上海公司09-10年销售计划研判及建议2008年10月27日2.从市场的角度研判销售计划2.1首次置业产品线琥珀、四季90+上海竞争范围选择：宝山除东城板块的70-110平米的产品琥珀郡园四季花城康桥水都经纬城市大华梧桐琥珀、四季90+上海首次置业产品线综合评级：万科琥珀C，万科四季B，康桥水都A，经纬城市B,大华梧桐B土地属性万科琥珀万科四季康桥水都经纬城市大华梧桐离市中心8公里离市中心17公里，离市中心13公里，离轨道站800优势绿化环境好离市中心19公里紧临北上海商业中心，配套齐全，米，和1号线地铁站。配套齐全离1，3号线2.7离市中心23公里，劣势公里，离商业配套目前无便利性商业有一定距离评级DCBBA产品力万科琥珀万科四季康桥水都经纬城市大华梧桐社区规模大，户社区规模大，户型功百万平米社区，优势立面品质感强社区规模大，装修型功能强，单体能强，立面品质感强户型舒适吸引客户劣势户型功能性一般户型功能性一般毛坯毛坯毛坯评级BBBCA总价万科琥珀万科四季康桥水都经纬城市大华梧桐主流总价85万90万85万87万112万评级CBAAD琥珀、四季90+上海分面积段，万科对比片区08年1-9月分总价段，万科对比片区08年1-9月片区销量四季花城片区销售率片区四季花城450075%116571%1300103163%63%2954856819651670648199019818417449942821743463000%070-8080-9090-10050以下50-7070-8080-9090-100100-110110-120120-150150以上从成交面积结构：?四季90产品处于片区主力成交区间，且销售率较高。?09年四季仍然处于此区间，市场容量充足。从成交总价结构：?四季90产品总价100万左右，处于市场的高总价区间，该区间市场容量充足。?09年由于片区价格下调，片区的总价结构进一步往下调整，四季的总价下调至90万上下，市场容量较为充足，但是竞争压力增大。琥珀、四季90+上海?市场规模和份额：?去化和价格趋势：1-91-9月1-9月1-9月万1-9月销?1-9月，成交量自6月开始大幅萎缩。片区大多项目月可成交销售率科份额售速度价格自8月开始调整，调整幅度20%。售?四季3月调整价格，价格下浮10%。片区6846517978%575片区成交片区市场成交套数单价2000108061092311019114211042212000四季45244498%9%6399751009797988771琥珀240125%0.5%860912800690611556387164199?未来市场容量和万科去化预测：001月2月3月4月5月6月7月8月9月09年09年09年成单价月均上市万科四季可售销售率交预判套数时间万科项目成交套数成交均价30011957119181230814000118761097811298113331138410755207片区1050070%730010000608745361141210103四季51185%51110000433月001月2月3月4月5月6月7月8月9月琥珀24042%1009500339月?市场结论和策略建议?区域需求量大。?四季如果市场发生恶化，调整价格依然能完成销售量。?琥珀需要调整产品的总价。白马、花园小城90+上海竞争范围选择：新桥、江川、颛桥、九亭板块70-100平米的产品九城湖滨奥园鑫都城云天绿洲绿洲香岛龙翔公寓白马花园假日景苑花园小城白马、花园小城90+上海首次置业产品线综合评级：花园小城C，白马花园B，奥园A，绿洲香岛A，假日景苑C土地属性万科花园小城万科白马花园奥林匹克花园绿洲香岛假日景苑有轨道交通支撑，优势产业园区支撑大环境较好社区环境成熟轨道交通支撑社区成熟周边环境比较乱，缺少轨道交通，化交通较差，配套不整体环境一般，配整体环境一般，劣势东面为轨道交通车工污染比较差成熟套一般配套一般辆段评级DCACB产品力万科花园小城万科白马花园奥林匹克花园绿洲香岛假日景苑内部功能较全，装立面品质感强，户立面品质感强，户立面品质感强，户优势修，社区居住氛围型舒适，装修品质一般，毛坯型功能全，装修型功能全，装修佳高劣势评级BAAAC总价万科花园小城万科白马花园奥林匹克花园绿洲香岛假日景苑主流总价85万75-99万85万90万100万评级ABAAC白马、花园小城90+上海分面积段，万科对比片区08年1-9月分总价段，万科对比片区08年1-9月片区销量白马花园花园小城片区销售率片区白马花园花园小城78%1200300080%93361%63%180564968350%62140%503886690290399147167140133942165510989486854148645200%070-8080-9090-100100-11050以下50-7070-8080-9090-100100-110110-120120-150150以上从成交面积结构：?白马和花园小城90产品处于市场主力的为80-110平米，此区间销售率较高。但是销售率低于70-80平米的市场。从成交总价结构：?白马和小城处于市场的主力成交总价70-110万，但是60-70万的市场容量更大。?白马09年产品总价在70-110万mini洋房，市场容量较大。?小城09年产品总价在80-90万，明显高于今年的产品总价，预计销售有一定的压力。?09年竞争板块如九亭价格会调整，总价段下降，对2个项目造成总价的竞争压力。白马、花园小城90+上海?市场规模和份额：?去化和价格趋势：1-9月1-9月1-9月销1-9月万1-9月销?1-9月，板块成交表现良好，价格处于相对稳定。可售成交售率科份额售速度?白马90+产品去化稳定，9月份价格明显下调。片区5328290854%323片区成交片区市场成交套数单价白马43340594%18%45150086559431960695509813938410000830968618439727583260252255248180218小城21816978%7%1918500?未来市场容量和万科去化预测1月2月3月4月5月6月7月8月9月白马花园09年09年09年成09年月均上市琥珀成交套数成交均价可售销售交预判均价去化时间3001165810621113591128411393185113331112610311990412000率套数25422137337213200片区626054%334890002791月2月3月4月5月6月7月8月9月白马447100%44711000453月小城65058%3809500326月?市场结论和策略建议10年10年10年成10年月均上市可售销售交预判均价去化时间?区域需求量大。率套数?白马销售计划可实现。片区500070%35009200292?花园小城总价有一定的压力，完成销售计小城48977%3809500323月划有一定难度。花园小城3房上海竞争范围选择：新桥、江川、颛桥、九亭板块120-160平米的产品分面积段，万科对比片区08年1-9月分总价段，万科对比片区08年1-9月片区销量花园小城片区销售率片区白马花园花园小城500150080%40068%60%92828051%40%2011645131291009920%6687128274124378717123400%0120-140140-16050以下50-7070-8080-9090-100100-110-120-150-170-200-110120150170200250从成交面积结构：?花园小城三房产品处于片区主力成交区间，销售率一般。从成交总价结构：?花园小城三房产品09年上市总价在130万左右，位于片区主力总价区间内。销售计划研判：09年可售56套，计划可完成。金色里程、金色城市90+上海竞争范围界定为：三林、北蔡、周康板块70-110平米大华锦绣华城北蔡板块三林板块河杨金色里程金色城市川康桥镇0号地块A街坊商品房金地湾流域绿洲康城电信园A区金色雅筑1、2、3地绿地东上海块金谊河畔东丰林居明天华城?金色城市主要竞争范围在三林、北蔡板块?2010年之后周康预计有大量新盘上市，竞争格局将发生变化金色里程、金色城市90+上海首次置业产品线综合评级：金色里程B、金色城市C、湾流域A、锦绣华城B、金谊河畔C土地属金色里程金色城市金地湾流域大华锦绣华城金谊河畔性大型绿地和市政配套规优势配套完善距地铁近，环境好配套完善据地铁近划目前城市界面较差，周配套不完善，北临中劣势北面临高压线上南路环境不佳边配套不完善环评级BCBAB产品力金色里程金色城市金地湾流域大华锦绣华城金谊河畔百万超大规划社区，北面绿地景观资源百万大盘，成熟社区域大盘，户型舒优势面积紧凑多层洋房产品附加值高调整后2房产品附加值区适高毛坯，小高层户型劣势舒适度不够90+3房舒适度不够小高层临中环毛坯，品质一般不佳多层洋房A；小高层电梯洋房A，小高评级BCC公寓C层C总价金色里程金色城市金地湾流域大华锦绣华城金谊河畔洋房130-150万主流总价130-140万115-125万小高层135-155万135-155万小高层120-130万评级AAACB金色城市、金色里程90+上海分面积段，万科对比片区08年1-9月分总价段，万科对比片区08年1-9月片区销量金色雅筑新里程片区销售率120-150万片区金色雅筑新里程200090%1500130981%切开54%125859%108252%62046336943235535725022726328415914011975121981