郑州市文化路项目整合推广提案这是一块不可多得的土地。。。。。1、不可复制的地理位置中心腹地，复合城区：地块位于郑州中心腹地，文化路、农业路、东风路、花园路四条城市主干道近体辐射，是郑州传统的教育中心、文化中心、科技中心、生活中心、居住中心，四方中心汇聚于此，稀缺而独有的地段注定与生俱来的尊贵血统！2、坐拥千亿城市配套左右逢源，天赋名域：项目周边聚集了郑州目前最优势的城市资源，教育配套、生活配套、医疗配套、商务配套、金融配套、休闲娱乐配套非常完善，为本项目的定位提供了多种可能性。别人的奢想，您家门前最平常的风景！3、市区唯一的书香圣地资优教育，全程保障：项目周边汇聚了数十所资优学府，文化路一小、二小、省实验中学、九中农业大学、郑州大学、信息大学、财经学院、政法大学。。。。近在咫尺。孩子从小到大可以就近接受最好的全程教育。名校林立，高邻旁卧，“贵气”彰显！4、繁华都市的一片净土闹中取静，大隐于市都市的繁华弥足珍贵，如果有一次闹中取静的地方，更是不可多得；本项目地块，位于文化路与俭学街向西500米的黄金距离，出则繁华万千，入则宁静致远，是都市精英成功之后的人生归隐。繁华都市，这一段变得格外宁静！5、最纯粹的人文环境孟母三迁，择邻而居地块所在区域，是金水区行政事业单位生活区、学校教职员工生活区、IT从业人员聚集区，居住人群均为高学历、高智力、高收入阶层，这是一个具有挑战性的项目。。。。。我们拥有得天独厚的红线之外的资源，我们占据城市中心腹地最好的位置，有了这些东西我们的成功就没有悬念了吗？是的，我们曾经就是这么认为的！看看我们的市场竞争环境，我们的心情可能就不那么轻松。。。。第一、行业政策和经济形势的不确定性中央持续收紧的宏观政策，在源头和销售终端对房地产市场进行控制。二套房首付不低于40%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。同时规定，二套房以住房套数界定，不再以贷款为准。对住房价格过高、上涨过快的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。政策效果已初步显现，房价进入“量跌价滞”的阶段在国家密集出台一系列控制房地产市场价格快速增长的政策之后，房价过快上涨的势头得到了初步遏制。从4月份下旬开始，全国房地产市场开始处于观望状态。买卖双方处于博弈阶段。第二、我们处在一个注定要与狼共舞的区域1鑫苑（新地王）52白庙城中村改造433蓝堡湾二期24数码公寓15圣菲城根据本案的推盘进度，推测西地段产品的直接竞争对手主要有鑫苑（新地王）、白庙城中村改造、蓝堡湾二期以及数码公寓，而圣菲城清盘退出市场。蓝堡湾、天骄华庭两个巨型大盘就在不远处，卧榻之侧岂容他人鼾睡；鑫苑花园路西的新地王项目、白庙城中村改造项目、锦荣陈寨项目即将启动，在“大树底下好乘凉”的沾沾自喜之后，我们是否还应该想起“大树底下不长草”的警世名言？这些项目个个大树数百亩的航空母舰，我们有的他们几乎也有，我们没有的，他们也有。。。。。。第三、品牌上、专业上、形象上我们还有许多不足之处我们清华物业，虽然有多年、多个项目的操作经验，但是在郑州市场上、特别是在高端项目的操作上，我们的知名度、美誉度、品牌形象尚未到底市场的认可，这一次我们必须得重新做起。右脑理性的分析、推论，左脑感性的认知、发散，我们知道在中国历史上，以小博大、以弱胜强的故事还有很多很多；我们知道在世界历史上，借势打势、以快打慢的案例举不胜举。。。。。我们有理由、有信心!把我们的项目卖到8000元/平米！这一次让我们做得更好！文化路项目营销策划提案这是一个机会与挑战并存的市场!这是一个优势与问题兼有的项目!本项目应该如何操作？？当然，做好产品是我们责无旁贷的责任和义务，但是，方向大于方法，思路决定出路！找对方向是更重要的战略问题。第一、我们必须明确的方向做什么？先看看客户喜欢什么样的房子—户型？根据郑州2009年中高档住宅成交资料来看：70-90㎡2+2+118%110-130㎡3+2+145%130-140㎡3+2+226%140㎡以上11%需求的主力面积为：110--140㎡的三房两厅两卫，户型不在大，在于精、新。什么产品热销我们做什么产品—建筑形态!郑州虽然早已经加入高层居住时代，但是，在目前的市场上，多层住宅依然最受欢迎，但是我们的土地可能不允许我们做多层住宅。我们是否可以将多层住宅的理念融入高层住宅？郑州市规划局的控规条件要求本项目的产品建筑形态已经基本确定—高层；企业考量土地利用率相信会沿着容积率的最高边沿—3.8；从建筑形态上来讲：我们的唯一选择——高层住宅！从户型面积上来讲：在国家90/70的指导下通过“偷”、“送”来满足市场需求——将精致与舒适进行到底！从建筑风格上来讲：在郑州市场上要有一定的差异化——艺术感、品质感、耐久性一个都不能少！从综合品质上来讲：我们有两个方向——大众精品住宅！——高端精品住宅！哪一个是我们的定位取向？？对于这样一个极其珍贵的土地，我们我们真的甘心让她流于芸芸众生吗？如果这样初放的对待她，不断对不起这个城市、这块土地，更重要的是，我们也对不起她的“钱途”。。。我们的定位取向：——高端精品住宅！本项目的产品定位方向：空中院馆+空中联排！空中院馆【创造了内聚性空间】：设计一个约10平方米的内部庭园，使之成为家庭生活的中心点，兼顾了住家的私密性与安全性；【自然艺术空中院馆】：带来全新生活方式空中院馆，花园在房中，房在花园里，把花园搬到客厅中，把餐厅置在花园中，享受私家花园的生活方式。【空间艺术，随心而变的自然感觉】：空中院馆还给业主提供个人创造力发挥的空间，可以设计成室内鱼池、花草地、棋室、书房、儿童房、保姆房。【价值艺术，怦然心动的实惠空间】：空中院馆是半开敞空间，在计算建筑面积时只算一半面积每户业主相当于获得了5㎡左右的赠送面积。这一产品创新既给客户带来了生活情趣又带来了价格优惠。空中汤豪斯（空中联排）一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅，空中汤豪斯三大优点：【市区内高层住宅】：空中别墅一般则出现在市区的高层住宅项目，是具有别墅特点的复式类户型，其优势在于交通便利、能免去舟车劳顿之苦；【户型适中】：实际上只是将复式单元建在高层住宅的顶层，所以其面积一般是普通单元面积的双倍；【高高在上】：复式单元的独特设计，具有一种高高在上、饱览城市风景的感觉。卖给谁？这个地方最不缺的就是客户！由于本项目特殊的地理位置，注定了这不是一个区域性的项目，尽管它的规模不大。。。。。看看买的起8000元每平方房子的是谁？？他们是大学的教授、讲师、专家、学者；?融界、证券界的高级管理人员；科技市场IT界骄子；民营企业的老板；行政事业单位的中、高层领导；无论他们是谁………但他们一定都是各领域中独领风骚的人物他们在什么地方？？在附近的大中专院校；在不远处的科技市场；在郑州市；在各地市、县。。。。。因此，本项目的战略方向：市场占位形象定位产品定位市场领导者高档高档市场挑战者中高档中高档市场追随者中档中档市场补缺者市场上——高端路线，首先占领区域高端客户，继而市场视野。。。产品上——跟随周边大盘，并寻求突破；形象上——走高端调性，不做芸芸众生；价格上——紧跟同类项目不妥协；市场机会——走高性价比路线；第二、我们必须做好的产品！如何提高产品力？位置已经既定，规模无法突破，景观无法铺张，竞争无法掌控；我们能做的就是要把自己可控的因素做好，——用点心思，做得更精致！——动点脑筋，做得更细节!——超前半步，做得更新颖!对于本项目我们可必须做好以下产品功课：建筑风格、户型特点、景观特色、建材标准、配套设施1、关于总建筑风格本项目的建筑设计在区域内应有鲜明的特色，特别要与主要竞争项目形成差异化，同时要考虑建筑的审美效果和品质感。在世界建筑史上，欧式建筑最有影响力，最有代表性；沉稳、庄重而又不失优雅，将艺术效果和品质感、耐久性完美结合，是一种最具时代精神和艺术气质的美学鉴赏标本，是一种历经时光流淌而依然灼灼生辉的百年建筑。欧洲建筑引入中国，从上个世纪初叶开始，一直是高端住宅形象的代言北京星河湾重庆的爱加丽都南京的爱琴海成都的爱登堡哪一种建筑风格最适合我们这个项目？本项目建筑风格建议看正面看侧面看街景看细节我们的建筑风格定位：现代欧陆风格(新古典主义风新格古典)主义风格的建筑外观吸取了类似“欧陆风格”的一些元素处理手法，但加以简化或局部利用，配以简单线脚构架，在色彩上以大面积三色面砖为主，装饰相对简化，追求一种轻松、清新、典雅的气氛，可算是“后欧陆式”较之前者则又进一步理性。2、关于户型特点高层空中院馆空中院馆的设计要点空中院馆实际上是小高层或高层花园洋房的一种它不可能象多层花园洋房那样层层退台但是可以通过结构的变化实现“家家有庭院，户户有景观”的居住理想户型3+2+24+2+2面积100-135㎡150-155㎡配比90%10%在户型设计上“偷”与“送”是一个必须要考虑的因素本项目户型设计的基本原则：面积控制合理，功能必须齐全，适度超前领先，将精致与舒适进行到底！3、关于景观特点景观已成为衡量一个项目品质、品味的主要标准。作为一个高端项目，我们一定要打造产品的综合高度，景观是本项目产品高度一个重要的组成部分。切切不可草草为之！景观主题浅溪树景坡地浅溪在公共空间，塑造清水流淌的浅水观不仅降低造成本也增加居住的情趣树景树景是本项目景观的特色之一，建议在项目的开阔地带、组团空间遍植中小型乔木和丛生灌木在视觉最集中的空间，适当点植部分高大名贵乔木形成一个高低错落、疏密有度的树景坡地在一些公共空间、组团空间、院落空间，通过坡地造型的手法，组合各种植被，营造一个高低起伏，动感十足的景观坡地