谨谨呈：新呈：新长长安投安投资资集集团团凤凤城三路城三路项项目前期定位目前期定位报报告告《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net本体梳理本体梳理对对本本项项目自身的目自身的审视审视————《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net项目地处经开区凤城三路与文景路交汇，毗邻文景路，是经开区核心项目区位区域，城市认知度较高。?距咸阳机场项目地处经开区凤城三路与文景路20KM交汇，毗邻文景路；北客站?市政府与项目地相距仅2公里，是5KM未来发展的核心地带；汉长安城遗浐灞生态区?位于经开区内，居住条件成熟，周址本案7.5KM边楼盘众多，是新兴人居板块；3KM?经开区作为现阶段城市热点开发区域，认知度相对较高。城市中心7KM经开区本案城城市距高新区距曲江市10KM发发新区展展12KM老城区轴轴《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net项目周边交通便利，与之相邻的文景路是北城南北交通干道之一，到项目交通达钟楼车行仅15分钟，距地铁图书馆站仅一条街距离。机场专?项目相邻的文景路是北城南北用高速包茂主干道之一，交通流量小；高速浐浐灞方向灞方向?向南距北二环行车仅3分钟，北三环到全市的通达性好；文景未?三三桥桥方向方向路央与包茂高速仅5公里，向北可路直达泾河工业园；朱宏?向北4公里可上北三环，西可路去三桥，东可去浐灞；凤城五路站?向西走朱宏路北上可直达机场凤城五路高速；凤城三路本案图书馆站?项目所在地凤城二路可贯穿南北通路，出行便利。北二环《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net周边配套项目周边目前商业氛围还不浓厚，但是未来发展潜力巨大。?周边商业体量较小，文景路仅有与海璟时代凤城二路上的海璟国际、星舍两个商豪佳花园业；二?周边在建及已居住楼盘众多，但商期海璟海璟业仅供自身楼盘，缺乏大型商业综合新天蓝寓体；陕西交通职中登城市花园?配套设施完善，景观资源、医疗资业技术学院文景观园源、教育资源均有；?周围工厂即将面临搬迁，也会组成文本案佳馨潜在客户群。景长安医院尊邸公园经发大厦海璟国际文景路《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net地块属性地块面积较少且形状较为狭长，商业空间的打造受到一定局限。别克4s凤城医院四方科技店18m17m凤城三路10m文87m6m文本景景案71m佳馨12m339m路尊邸公长安医园院?周边现状：周边多为住宅、及其配套设施，有些小体量商业仅满足社区需求；?土地现状：地面上仅有很少的工业厂房，总建筑面积不超过800平米；?周边道路：文景路为经开南北通路之一；?凤城三路较为狭窄，为本案不利因素；土地现状《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net项目四至及经济指标周边为已建成项目，项目占地小，容积高，属于高容积插件型项目项目四至?市政建设完善，较为平坦，适合项目的建设；?项目西侧文景路是经开南北主要干道之一；?凤城三路位于北侧凤城医院与项目之间；凤城医院凤城三路?南侧紧邻长安医院，与长安文景路长安医院医院仅一条10米宽的道路；以北经济指标?用地面积：26900平米；?建筑面积:176886平米；?容积率：6.576（暂定）《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net项目属性界定北城核心，小型高容积、低占地，插件型项目区域位置项目地处经开区凤城三路与文景路交汇，经开区的核心地带。交通状况项目周边交通便利，与之相邻的文景路是北城南北交通干道之一，到达钟楼车行仅15分钟，距地铁图书馆站仅一街之隔。配套状况项目所在区域各项生活配套完善，但商业氛围不足。地块属性具有较高的商业价值，但地块面积较少且形状较为狭长，商业空间的打造受到一定局限。项目四至周边为已建成项目，项目占地小，容积高，属于高容积插件型项目。项目本体关键词——北城核心，小型高容积、低占地，插件型项目《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net开发开发背景背景与与核心核心问题问题对开发背景和核心问题的解读对开发背景和核心问题的解读————《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net当前正处政策高压期，限购成为当前市场的重要拦路虎，但目前商业写字宏观背景楼目前不在限购范围，存在一定的机遇。国土部发布二套房暂停发放《陕西取消个“国十国务院国11条首付提第三套及西安公省商品个人住人住房九条”：坚定至50%以上房贷贷款布房价销售明房公积营业税发布，不移把遏制房，首套房利率行沪、渝调控目码标价金利率优惠政78家央银持续加房地产价上涨银行提高首付比例上调开始征标涨幅规定实上调策，两企退出取消7息，贷调控政成年度二套房首不低于0.25折利率收房产不高于施细0.25%年变五地产业款收紧策落到基调付比重30%%惠税15%则》出年务优实处台2009.12010.02010.02010.02010.02010.02010.12010.12011.02011.02011.02011.02011.02011.02011.02011.02拿地首124590112345678连续3次上新国国八条全国以西安调个人住国务院付不低调存款准备十条及西安整住房房公积常务会公积金出台于50%金率发布版限购价格控金利率议：房存贷利令出台制标准上调价上涨率上调国四条银行取消7增长幅0.25%过快的出台折利率优惠度低于二三线收入央行20日城市也二次购买普3.5%起上调存要限购通房屋，不款准备金再享受契税率0.5个优惠政策百分点第一轮调控第二轮调控第三轮调控提高开发门槛提高购房成本限制购房《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net经开被规划为西安的新中心，加之行政中心的北迁，更进一步推动了北城区域发展的中心价值。西安市政府办公大楼经开区新中心市政府北迁?第四轮西安市总体规划在城市布局方面，采取拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能，确定经开为西安的新中心。?市政府各部门于今年3月1日正式迁入新址，对外办公，随着行政中心的顺利北迁，更进一步推动了北城中心价值。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net区域发展北客站的开通，地铁的开通，都加快了经开成为城市新中心的进程。?西安北客站是西安交通骨架的重要组成部分，是西安建设铁路交通枢纽取得的阶段性成果，为西安国际化大都市的建设奠定了基础。?它的建成开通，将会促进西安北部地区的快速发展。?西安北客站的开通运营使陕西乃至西部地区全面步入高铁时代，随着全国高速铁路网的建成，西安也将与其他城市形成“一日交通圈”，为西安打造西部交通中心奠定了基础。?正式通车运营的二号线，作为城市发展助推器，必将为北城的跨越式发展带来无尽的推动力和冲击力。被称为“全国之冠、亚洲之最”的西安北客站1月运行，地铁二号线9月通车运行。在“十二五”开局之年，高铁时代、地铁时代都在城市新中心的北城迈入高速发展的轨道，加快了经开地铁2号成为城市新中心的进程。线《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net区域市场区域写字楼、公寓市场极度稀缺，促使项目未来发展充满机遇。项目存量（㎡）售价（元/㎡）备注写字间13900写字间8500海璟国际公寓11440公寓8000汇通太古城凤城一号16800折后7000公寓星舍64008600公寓海博广场双威理想城800007850公寓西安环球贸写字间80000写字间15000易中心公寓80000公寓10000写字间在规划阶段，信双威理想城汇通太古城————息并未出来写字间28000写字间10000海博广场西安环球贸易中心公寓50000公寓9000Max未来MAX未来0写字间12000公寓已售罄西安国际企写字间3700013000~15000海璟国际西安国际企业中心业中心写字间158900星舍合计——公寓244640凤城一号?区域未来写字间供应大约在15.9万㎡，公寓在24.5万㎡，面临北城的快速发展，市场处于供不应求的状态，未来发展充满机遇。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net宏观背景区域商业不均衡，文景路沿线商业基本空白为项目的未来发展提供机遇?经开区按照发展的布局规划及商业发展，可以大致分为四个商业辐射圈。?其中凤城二路商圈大致范围由凤城三路北口至北二环，区域是目前经开区内发展最为成熟，商业最为发达的区域。生活便利度极高发展处于饱和状态，缺乏大型高端商业。?凤城五路商圈主要集中张家堡南端及凤城五路，目前拥有经开区商业世纪金花国际购物中心，沃尔玛，奥斯卡国际影城等大型业态，并