建湖五洲国际商贸城——定位与营销策划报告无锡五洲国际商业地产策划有限公司2011年9月22日索引：第一部分：市场调研第一部分：市场调研第二部分：项目定位第二部分：项目定位第三部分：营销建议第三部分：营销建议索引：建湖城市概况及市场发展现状第一部分建湖专业市场调查与分析市场调研异地专业市场调查与分析项目本体研究第二部分项目定位客户属性分析项目定位招商策略建议第三部分营销建议销售策略建议一、建湖城市概况及市场发展现状城市属性——建湖城市概况建湖县：位于江苏省盐城市中西部，北纬33°16′～33°41′，东经119°33′～120°05′。东与射阳县交界，南与盐都区接壤，西与宝应、楚州二县（区）毗邻，北与阜宁县隔水相望。全县总面积1155平方公里，下辖15个镇和1个开发区，人口80万。县城城区人口约25万人建湖人文底蕴较为深厚，是地方戏淮剧的发源地，是中国传统杂技的两大发源地之一，被誉为淮剧之乡、杂技之乡、花炮之乡。城市属性——区位优势建湖县交通公路：盐徐高速自西向东穿过建湖城区南部，高速互通位于建湖城南新区，距离建湖中心城区7公里左右，向西可到达京沪高速，向东可达宁靖盐高速和沈海高速，向南可到达沪宁高速。204国道和231、233、234省道线贯通全境。为区域交通枢纽。全县县乡公路和邻县出口均为二级柏油路。铁路：新长铁路已投入运营，建湖站有4对列车经停，可直达首都北京和郑州、青岛、兰州、沈阳、长春和哈尔滨等国内大中城市。航空：盐城南洋机场距离建湖城区约31公里城市属性——城市规划城西片区规划为城市住宅新区，本案目前在售的楼盘密度很高。老城区，商业中心。城市属性——经济概况建湖县——全国县域经济基本竞争力百强县（市）2010年实现地区生产总值241.7亿元、人均折合近4500美元，实现财政收入40.6亿元、地方一般预算收入20亿元，比2005年分别增长3.7倍、4.3倍。产业结构优化升级，被评为中国石油装备制造业基地、中国节能电光源制造基地，成为苏北唯一拥有两个国家级产业基地的县份，三次产业比由20.4:48.3:31.3提升为13.9:49.1:37，二三产业占GDP比重达86.2%，居盐城地区第一。园区建设成效明显，由“十五”期间的“一区一园”发展为“一区三园”，形成了定位明确、分工合理、互动发展的园区建设新格局。科技创新能力不断增强，全县省级以上高新技术企业、企业技术（工程）中心和名品牌、名商标数量位居全市第一，建湖县成为苏北唯一的全国商标发展百强县。★“双轮驱动”战略——“节能电光源产业”和“石油装备制造产业”中国照明电器协会正式授予建湖县“中国节能电光源制造业基地”称号，建湖成为全国首家“中国节能电光源制造业基地”。此前，该县已被命名为“中国石油装备制造业基地”，建湖成为苏北唯一拥有两个国家级产业基地的县份。城市属性——经济概况建湖县GDP年谱图300241.7250200.5200175.88150GDP(亿元)建湖经济：100502010年，建湖县全年实现地区0生产总值241.7亿元，同比增2008年2009年2010年长20.54%。三次产业比由20.4:48.3:31.3提升为13.9:49.1:37，二三产三产业占比业占GDP比重达86.2%，居盐60.00%城地区第一。49.10%50.00%40.00%37%30.00%占比20.00%13.90%10.00%0.00%第一产业第二产业第三产业城市属性——经济概况备注：政府“十二五”规划的“一区三园”示意图。城市属性——商业分布人民路和兴建路是建湖城区最繁华的商业中心，聚集了百货、超市等等业态，兴建路最核心的商圈人。民路城市属性——商业分布太平路伴随城市的发展，城市中心西移南扩。向阳路城市属性——房地产投资总体统计：2008年，整个建湖县出让土地总量将近300亩建湖县2004年—2010年出让土地总量统计表，平均成交价格为100万单位：（万平米）50元/亩；2009年，整个建404033.429.5湖县出让土地总量将近3027202020出让土地总量20600亩，平均成交价格为10170万元/亩；2010年，04年5年6年7年8年9年0年00000000000001整个建湖县出让土地总量2222222约为500亩，其中以南部和北部出让土地较多。二、建湖专业市场调查与分析市场调查——德容装饰城市场名称德容装饰城体量约8万方建筑结构一上二市场售价2000-3000元/平米市场租金25-45元/平米/月（1F）8-15元/平米/月（2F）?简介：德容装饰城建设于2003年，是建湖目前规模最大的建材专业市场。与本项目背对背，离得很近，也是招商的重中之重。市场调查——德容装饰城市场商家业态统计表业态名称数量陶瓷54卫浴20地板39木业55五金电缆37电器橱柜17石材吊顶12油漆涂料31灯饰灯具63家具8合计336市场调查——德容装饰城市场现状：1、市场商铺属于个人，商家分别向房东租用，一般是一年一签，每年都有递增；2、市场虽有物业管理，但是不涉及统一经营，因此市场很乱，各业态穿插一起，没有分区域分业态经营，商家对此很不满意；3、市场对于目前建湖建材市场具有垄断性，通过市调发现很多临街的商户认为进入专业市场的门槛太高了，但是很想进入专业市场，随行做生意。市场调查——冠华路冠华路简介：由于德容装饰城位于该路上，因此路两旁的临街商铺大多从事建材、五金、机电等业态。体量：约5000方租金：15-38元/方/月市场调查——明珠路明珠路：建湖传统汽配一条街，作为外环的主干道，大型车辆通过此路进城，因此沿街的汽配商家大多的经营汽车修理、汽车美容等方式，单纯汽配部件的零售很少，所需经营场地比较大。经营体量：约3000平米，租金水平：16-28元/方/月市场调查——金仕达汽配城金仕达汽配城：始建于2007年，位于建湖县明珠路中心地段，整个项目体量约7000平米，商铺123间，目前商家39户，市场外围临街商铺主要从事汽车整车贸易，市场内的商家开门率不高，整个市场的经营状况一般，人气差。市场租金：9元/㎡/月，售价：5888元/㎡起市场调查——新世纪商城新世纪商城：建湖唯一小商品批发零售市场，位于城区最繁华的商业街人民路与兴建路德交汇处，地理位置优越。场内共有店面162间，主要从事衣、帽、鞋、饰品等零售批发。市场经营面积：2500平米租金水平：38—65元/平米/月市场调查——盐阜建材装饰城（上冈镇）盐阜建材装饰城：市场名称上海启泰科技有限公司体量5万平米建筑结构一上三、一上四（1F商铺、2F以上为住宅）市场售价3000—5000元/平米市场租金均价18元/平米/月备注：建湖县上冈镇是除城区近湖镇之外实力最雄厚的镇，也是下线乡镇唯一有专业市场的镇。市场调查——盐阜建材装饰城（上冈镇）盐阜建材装饰城：位于204国道上冈镇区进城口处，市场商铺共计约200间，目前商家约70户，市场约一半空置，显然这样的体量对于目前的上冈来说过大了，因此市场开发原本还有二期，现在已经放弃开发。市场调查——零星分布世宇纪航鑫文城苑小小区区人东民方路康路城头小区市场调查——建湖专业市场小结小结：1、垄断性：建湖城区的专业市场很少，建材装饰市场只有德容一家，缺乏竞争性，因此具有一定垄断性，商铺租金水平高；2、分散性：商家因为德容租金高，或者租不到满意的商铺，因此很多的商家选择接近消费者，选择在新开发的楼盘附近经营，形成了分散的特点；3、缺乏新型市场，缺乏竞争性，商家还是乐于进入市场，随行就市做生意，期待统一管理、分区分业态经营的新市场。综上所述：建湖的建材、五金、家居等业态市场需要引入新市场，参与竞争。三、异地市场调研与分析异地市场调查——万国汽配城（阜宁）市场名称万国汽配城体量130000平米建筑结构一上三市场售价2700-2800元/平米市场租金免租市场现状介绍：万国汽配城位于阜宁县顾庄圆盘东500米，市场于2008年11月1日开盘，销售情况不好，由于阜宁县汽配市场有限不能够支撑如此体量，市场商家寥寥无几，现在开发商采取策略是引进整车销售商家，鼓励汽配商家购买商铺。异地市场调查——沿海世贸广场（阜宁）沿海世贸广场：市场名称沿海世贸广场体量300000平米建筑结构一上二、一上三市场售价均价6500元/平米市场租金1.6万—2.5万元/年（租1年免2年）异地市场调查——沿海世贸广场（阜宁）市场现状介绍：沿海世贸广场位于阜宁县城河东路与204国道（开发大道）交汇处，作为当地最大的建材专业市场，聚集了200多商家，市场二期于2011年5月开业，目前二期商家进驻情况一般，空置率高，差于一期。异地市场调查——苏中装饰城（宝应）苏中装饰城：位于宝应县宝应大道，虽是有着10年历史的老市场，但是市场气氛一般。市场体量不大，没有分区分业态经营，市场显得杂乱。商铺租金水平：0.88元/平米/天异地市场调查——奥邦·亿丰国际商城（宝应）奥邦亿丰国际商城：市场名称奥邦亿丰国际商城开发商扬州亿丰置业有限公司体量30万平米（交易区15万方）建筑结构一上二市场售价1.1万元/㎡市场租金27元/平米/月异地市场调查——奥邦·亿丰国际商城（宝应）市场现状简介：奥邦·亿丰国际商城位于宝应县宝应大道333号，市场于2009年9月9日开业，对于宝应县建材市场的整合力度很大，是新一代的市场运营模式，销售实行返祖的模式，市场进行统一的管理，分区域分业态经营。市场租赁政策：2009年时租一年免一年；现在租赁是租一年免半年。异地市场调查——奥邦·亿丰国际商城（宝应）市场一二层是分层经营的，一楼业态涵盖陶瓷、地板、橱柜吊顶、油漆涂料、门业楼梯、五金水暖等；二楼包含灯具灯饰、卫浴、家具、窗帘