东东建文建文华尚领华尚领尚域66行政财富公寓2011-01-08本案要解决的三大核心问题?行政财富公寓的内涵释义?发掘本批公寓的目标客群?针对公寓租客和投资客需求，公寓须配备的商业配套211行政财富公寓参考3其他行政财富公寓参考北京棕榈泉万豪行政公寓地处北京商业休闲中心，朝阳公园的湖光美景尽收眼底，燕莎商务圈、三里屯酒吧街、三大使馆区近在咫尺。4其他行政财富公寓参考上海市新梅万豪行政公寓上海新梅万豪行政公寓座落于浦东陆家嘴金融贸易区的中心地带，邻近多所现代化高科技办公楼，步行只需2分钟,即有多家汇聚世界奢华品牌的时尚购物中心和众多休闲娱乐设施可供选择。上海新梅万豪行政公寓周围集世界各地精粹的风味餐厅更可满足您的不同味蕾，无论是地道的上海小吃还是正宗的港式佳肴，抑或原味日本料理和泰国香味应有尽有，饕餮美食无限享受。5其他行政财富公寓参考上海市新梅万豪行政公寓上海新梅万豪行政公寓拥有精致而温馨的酒店服务式公寓，面积由80平房米到精致一居到190平房米的豪华三居，为每一位客人提供更为舒适、可心的居住环境。上海新梅万豪行政公寓每间套房均配备全套厨房设备、双线电话、语音留言信箱、42寸等离子液晶电视机、宽带上网，量身定做的全面性为您服务专线，只需一个电话，便有专人为您悉心安排一切，专业的礼宾服务，24小时为您提供帮助。6其他行政财富公寓参考北京朝阳区波菲特行政公寓波菲特行政公寓，位于北京市朝阳区霄云里8号，地处东三环与四环之间，机场高速路一侧，近邻三元桥，所属燕莎商圈核心区域，毗邻（新）美国大使馆，周边更被韩国、日本等约30个国家的大使馆所围绕。近百家世界五百强企业落户于燕莎区域，上万外企职员带动着区域内生活环境的高速发展，周边有佳程广场、现代汽车大厦（微软总部）、鹏润大厦、京信大厦等数十座高级写字楼，是北京东部地区涉外商务氛围最为浓郁的区域之一。7其他行政财富公寓参考北京朝阳区波菲特行政公寓项目本身的设计简约、大方，国际化色彩浓郁。外立面由玻璃幕墙与石材巧妙组合，层次肌理丰富，气质脱俗。入口、电梯区域双大堂设计也人性合理。高挑空之下，优美的线条与结构华贵大气。细节上，波菲特行政公寓在家居配置上以国际公认的高端公寓标准为参考，全配置品牌精装，更有全面家居科技系统作保障；物业方面，引入世界知名物业翘楚品牌：高力国际，提供代租及短租业务，使整个项目从“外”到“内”都具备了服务层峰人士生活品位的能力。822行政财富公寓释义9行政财富公寓解构行政：作为两个层面理解，第一是给行政人员住的公寓，第二从事行政活动的公寓。所谓行政公寓的概念，主要体现的就是从事行政活动同时也给行政人员居住的公寓，主要是针对东方广场商圈、祖庙商圈以及桂城千灯湖商圈，乃至于广佛生活工作的往来匆匆的高级商务人员，提供一个舒适的，豪华的，高档的居所。同时，配上星级酒店服务，给他提供各种各样的生活便利。财富：具有广佛双地铁沿线、三大繁华商圈内核、城市主干道文华北路、高品质商居配套等元素，具备投资、保值、升值的价值，代表财富的叠加。10行政财富公寓配备11行政财富公寓配备?以星级酒店客房标准的要求，打造国际级品牌一体化交楼标准的国际公寓。?打造全无线自由社区，可在社区范围内享受无拘无束的网络环境，随时随地发挥无限上网环境。?礼宾服务、现代商务秘书、商务交流、文娱配套、物业保姆、家政中心。?小区实现网络智能化，磁卡门禁系统、停车场门禁系统、可视对讲门禁系统/室内智能化控制开关?包括太阳能系统、自动开关照明、太阳能热水及光系统等多项节能装置，亦会在天台收集雨水用作灌溉。?节能花洒，采用增大水压设计比平常的花洒更节水12行政财富公寓释义?一流地段?双地铁物业?一流交通?一流商业配套?高档商务配套?酒店式装潢?酒店式物管服务本质内涵：高端酒店式公寓买家：专业投资客租客：高端商务人士1333目标客群发掘14公寓客群特征15假设：8座产品价格11000-15000元/㎡，那么相对于33-66㎡的精装修公寓，其总价区间在400,000元-900,000元。那么：谁来购买项目的公寓？他们的区域来源在哪？他们的经济实力如何？如何向他们传达项目的价值和动态？16公寓客群归纳客群定位年龄段区域来源置业次数购房动机最关注因素投资客（个体户禅桂为主最快时间赚区域升值潜老板、企业中高30-45岁、顺德、二次或以上取高回报力、交通级管理层）广州次之过渡型自住客过渡性居住（城市新贵、本、兼顾考虑交通、配套25-35岁禅桂为主首次地单身族、SOHO数年后升值、价格办公）回报17公寓客群职业与经济实力?职业类型：私营业主、生意人（老板）、贸易、IT类、通讯、医生、教师、邮电、银行及税务在内的泛公务员高层?收入情况描述：1）专业投资型：收入丰足，中等年收入10-20万/人；高档年收入30万元/人，甚至更高，手上闲置资金充裕2）过渡自住型：收入稳定，年收入5-8万/人；中高档年收入8-10万元/人，甚至更高，需要提升生活质量18公寓客群归纳主力消费群锁定禅桂、顺德、广州一带的客户，包括城区中高端收入阶层，以投资需求需求为主要目的；他们有较强经济基础，以多次置多次置业业群群为为主主，注重投资回报、地段升值潜力、交通畅达性。禅桂私企、个体户、生意人主力投资客重要客户城市金领，公务员、外地投资客、圈层范围最大核心客户项目周边店铺、商业的老板距项目最近19公寓客群归纳可能是禅桂、广州某一公司或私企的老板可能是周边某个铺头的老板可能是某公司的高级管理人员可能是资金丰厚的惯性投资者对政策和市场反应敏锐、对价格敏感可能是周边工作的外地中级白领手上的物业可能多于两个或以上更关注总价，一般采取一次性付款方式购买对片区和物业升值潜力、交通价值有独特看法考虑租赁回报、转手可获利润20市场反馈：?广佛同城进程加快，禅桂物业相1、如何向目标客户对广州仍然处于价格洼地。?项目公寓产品在禅桂市场上暂属传达项目价值？价值稀缺。2、如何引导目标客?全民投资固定资产的浪潮掀起。户购买？?全国房价稳步上扬，中高端酒店公寓不断增多，成置业保值新宠。21目标客群攻关宣传渠道客群属性专业投资客投资手册（折页）、单张、DM区域来源禅城、桂城、顺德、平电视标版（禅桂、顺德等镇街）、在广州洲、广州、中华广场、天河城等高档商场设置资料索取展位、与车城联动职业类型私企老板、公务员、企向集团、行业协会、企事业机关单位个别攻关，组织优惠团购活动业高管、企事业单位中集中式短信发送、定期更换短信公司高级职员形象大气纯粹、价值整合传导年龄范围30-45岁为主加强新老业主介绍购买、朋友介绍购买的促动、调动销售公司客户资源价格承受力40-90万/套禅桂加油站站牌广告、高档居住区、写字楼电梯广告、高档电影院广告、居住区域高档居住社区向客户寄送带有地铁交通图的DM、向客户赠送具有日常生活意义的礼品（如保温交通工具小车为主杯、U盘等）家庭结构三口之家为主、或单身2244商业配套诉求23对于投资者：对于简约化、个性化的装修方式接受程度相对略高，以便于最快的时间满足出租客户，体现租金收益。对于租客：什么样的商业配套、居住环境，能够吸引住户租住？也为投资者成功放租提供更有利的保证？关系到沿街商铺的业态规划24项目商铺概况优优势势与与机机遇遇：：?项目商铺体量不大，全部为一线临街铺位，面对文华北路主干道；?大润发商场已开业，继东方广场，将成为项目的生活居住配套之一；?临近东方广场商圈和其沿线商业带，接受繁华辐射；?为项目本身提供最方便的商住配套；?项目的大量业主也成为商铺的潜在买家；?项目商铺的稀缺性，也为其打造高价值，奠定基础项目商铺概况劣劣势势：：?商铺体量少，不形成规模效应；?两侧有低档的宵夜大排档、灯光夜市；对面是喜来登酒店、穆斯林餐厅、华大厨、好乐迪等中档餐饮休闲设施，附近的临街商铺都为喷画、五金材料、汽配为主，档次较低；?海三路附近以五金、家居装饰材料为主，形象较旧，杂乱；?项目商铺难易和周边原有商铺连成一体，互相拉动价值商铺价值归纳商铺业态规划原则?便利日常生活?提高生活品位?生活必须品补充?休闲娱乐享受?补充区域配套不足商铺业态建议特色餐饮29商铺业态建议干洗店30商铺业态建议24小时便利超市31商铺业态建议甜心西饼休闲咖啡茶座32商铺业态建议衣物鞋饰家居饰品33商铺业态建议轻音乐书吧潮流服饰34商铺业态建议时尚品酒坊35商铺业态建议轻音乐酒吧36商铺业态建议SPA美容院37商铺业态建议时尚发廊38商铺业态建议时尚游戏空间39商铺业态建议运动健身俱乐部40感谢您的耐心阅读