：东东渡渡国际国际集集团团有限公司有限公司东东渡渡长风长风生生态态商商务区务区3A3A商商办项办项目定位目定位报报告告20092009年年1212月月区区区区域域域域属属属属性解性解性解性解读读读读项项项项目目目目属属属属性解性解性解性解读读读读定位思考及核心定位思考及核心定位思考及核心定位思考及核心问题问题问题问题项项项项目目目目产产产产品定位品定位品定位品定位项项项项目形象塑造目形象塑造目形象塑造目形象塑造区域属性分析上海西上海西区区主要以虹主要以虹桥桥商商务区为务区为中心点，中心点，长风长风生生态态商商务区属务区属大虹大虹桥桥区域属性分析规划辐规划辐射射区区中的新型商中的新型商务区务区上海西区主要商务集聚区老牌成熟商务区：虹桥商务区——上世纪90年代发展起步，目前为全市性高端国际商务区。中坏商圈发展中初具规模商务区：长风生态商务区中山公园商圈——人流量大二客流不足，早期物业租户为中小中山公园企业；商圈中环商圈——刚晋升为市级商业中心的商圈，还存在商业业态结构、楼宇配套商业及交通配套设施等方面的不足。虹桥商务区新型商务区：长风生态商务区——整体规划开发的生态商务区。3区区域域属属性分析性分析长风长风生生态态商商务区为务区为整体打造、成片整体打造、成片规划规划，主打生，主打生态态景景观观长风生态商务区简介长风生态商务区东起大渡河路，西至真北路中环线，南临苏州河，北抵金沙江路。整个区域实际可规划开发的土地面积为220.9公顷，合3313.5亩；开发总量320万平方米，其中办公楼和商业娱乐设施150万平方米，酒店式公寓、高尚住宅144.6万平方米。学校、幼儿园、体育馆等公建配套设施24.4平方米。四大功能区：?2.7公里水岸生态走廊景观区；?环城水系公共娱乐休闲区；?以中高档商办楼和研发中心为标志的商务区；?低密度、高品位住宅区。地理地理优势优势明明显显，位居普陀，位居普陀区区南部，中南部，中内环间内环间，，紧邻长紧邻长宁虹宁虹桥桥商商务区务区4区域属性分析长风长风生生态态商商务区结构务区结构体系：三片六体系：三片六区区多多轴轴区域属性分析定位：定位：现现代服代服务业务业集聚集聚区区，服，服务务““长长三角”，三角”，辐辐射射国内国内外外长风生态商务区规划长风生态商务区基本功能布局以促进土地功能升级为主导，集多种城市活动功能为一体的现代服务业和新型公共活动区、时尚生态居住区为主要目标；突出生态、景观、公共活动、产业、居住、文化六大功能，形成三片六区多轴的结构体系。长风生态商务区定位长风生态商务区位于中片区，是规划的重点地区。长风生态商务区列入《上海加速发展现代服务业实施纲要》和上海市“十一五”规划纲要，是全市首批重点推进的九大现代服务业集聚区之一，服务“长三角”，辐射国内外。本项目5区域属性分析未未来将来将成成为为上海上海现现代服代服务业务业新高地、新高地、苏苏州河生州河生态态走廊新景走廊新景观观和上和上区域属性分析海西北地海西北地区区高高尚尚住宅住宅区区的新地的新地标标长风生态商务区功能布局地下空间合理开发利用五星级酒店?金沙江路真北路（地铁13号线站点）和大渡河路云岭路中环商务交通枢纽社区中心长风国际大厦口（地铁１5号线站点）规划建设两个地下综合体；?在核心区域1、2号地块结合商业、娱乐等项目建设地下国浩生态商业中心园林式的长风教卫园区商业设施和步行系统；位于泸定路西侧，南面是云岭?在苏州河沿岸结合商务办公、会展中心等项目，建设相互路绿带，西侧是纵向绿带和小贯通的地下停车系统。区中心花园。7890规划占地面积65000平方米，近100亩。建筑面积47000平方米，平均容积率0.72。611101核心区域地下综合体54长风国际娱乐中心32开发总开发总量量可可规划开发规划开发的土地面的土地面积约为积约为220.9220.9公公顷顷，，合合3313.53313.5亩亩；；开发总开发总量量320320万平方米万平方米旭辉世纪广场五星级酒店建筑面建筑面积积核心商务区汇银铭尊商标火花博物馆办办公公楼楼和商和商业娱乐设业娱乐设施：施：150150万平方米万平方米办公楼和商业娱乐设3个游艇码头施150万平方米2A游艇码头酒店式公寓、高酒店式公寓、高尚尚住宅：住宅：144.6144.6万平方米万平方米游艇泊位近百个，长风生态商务区将成跨国采购中心社区中心、学校、幼儿园、医院、体育馆为上海国际大都市商务游艇的集聚地社区中心、学校、幼儿园、医院、体育馆等各等各种种公建配套公建配套设设施：施：24.424.4万平方米万平方米新媒体中心6区区域域属属性分析性分析长风长风地地块块分布：商分布：商业业、、办办公公++住宅住宅==功能的混搭功能的混搭长风地块分布图土地面积建筑面积地块用途容积率楼板价开发商长风地块分布图（平米）（平米）1号地块综合143845.63596142.53453.70新加坡国浩2号地块综合1158182895452.51519.60北京天鸿3A地块综合25720643002.52939.30解放传媒3D地块经营性办公38364.595911.32.59942.30长风跨采4A地块综合45781114452.52.52516.30旭辉集团4B地块综合547661369152.52424.80北京天鸿4C地块经营性办公26835.2670882.511390.00上海赢华5B地块本项目5B地块经营性办公39507.398768.32.59851.30苏宁环球苏宁环球6B、7C地块住宅及公共配套1421083126382.222409.30中海7A地块综合26318.889483.93.42615.00上海元昭7B地块综合891722292.52.59106.20上海臣风长风板块商办综合用地已经出让完毕，未来土地供应基本为住宅用地7区区域域属属性分析性分析未未来来交通的升交通的升级级，受到虹，受到虹桥桥交通交通枢纽枢纽的利好的利好将将更更加加显现显现地块交通属性目前周边的主要交通干道：横向——金沙江路真北路站纵向——真北路（中环线）、大渡河路13号线目前周边的次交通干道：长长大渡河路站15号风风横向——云岭东路、同普路线公公纵向——丹巴路、大渡河路、泸定路、中江路、古北园园泸定路桥泸定路桥路桥((车行道）车行道）本项目轨道交通：古北路桥古北路桥丹巴路桥丹巴路桥泸定路桥建成以后2号线将直接服务于本区域；车行车行人行人行中江路桥中江路桥轨道13号线真北路站、大渡河路站（在建）；车行车行北新泾站地铁15号线（沿大渡河路）规划已确定；威宁路站2号线规划中的交通线路较多，目前周边公共交通能级较低。8区区域域发发展展机遇机遇虹虹桥桥交通交通枢纽枢纽建建设将设将成成为为上海新一上海新一轮轮城市城市扩张动扩张动力力，上海，上海将将形形成成东东有“大有“大浦浦东东”，西有“大虹”，西有“大虹桥桥”的“”的“双双引擎引擎””格格局局规划借势——大虹桥交通枢纽上海虹上海虹桥桥交通交通枢纽规划枢纽规划用地面积约26.26平方公里,拓展区域用地60平方公里,总面积86.26平方公里;到2010年将建成世界最大的集航空、城际铁路、高速铁路、轨道交通、等多种换乘方式于一体的超大型交通综合体，未来本区域将接受该枢纽辐射利好9区区区区域域域域属属属属性解性解性解性解读读读读项项项项目目目目属属属属性解性解性解性解读读读读定位思考及核心定位思考及核心定位思考及核心定位思考及核心问题问题问题问题项项项项目目目目产产产产品定位品定位品定位品定位项项项项目形象塑造目形象塑造目形象塑造目形象塑造项目属性分析区区域域规划规划中未中未来发来发展空展空间较间较大，大，但但地地块总块总体量体量偏偏小、小、周周边边新上市新上市项目属性分析土地土地较较多多地块现状及规划指标地块名称普陀长风生态商务区3A地块四肢范围云岭东路以南、泸定路以东上海解放传媒投资有限公司中标单位上海东渡解放投资有限公司土地用途商业、办公占地面积25720㎡97588㎡建筑面积（地上64290㎡，地下33298㎡）容积率2.5楼板价2939.30元/㎡中标时间2006.4.16产品线常规高层写字楼容容积积率要率要求求下下SOHO可能的可能的产产品形品形态态总部办公服务式公寓11项项目目属属性分析性分析本本案案地地块块形形状状不不够够完整，完整，周周边边道道路路狭狭窄窄、高、高压线较为压线较为密集密集项目四至分析东——上海化工研究院二车道路面较干净；北南——光复西路目前在建，未动工；西北东北西——泸定路泸定路桥在建，预计通车时间为2011年；北——云岭东路两车道，较窄，但目前车流量已较大。西东地块未平整，已有施工队伍入驻南12区区区区域域域域属属属属性解性解性解性解读读读读项项项项目目目目属属属属性解性解性解性解读读读读定位思考及核心定位思考及核心定位思考及核心定位思考及核心问题问题问题问题项项项项目目目目产产产产品定位品定位品定位品定位项项项项目形象塑造目形象塑造目形象塑造目形象塑造13视视视视野野野野决决决决定高度，高度定高度，高度定高度，高度定高度，高度决决决决定成定成定成定成败败败败从宏观、中观及微观层面解析写字楼市场，以更为广阔的视野和高度指导项目产品定位方向！14宏观层面解析纵观纵观整体整体写写字字楼楼市市场场，供，供求失衡求失衡的局面的局面尚尚未未改改观观，中，中环区环区域未域未来来宏观层面解析写写字字楼楼供供应应量量巨巨大，大，将将面面临临巨巨大的市大的市场场去去化化压压力！力！全市及中内环间写字楼市场运行08-09年全市写字楼供求走势070707-09年年-09-09年中年上海中环区域办公土地成交量年上海中环区域办