目录前言第一部分市场判研1、郑州房地产市场发展分析2、各区域市场概述3、项目区域环境分析4、竞争项目分析第二部分项目思考1、项目基础情况2、项目swot分析3、城中村改造的思考4、新地产、新思维——科技人居思路对本案的启示第三部分项目定位一、导入“科学地产”概念二、项目市场定位三、推广案名建议第四部分项目整体开发战略1、项目战略目标2、产品开发策略3、项目开发原则第五部分项目规划建议1、项目整体规划构想2、项目总体提升建议3、科技人居概念实施策略结束语前言寺坡城中村改造项目整体开发战略报告，是我司结合操作全国数百个房地产项目的专业经验以及国内成熟的大中型楼盘开发模式，基于我司对郑州市场进行缜密的调查分析后得出的正确判断，并结合郑州城市发展、当地人居状况、项目自身发展、项目核心概念以及市场竞争态势等多种因素制订的整体开发战略报告。本案对项目市场、开发思路、项目定位、项目整体规划等方面进行综合性研究，鉴于本项目整体经济技术指标尚未定型等不确定因素，本案针对上述内容做出一个初步的研究与判断，在项目未来的开发过程中和营销阶段中所遇到的问题，届时还需更翔实、更具体的针对性方案来解决。第一部分市场判研一、郑州房地产市场发展分析房地产市场步入快速发展时期2006年房地产开发完成投资229.9亿元，比上年增长36.8％，其中住宅投资177.2亿元，增长41.2％；商品房新开工面积1176.2万平方米，比上年增长85.6％。房价总体步入上升周期2006年商品房屋销售面积800.8万平方米，增长30.5％；销售金额231.3亿元，增长42.9％。2006年8月，商品房销售均价3004元/m?，2007年8月商品房销售均价3636元/m?，环比增长21％。郑州房价涨幅居中部城市前列。各区域住宅价格总体保持均衡随着城市框架的北扩东移；各区域间的住宅价价格价差距不大，表明郑州的房地产发展较平均。板块效应成为市场亮点郑州房地产市场板块各有特色、每个板块都由本区域内的重点项目带动。北区和行政区将成郑州市房地产开发建设的热点地区。外来开发商加速房地产业更新换代外来房地产商的进入，特别是大型房地产商的圈地，加速了郑州房地产业的重新洗牌。大型发展商不但带了先进的开发理念和技术，更丰富了郑州的房地产市场：建筑风格的多样化，户型的创新和各种完善的配套。住宅市场也进入了品牌的竞争阶段。城中村改造成为城市中心区域房地产开发主流随着城市的不断发展，配套完善的市中心土地供应日益紧缺，通过科学改造落后的城中村，合理利用土地资源，缓解城市用地压力，改善居住条件，是市中心房产开发的主流方向。二、各区域市场概述北区：本区域交通相对比较便利，自然环境优美，文化、教育、基础配套设施齐全。该区域是郑州楼市的一个亮点，区域内的大盘、名盘和别墅都各具特色，商务办公也在北区悄然欣起。北区现在被称为“文化居住领域”，作为市场导向区域，房地产开发集中放量，热点云集。如：思达.大河春天、四月天、汉飞城市花园等。东区：经过这几年的建设，东区已经显示出新区的魅力，进入一个收获期。这几年一直是郑州发展的龙头区域，一有政策的支持，二有大量的资金流入，故而地产企业云集与此，众现各家风范—企业理念、建筑风格、楼盘品质，所以郑东新区呈现出的地产形态万紫千红，可持续发展强劲。中心行政区:城市的中心地域向来是房地产企业的必争之地。地段拥有财富，地段显示身份，因此中区贵得理所当然。本区域拥有完整的市政、生活配套设施和发达的科技实体，大型医疗机构、银行金融机构、体育场所、文化休闲中心等一应俱全。文化路、农业路、大学路沿线高校林立、书店遍街，文化气息相当浓厚；且二七路为传统的黄金商业圈，商业设施种类繁多。该区域楼盘的特点泾渭分明，商务办公和住宅各分天地。因为地的不可复制性，使得区域内楼盘规模普遍不大，但得天独厚的地理位置和齐全的生活配套造就了区域内楼盘的高销量与高市场占有率。大量的城中村改造，又成为郑州房地产瞩目的焦点。西南区:本区域土地资源丰富，集中了郑州市众多大、中专院校，拥有碧沙岗公园、绿城广场、文化宫等市政配套设施，且商业配套相对比较齐全，许多大型商业机构开始入驻西区。西南主要以住宅为主，现在也涌现出了如：帝湖、绿都城、长城康桥华城等一批大盘，大展潜力较大。另外，地铁、火车西站的建设都将加快西南区房地产的发展。东南区:东南区域相对较平淡，不多还有几处大盘如美景天城、富田太阳城成为东南区的主要代表。近两年随着航海东路、中州大道的拆迁整治和未来大道打通工程的开工，该区域房地产迅速升温。该区域楼市发展具有不平衡性，主要以中档为主。三、项目区域环境分析本项目所在区域位置十分特殊，它位于金水区，但是和邙山区紧密相连，区域的过渡性决定了它的多重特征。项目目前还没有拆迁，周围居住密度大，环境较差，但因属于中心行政区，又是省委、省政府所在地，再加上临近南阳路和黄河路两大主要路段，其地段升值潜力巨大。1、金水区做为郑州市最大的行政区，也是经济、教育、商业等最为集中和繁荣发达的区域。素有“行政区”、“文化区”和“中原硅谷”之盛誉。2、南阳路沿线曾分布着郑州纺织机械厂，郑州市玻璃钢设备厂，郑州起重设备厂，郑州油脂化工厂，郑荣集团，郑州毛纺织厂，郑州锅炉厂，郑州搪瓷厂等诸多较大型企业，过去曾红极一时。随着这些国有企业的普遍衰落，造成南阳路沿线整体消费水平偏低，人口素质也参差不齐。同时，大量老式厂房、窄小门面房的存在，严重影响了区域形象。3、本区域交通比较便利，南阳路做为连接北环和市区南北路线的一条主干道，由北向南依次是北环路、东风路、农业路、金水路等主干道。同时，南阳路长途汽车站也极大的方便了本地和外地客户进出郑州。但由于南阳路是6车道规划，大量的外地货运和客运车辆给这里带来了巨大的交通压力，使南阳路堵车现象比较严重。此外，受经济滞后的影响，区域内尚存在众多的狭窄道路，交通堵塞时有发生。寺坡村改造地块周边配套图示：小结：在郑州“东移北扩”的城市发展框架及方向下，随着北区房地产开发向北的迅速延伸，要求市政相关配套必须完善与及时跟进，剩余可供开发土地正逐步减少，再加上近几年内房价出现了整体大幅上扬。随着政府对区域拆迁及改造力度的进一步加大，必将形成郑州市房地产市场另一大热点。加上城市发展，南阳路区域改造势在必行，诸多破产企业用地的转让，太极、富田等一系列中高档社区的开发，家世界、通利、国美等商业大卖场的进驻等，都展示着南阳路区域的变化，区域居住价值已广为认同。四、竞争项目分析项目周边主要的竞争项目：香港城、尚美家、家.天下、小杜庄改造项目、六里屯改造项目、十二里屯改造项目和卫生路新项目。“香港城”定位为港派豪宅，虽然价格未定，但属于中高档楼盘；“尚美家”仅10亩地，以中小户型为主，开发商不知名，该项目是其在郑州第一个项目；“家.天下”占地100亩，开发商国基置业实力不容忽视，该项目虽未销售，但必将成为南阳路又一闪亮新盘。而小杜庄改造项目9月25号被一家外地企业以3.71亿拍到，总面积为127.9亩，现在还没有规划；卫生路新项目为郑州绿城房地产公司开发，占地15.9亩，现在详细资料未出；六里屯未规划。但这些将成为寺坡项目将来竞争最激烈的项目。清华SOHO现已销售近50%，而且以小户型为主；天明森林国际公寓目前已售56%定位为双气豪宅，其周边有建业森林半岛等高档楼盘；天下城和尚城国际已是尾盘。就整体发展来看该区域竞争比较激烈，也是城中村改造比较集中的地方，将来各大楼盘林立，市容会得到很大改观，更加强化该区的适宜居住性。周边竞争项目概念一览表：楼盘市场定位主打卖点上都国际新通桥北最具国际都市感的现代行宫地理位置优越，五星级酒店物管尚城国际时尚精神领跑建筑地理位置优越，交通便利；节能社区；玫瑰公寓以爱情为主题行政区内精装小户型优盘小空间.大享受成熟大社区的小户型、交通发达，嘎达梅林一个属于“知识移民”自己的家天明森林国际公寓郑州首席LOHAS精英生态豪宅紧邻绿荫广场，环境优美，精装修公寓，六合之家生态型高档住宅区生态概念家.天下未推广原生60年梧桐尚美家未推广中小户型黄河锦园2未推广中小户型小结：南阳路上的房地产业，基本上是在该区域一大批老工业企业破败的旧址上迅速崛起。2001年时南阳路沿线已经有近30家楼盘，总投放建筑面积近287万平方米，几乎是郑州一年的市场投放量，南阳路也成为郑州房地产开发最热的区域之一。近年来随着大量中高档楼盘尤其是清华园、富田丽景花园、太极公馆等的涌现，使南阳路区域的居住价值日渐凸显。第二部分项目思考一、项目基础情况分析本项目A地块位于郑州市金水区，南阳路东、丰乐路西，北临太极公馆，南与六里屯相邻。占地面积约60亩，B地块位于A地块北20米富盈路与卫生路交汇处，占地约10亩。本项目容积率5.5。总建面积约40万㎡。本项目A地块腹地较深，地表坡度较大，项目周边与主干道接壤较少。本项目B地块占地面积相对较小，地表平坦，项目周边与两条小路接壤。本项为都市村庄改造项目。力求创造节能、高效、舒适、充满生活情趣且具有较高品质的居住生活社区，同时保障在居住环境建设的社会效益、环境效益，达到社会、政府、村民三满意的基础上力争获得良好的经济效益。二、项目SWOT分析1、优势1）中心地段本项目地处金水区临近南阳路和黄河路，地理位置优越，属于中心城区。2）完善配套金水区是郑州经济、文化、政治中心，消费能力较强，周边配套成熟。中高档楼盘聚集。3）交通便利南阳路是贯通郑州南北的四大主要干道之一，交通便利。2、劣势1）周边环境差本项目与主干道没有直接接壤，仅有一段与支干道丰乐路接壤。沿线附近多为改建的沿街门面，周边环境一般。很多郑州市民对本地块不甚了解，甚至没有听说过，对于