绿城新湖荣誉出品百合新城商业部分市场定位研究报告二零零七年七月第一部分第一部分绿城新湖荣誉出品海宁海宁宏观环境研究宏观环境研究?城市概况城市概况?经济发展经济发展?房地产运行房地产运行?城市规划城市规划?商圈规划商圈规划?本部分小结本部分小结1城市概况绿城新湖荣誉出品海宁位于浙江省东北部，东邻海盐县，南濒钱塘江，西接杭州余杭，北连桐乡、嘉兴市秀洲区。海宁面积700平方公里，辖4街道8镇。2005年末海宁总人口为64.4万人。?海宁拥有由省道、国道、高速、铁路及水道组成的完善的水陆交通网海宁与周边大中城市交通便捷，为海宁经济发展提供了优越的便利条件海宁与周边大中城市交通便捷，为海宁经济发展提供了优越的便利条件1经济发展绿城新湖荣誉出品?近年来，海宁宏观经济运行加速，“十五”期间，GDP年均增长15.4％，其增速较快的原因在于“外向型经济与民营企业的发展”。?海宁外向型经济比较发达：通过实施“外向型”经济发展战略，利用外资和外贸双双进入浙江省前八名。?海宁工业项目对整个经济的推进效果明显：海宁目前形成了皮革、家纺、经编等支柱性产业。?海宁商贸、旅游、金融产业发展呈加速趋势。?海宁经济持续快速协调发展，综合实力不断增强，在全国百强县（市）中的排名由2000年的第29位上升到目前的第19位。海宁具有非常强的的经济发展活力1经济发展?地区GDP?收入与消费绿城新湖荣誉出品?GDP稳固增长，02-04年增幅呈快速增长之势，05年增幅稍有回落，与杭州、长兴等城市类似。海宁GDP年度走势25025%GDP房地产业20020%增长率发展状况15015%10010%小于4%萎缩505%4-5%停滞00%2001年2002年2003年2004年2005年5-8%稳定发展生产总值（亿元）117.03132.06157.15188.07217.96增幅12.84%19%19.68%15.89%大于8%高速发展?2005年海宁人均GDP为33874元，增幅达15.56%。同期杭州人均GDP为44487元，长兴为21850元。海宁人均GDP年度变化4000025%35000海宁海宁经济处经济处于快速于快速发发力力20%30000期，其期，其15.4%15.4%的年均的年均2500015%20000GDPGDP增幅表明海宁房地增幅表明海宁房地1500010%10000产业处产业处于快速于快速发发展期。展期。5%500000%2001年2002年2003年2004年2005年人均GDP（元）1827420621245252928933874增幅12.84%18.93%19.43%15.56%（数据来源：海宁统计年鉴）1经济发展?地区GDP?收入与消费绿城新湖荣誉出品70%二产、三产占GDP比重59.9%60.3%60.9%60%56.6%57.7%50%第二产业（%）第三产业（%）40%33.7%33.9%33.0%32.6%32.6%30%20%10%0%2001年2002年2003年2004年2005年（数据来源：2001—2005年海宁统计年鉴）?海宁的二产占GDP的比重呈逐步增加之势。这说明海宁的工业具有良好的发展势头。?近年来，海宁工业性投资逐年增长，其中皮革、家纺、经编为海宁的三大特色支柱产业。?目前海宁市第三产业存在发展相对滞后等深层次问题和矛盾，难于很好地适应区域经济社会发展的客观要求，根据政府规划，到2020年，第三产业比重将达到45%以上。海宁经济以工业为支柱产业，而其持续稳定增长使其经济也具有较强的持续性；工业投资的加快，将创造更多的就业机会，也有利于提高在职员工收入。从而一定程度上增加楼市的购买力和在休闲娱乐的消费投入。1经济发展?地区GDP?收入与消费绿城新湖荣誉出品居民人均可支配收入年度变化180001668416000城镇居民14921农村居民140001326511715120001110210000?市区人均可支配收入每年增长10%左右80897399800065165616600260004000（对比：2005年杭州城镇人均可支配收入为16603元。2000长兴为15350元，平湖为14463元）020012002200320042005社会消费品零售总额年度变化（单位：亿元）?社会消费品零售总额持续上升。10094.479082.598073.05海宁的居民收入稳定增长，其消费7060力的提高也较为迅速。大量私营企5040业的存在，使海宁经济具有明显3020的“藏富于民”的特征。这为房地产10市的展提供有力支撑。011.7%13.1%14.4%场发2003年2004年2005年（数据来源：2003—2005年海宁统计公报）1经济发展(藏富于绿城新湖荣誉出品?小海宁大市场。产业催发市场，市场拉动产业，这是海宁市借助专业市场，发展区域特色经济的一民）条重要成功经验。?海宁的发展目标是着力打造“三大基地”：世界皮革基地、全国家纺制造基地、全国经编工业基地。?2006年海宁共有个体工商户4.81万家，各类企业5362家，其中规模企业1072家，上市公司3家。全市规模工业实现产值416亿元，在嘉兴市各县市中居第一位。?皮革业如今已成了海宁的第一大产业。虽然既不产皮也不产革，但皮革业装备水平和制革技术全国领先，涌现了“雪豹”等一大批名牌产品和知名骨干企业。去年仅此产业就实现工业总产值135亿元。?目前海宁全市拥有经编设备1100台（套），被国际设备供应商称为“世界上经编机最密集的地方”。目前海宁经编及染整企业245家，产品在国内市场的占有率达到40%。?2006年海宁皮革城总交易额达到了68亿元；?2006年许村的中国家纺装饰城和中国轻纺城，总成交交易额有40.2亿，其经营的装饰布、沙发布、窗纱、床上用品，产品市场占有率35%，名列全国第一。?另外，根据一般经验，公务员、教师、医生在当地都属于高收入人群。（百合新城业主构成状况也可反映出这个情况）。海宁富裕阶层主要包括三大产业中的各类企业、市场个体工商户以及泛公务员人群。1旅游经济发展绿城新湖荣誉出品海宁是长三角南翼地区的假日休闲旅游胜地，拥有丰富的旅游资源，如盐官古镇、“安澜园”遗址、徐志摩故居等中外驰名。著名的钱塘潮被誉为“天下奇观”，每年都吸引大量游客。350海宁接待游客年度变化（万人）300250200海宁接待国内外游客人数及旅游150100创收连年增长，2006年海宁旅游人500口达到近300万，主要是通过皮革2001年2002年2003年2004年2005年游客总数134.85187.24224.47263.22298.75国内游客133.65185.73223.08261.6296.12城和观潮吸引。其中，国内游客占据绝对主力。35海宁旅游收入年度变化（亿元）30百合天地商业中心旨在打造“海宁2520第三张金名片”，可以利用在皮革城1510和盐官观潮景点做推广，吸引游客502001年2002年2003年2004年2005年来百合天地来消费。旅游总收入12.5915.8821.2726.4830.2国内旅游收入12.315.4618.222.9726.621房地产运行绿城新湖荣誉出品?近几年固定资产投资保持稳定增长，其中03年增幅最高，达到近50%，近两年增幅有所放缓。?海宁房地产开发投资在固定资固定资产投资年度变化产投资中所占的比重在04、05年12060%迅速增加。10050%?但从整体来看，海宁该指标上均8040%低于全国，不过差距越来越小。6030%4020%20%房地产投资占固定资产投资比重2010%00%15%2001年2002年2003年2004年2005年10%固定资产投资（亿）44.9753.6480.2292.08101.4增幅19.3%49.5%14.8%10.1%5%?0%房地产开发投资从02年开始快速增长，04年达到2002年2003年2004年2005年顶峰，05年因宏观调控等原因而快速降温。海宁9.5%6.8%14.9%15.3%海宁房地产开发投资长兴10.6%10.6%15.6%16.2%20160%全国17.9%18.5%18.8%17.8%140%15120%100%80%1060%（数据来源：根据海宁、长兴和全国历年统计年鉴相关指标计算而得）40%520%0%-20%0-40%2001年2002年2003年2004年2005年04年对海宁房地产市场而言是非常房地产开发投资（亿）6.135.115.4813.7115.48关键的一年,房地产迅速膨胀。增幅-16.6%7.2%150.0%12.9%（数据来源：2001—2005年海宁统计公报）1城市总体规划绿城新湖荣誉出品发发展思路展思路积极促进城镇集中发展，集约利用土地，按照“资源共享，生态优先；城乡兼顾，择优集中”的原则，构筑“两核四区一带”网络型城乡协调发展的空间结构。?双核：在市域范围内培育一主一副两个发展极核。进一步扩大主城区城市规模，完善城市功能，增强城市辐射能力，同时建设长安市域副中心，形成覆盖全市域的服务体系。?四区：实施非均衡的分区发展策略，将全市划分为4大片区。?东部中心城片区——集中发展：该区包括主城区和丁桥镇，是城市集中发展地区。主城区周边地区为农业开敞地带和建设控制地区，工业向主城区集中，郊区主要发展生态农业和休闲旅游业。?西部临杭片区——均衡发展：该片区由许村、长安和盐仓新区组团构成。该片区是海宁市接受杭州市辐射的主要区域，可利用区位优势加快发展工业和房地产业。形成以长安为中心的组合型城市片区，各组团相对均衡发展，功能各有侧重。许村组团和盐仓新区以发展工业、居住为主，长安组团以发