GemdaleCorporationginivLfoecniecSehT报告大纲报告大纲宁波城市宁波城市阅读阅读和板和板块阅读块阅读宁波市市四区市场情况和预测宁波市市四区市场情况和预测鄞州中心区板块市场情况和项目竞争态势鄞州中心区板块市场情况和项目竞争态势入市入市时时机机预测预测和策略和策略宁波概况—城市角色历史角色——通商口岸宁波自古就是中外闻名的商埠宁波是“海上丝绸之路”的起点之一，中国三大对外贸易港口之一宋代，宁波又与广州、泉州并列为对外贸易三大港口重镇鸦片战争后，宁波被辟为“五大通商口岸”之一当代角色——长三角南翼重要城市浙江省经济最发达的城市和全国四个中央计划单列市（副省级）之一宁波综合竞争力在全国200个城市中排名第六位。宁波概况—城市区位和发展契机杭州湾大桥的建造，带来又一轮宁波潮杭州湾大桥的建造，带来又一轮宁波潮发展契机发展契机宁波位于中国东部海岸线中部，毗邻上海、杭州，全市总面积9365平方公里，是长江三角洲南翼的经济中心，而杭州湾大桥的建设，改变宁波“交通末端”的地理位置，缩短了宁波与上海等长三角其他城市的距离，上海日渐饱和的经济承载力，以及日益增加的投资成本，必定会将很大一部分的能量传导到宁波。随着杭州湾大桥和城际轨道的开工兴建，长三角“2小时交通圈”逐渐成形。城市间半径的日渐缩小，这对宁波城市和房地产的发展必然带来深远的影响。宁波概况—产业优势临港大工业与民营小企业的有机结合，外贸行业非常发达；传统优势产业与高新技术产业的优势互补传统优势工业：　　纺织服装业（服装业、家纺业、装饰用与工业用纺织业）　　日用家电业（吸油烟机、空调器、洗衣机和热水器等家电制造业）　　输变电设备制造业（高压输变电设备和智能化开关设备等的制造业）　　机械工业（模具业和塑料机械业）临港型大工业：　　石化工业（石油化工、基本化工原料、精细化工）　　钢铁工业（不锈钢和有色金属的冶炼和深加工）　　电力工业（电力装机容量515万千瓦）　　造纸工业（造纸和纸制品业）经济指标持续走强的经济让宁波成为长三角一个耀眼的明星；05年，城市生产总值达到2446.4亿元，仅次于上海、苏州、杭州、无锡，位居长三角城市群的第五位宁波GDP走势（1995-2005）300030.0%24.8%2446.4250025.0%19.1%2158.04）200020.0%1786.8520.8%幅元1500.34增亿150012.8%15.0%1312.68年（1175.7514.3%PP1041.74DD897.43973.4412.5%GG100011.6%10.0%795.8612.9%637.638.5%7.0%5005.0%00.0%1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年经济指标宁波经济结构（1995-2005）2500964.1804.332000673.41形成第二产业尤以出口加564.31）1500元493.43工为主的经济发展格亿421.14（341.62366.7值1000300.79局，05年第二产业的比重产252.461353.5184.221230.211001.21为57％500828.88658.84718.91511.25542.98581.88371.81450.4485.3988.8495.77100.34107.51112.23123.581.692.9693.16128.801995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年第一产业第二产业第三产业宁波三大产业比重（1995-2005）60.0%58.3%56.6%57.0%57.0%55.8%55.9%56.0%54.8%55.2%56.0%55.3%39.4%50.0%37.7%37.3%37.6%37.6%35.1%35.2%35.8%40.0%33.5%31.7%产业结构升级促使二、三28.9%产业进入了稳步发展期30.0%20.0%12.8%11.7%9.5%9.1%8.9%8.1%7.6%10.0%7.2%6.3%5.7%5.3%0.0%1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年第一产业比重第二产业比重第三产业比重宁波经济人均可支配收入稳步增长，05年的人均可支配收入为17408元宁波人均可支配收入（1995-2005）4500039045400003873335000326293000027541242132500021786元194052000018219168791740815882150691427715000129701215611991109219492835490699193100007275500001995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年人均GDP（元）城镇居民人均可支配收入可支配收入保持在每年10%的增长速度，宁波整体经济的良好发展态势必将促进宁波市民可支配收入的进一步增加，有利于居民购房消费力的持续提升。宁波规划—城市现状城市建设落后，框架未拉开05年底，宁波市拥有户籍人口556.70万人，其中市六区213.42万人（市三区为78.3万，鄞州77.7万）；城市内部改造弱，建设和形象比较落后；城市未形成新城跳跃发展；沿城市界面向外顺延发展；宁波规划—城市定位及总体规划T字型发展架构，一心两带三片多点发展把宁波建成一个以宁波中心城为核心、以区域经济一体化为依托，由郊区及周边城市群组成的，具有很强的综合功能和合理的城市形态，在长江三角洲经济发展中发挥重要作用的现代化都市区域。宁波市域被分为南、北两部分，南部为生态发展区，北部则全部纳入都市区范围，并由滨海线与沿海国道主干线构成T轴。未来的都市区包括宁波中心城及余姚、慈溪、奉化的部分区域，呈双核组团式布局结构，而未来的中心城区则要形成“一心”（城市中心）、“两带”（沿海产业带和三江六岸生活带）、“三片”（三江片、镇海片、北仑片）、“多点”（各具特色的十几个卫星城镇）的空间形态格局。鄞州中心区是“一心”的重要组成部分北部中心，接驳杭州湾大桥人口规模：50万石化工业及加工区人口规模：20万宁波科技园区国际航运中心宁波经济基础开发区人口规模：40万三江片老城区东部新城人口规模：新行政、商贸中心规划160万人口规模：15万鄞州中心区人口规模：25万东钱湖片区旅游、高尚居住奉化旅游服装产业基地人口规模：30万老三区发展方向新三江口东部新城鄞州中心区?城市化仍然是宁波未来10年发展的主要方向；?城市化的形式是采用人口外迁的新城建设为主；?产业结构升级影响外来人口导入结构，利于宁波向区域型中心城市发展；宁波城市阅读小结?宁波是一个成长型的副省级强市，人口相对稳定，经济实力深厚且对外依存度较大，传统优势产业与高新技术产业的优势互补；民营经济发达，但小而散是现阶段的主要特点；城市内部建设落后，框架尚未拉开。随着杭州湾大桥的兴建、港口经济和产业升级良性发展，城市前景十分看好。?宁波人民生活富裕，需求旺盛，支撑着整个城市的消费产业，尤其是房产品市场；城市化进程加快，郊区城市化及中心城区人口导出，将带动城市辐射区的房产品消费，鄞州中心区是宁波城市扩张的一个重要方向之一；外资企业与民营经济发达，具备大量的高端消费品购买人群。认识鄞州中心区板块鄞州中心区——鄞州前身为鄞县，中国著名百强县。——2002年4月，鄞州撤县改区。——2003年9月，区政府由江东搬迁至鄞州中心区——2003年，中心区成片居住区开始出现，新城建设大规模开展城市定位：鄞州的政治、经济和文化中心区域规划：33平方公里，近期计划开发12平方公里，其中工业区5平方公里；规划人口：新城区远景规划年限一直到2010年，计划容纳25万人口；发展方向：根据市里“南居北工”的发展战略，到2010年鄞州新城区将成为一个现代化、生态型、园林式的国内一流中等城市。宁市区方向中心区发展，南向强力推进姜麦德公龙路杭甬高速公路?杭甬高速交通限制区域向北发展钱宁?天童北路成为未来发展纵向主轴湖南四明路CLD?北中央商务区规划、公园区规划，北商业区强经济引擎支撑下一阶段城市向南路路外国语学院发展第二人民医天院鄞县大道政务区万里学宁波理本案童工院高教园区项目位于核心区位、过渡位置鄞州公园北路?CLD区域向南延伸，本案所在地成为中央商务区区域向南延伸的过渡关键、核心位置。工业园区工业园区姜山镇鄞州中心区板块认识小结?宁波城市发展总体定位中“南居北工”居住模块的重要部分；?鄞州政府全力打造的，集行政、商务、商业、教育、生活为一体的新城中心；?鄞州中心区在空间发展上，起到连接市三区，和辐射周边乡镇的作用；?鄞州中心区经过多年的发展，正朝着南向强力蔓延。?项目地块正处于中心区政务板块，处于政务板块和总部基地之间的过渡位置，未来居住价值很好，潜力较大，但地块目前的周边成熟度还是较低。报告大纲报告大纲宁波城市宁波城市阅读阅读和板和板块阅读块阅读宁波市市四宁波市市四区区市市场场情情况况和和预测预测鄞州中心鄞州中心区区板板块块市市场场情情况况和和项项目目竞争态势竞争态势入市时机预测和策略入市时机预测和策略宁波市市四区市场历史分析宁波市市四区住宅各项指标情况1200350105910283001000289926250800未来1－2年供大于求，2223年之后220供求有223望回归平衡住宅开发投资198200住宅施工面积住宅新开工面积600173166住宅竣工面积