[键入文字]目录第一章、项目总论………………………………………………………………………5§1.1项目基本情况……………………………………………………………………5§1.1.1项目名称…………………………………………………………………5§1.1.2项目委托单位名称……………………………………………………5§1.1.3项目委托单位基本情况…………………………………………………5§1.2项目开发概况……………………………………………………………………5§1.2.1地块位置及四至范围……………………………………………………5§1.2.2宗地周围环境与设施……………………………………………………5§1.2.3建设规模与主要经济技术指标…………………………………………6§1.3项目申请报告编写依据…………………………………………………………6§1.4项目申请报告编写原则…………………………………………………………7§1.5项目申请报告编写范围…………………………………………………………7§1.6项目申请报告结论………………………………………………………………8§1.6.1市场预测和项目规模……………………………………………………8§1.6.2项目建设进度……………………………………………………………9§1.6.3投资估算和资金筹措……………………………………………………9§1.6.4环境保护…………………………………………………………………9§1.6.5项目财务和经济评论……………………………………………………10§1.6.6项目综合评价结论………………………………………………………10§1.6.7存在问题及建议…………………………………………………………10第二章、项目背景与建设条件…………………………………………………………11§2.1项目背景…………………………………………………………………………11§2.1.1连云港独特而重要的战略地位…………………………………………11§2.1.2江苏省发展战略下的连云港……………………………………………13§2.1.3灌云县社会经济条件……………………………………………………13§2.2建设条件…………………………………………………………………………15§2.2.1自然条件…………………………………………………………………15§2.2.1.1地理位置、地形、地貌等基本情况…………………………………15§2.2.1.2气候和地质条件调查分析……………………………………………16§2.2.1.3气象条件………………………………………………………………16§2.2.2社会经济条件……………………………………………………………17[键入文字][键入文字]§2.2.2.1连云港市概况…………………………………………………………17§2.2.2.2灌云县概况……………………………………………………………17§2.2.2.3灌云县县域发展规划…………………………………………………18§2.2.2.4交通条件………………………………………………………………18§2.2.2.5经济条件………………………………………………………………18§2.2.3基础设施……………………………………………………………………19第三章、市场分析………………………………………………………………………19§3.1政策及市场分析…………………………………………………………………19§3.1.1政策导向……………………………………………………………………19§3.1.2连云港房地产市场现状…………………………………………………20§3.1.3整体供需分析……………………………………………………………21§3.1.4销售价格及地区市场分析……………………………………………25§3.1.5连云港房地产趋势预测…………………………………………………26§3.1.6连云港房地产市场警情分析……………………………………………26§3.2连云港市房地产住宅市场竞争特点…………………………………………27§3.3项目的发展前景与项目建设缘由………………………………………………28§3.3.1项目的发展前景…………………………………………………………28§3.3.2项目建设缘由……………………………………………………………28§3.3.2.1市场推动………………………………………………………………28§3.3.2.2政策吸引………………………………………………………………28§3.3.2.3环境和谐………………………………………………………………29§3.3.2.4发展需要………………………………………………………………29§3.4项目SWOT分析…………………………………………………………………29§3.4.1优势与机会分析（SO）…………………………………………………29§3.4.2劣势与威胁分析（WT）…………………………………………………30第四章、项目规划设计…………………………………………………………………31§4.1总体规划………………………………………………………………………31§4.2形态结构规划…………………………………………………………………31§4.3规划设计………………………………………………………………………32§4.3.1住宅基本户型……………………………………………………………[键入文字][键入文字]32§4.3.2道路与交通………………………………………………………………32§4.3.3景观与环境………………………………………………………………33§4.3.4空间形态…………………………………………………………………33§4.3.5公建配套…………………………………………………………………33§4.3.6公用工程…………………………………………………………………34§4.3.6.1给、排水………………………………………………………………34§4.3.6.2供电……………………………………………………………………35§4.3.6.3电视、电话、宽带……………………………………………………35§4.3.6.4采暖、通风……………………………………………………………35第五章、进度与计划安排……………………………………………………………35§5.1项目实施进度计划编制依据…………………………………………………35§5.2项目实施总进度计划…………………………………………………………36§5.2.1筹建准备阶段计划………………………………………………………36§5.2.2工程施工阶段计划………………………………………………………36§5.2.3工程竣工验收及决算阶段计划…………………………………………36第六章、项目建设程序及项目招标……………………………………………………38§6.1项目建设程序…………………………………………………………………38§6.2项目招标………………………………………………………………………38§6.2.1招标方式与程序…………………………………………………………38§6.2.2招标文件…………………………………………………………………40第七章、项目投资估算及资金筹措……………………………………………………41§7.1项目投资估算…………………………………………………………………41§7.1.1建设投资估算……………………………………………………………41§7.1.1.1土地费用估算…………………………………………………………41§7.1.1.2施工前期工程费用估算………………………………………………42§7.1.1.3工程建筑、安装费用估算……………………………………………42§7.1.1.4工程预备费……………………………………………………………45§7.1.2建设期利息………………………………………………………………45§7.1.3流动资金…………………………………………………………………45§7.1.4项目总投资估算构成……………………………………………………45§7.2项目开发资金筹集计划………………………………………………………45§7.2.1资金筹措…………………………………………………………………45§7.2.2资金成本…………………………………………………………………46§7.3贷款偿还…………………………………………………………………………46第八章、项目财务分析…………………………………………………………………46[键入文字][键入文字]§8.1财务评价编制依据………………………………………………………………46§8.2项目销售收入估算与分析………………………………………………………47§8.3项目成本分析……………………………………………………………………47§8.3.1项目开发固定成本………………………………………………………47§8.3.2项目销售收入估算与分析………………………………………………48§8.3.3总成本……………………………………………………………………48§8.4税费………………………………………………………………………………48§8.4.1营业税及附加…………………………………………………………48§8.4.2城市维护建设费………………………………………………………48§8.4.3教育附加…………………………………………………………………48§8.4.4土地增值税…………