成都中港包江桥项目营销策略报告营销管理中心2012.08.29《《20132013房地房地产营销产营销策策划划大全大全》》免免费费更新！更新！QQQQ：：10535278791053527879房地产商域网：房地产商域网：http://http://www.fdcsky.netwww.fdcsky.net，，淘宝：淘宝：http://fdcsyw.taobao.comhttp://fdcsyw.taobao.com本次报告需领导决策点1.推盘节奏2.总货值和车位销售方案3.营销费用根据此次报告的方法论，请相关部门配合共同梳理出项目的核心价值点，指导广告公司作业。《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com思考路径市场项目核心问题界定本体客户项目营销战略总纲VS2013年营销策略方案销售目标《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com1项目目标盘点《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com营销2013年营销目标盘点目标与时间赛跑，项目由于市场上竞品缺尚未开始工程等招失，抓住此有利机投标，一些细节尚会抓紧入市将会对未敲定，需要各方项目起到积极作用全力配合进度时间压力市场空白时间压力先期速度目标市场空白价格和速度需达到一个较好的平衡，速度提高不平衡能以牺牲价格为前提整体利润目标速度目速度目标标价格价格预预期期住宅与商业部分于住宅销售均价60002013年10月底实现—6500元/㎡；商100%销售；车位于业销售均价不低于2014年9月开始销售13000元/㎡；《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com2项目3C分析及核心问题界定《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com报告3C分析及核心问题界定结构本体分析客户分析市场分析–项目区位分析–区域客户构成–现今房地产政策–生活及交通配套–项目客户成分研走向及政策影响对项目的价值导判程度向如何–购买力分析–版块竞争分析–供货结构–客户关注点–主力竞品核心差异化及竞争力导–产品品质研判出–户型研析–竞品户型点对点–品牌竞争力分析《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com项目项目属于成都市发展中的南门片区，位置较好，但社区成立时间较晚，并以拆迁户为主，所以除区位条件外，其余价值不高区位。?项目地处柳江街道包江桥社区，新成仁路、石胜路纵横贯穿辖区；?随着城快乡一体化的速推进，社区逐渐演变为两大板块：石胜路以北为锦江创意总部基地企业用地，以南规划为金融中心用地；?住民以拆迁安置户为主，区位整体档次不高本案所在位置《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com生活项目在万达商圈5公里辐射范围内，有大环境大配套，但不能近配套享；周边2公里内无大型公园及市政配套绿化，景观价值不够教育万达商圈医疗锦江区第七人民医院金宝贝艺术幼儿园四川经济技术学校盐道街小学得胜分校琉璃医院盐道街中学实验学校万厚医院锦江创意总部基地企业新华实验幼儿园用地本案锦江区八七分校包江桥社区幼儿园小天使幼儿园金融中包江桥卫生服务站心用地《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com交通项目行车路线稍有不足，公交线路方便，出行无忧。配套交通条件与价值：16条公交线路?交通主干道纵向：锦华路（从西至东）本项目位于三环路外侧锦华路旁，交通的可到达性较强。由锦华路、顺江路直达红星路，项目到达市中心的交通是极为便利的。?交通情况：主要公交线路：就包江桥项目现状来说，由于发展较晚，交通规划比较滞后。目前出外的主要交通方式为公交车。《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com供货从户型配比来看，主要以经济型套三为主，其次是套二结构；从面积段来看，主要以80-89㎡面积段为主基础数据产品户型面积区间标准层套数占比住宅67-79㎡户型19839%住宅80-89㎡户型22143%住宅100㎡以上户型8918%各户型套数及面积占比各面积段套数及面积占比　标准层套数套数占比面积占比面积段标准层套数套数占比面积占比套二19839%32%70㎡以内9919%16%70-79㎡9919%13%套三22143%45%80-89㎡22144%45%套四8918%23%101-115㎡8918%23%?户型配比：套三是本项目主力户型，套数占比45%、其次为套二套数占比约32%；《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com供货均价6000与6500时主力总价区间均为50-60万，但均价6500时上限总价调整为60—70万之间，且产品总价存在断档问题结构，总价控制稍显不足供货总价区间（均价6000元）供货总价区间（均价6500元）　套数套数占比面积占比　套数套数占比面积占比50万以内19839%32%50万以内19839%32%50-60万22132%45%50-60万22144%45%60-70万8918%23%70万以上8918%23%?本项目从供应的总价区间段来看，60万以内的产品面积比占77%；?均价上浮500元主力总价区间仍为50—60万《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com产品从产品品质上看，外立面出色，大门彰显品质，小提琴品质式欧式园林独具匠心且颇有卖点?本项目外立面Art-deco设计，品质感较好；但梯户比为两梯六户、两梯四户配置，属于刚需产品的一般档次；?大门品质俱佳，给人以高品质之感，有利于项目溢价提升；?园林设计由于地块大小等原因限制，因地制宜，以独具情调的小提琴构造进行打造，与项目的精神气质相符；产品品质较高，颇具溢价卖点《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com户型产品经济实用，部分户型有较优的产品价值（270°采光）研析，但户型均没有阳台，居住舒适度稍逊，且需花费改造成本A2A2B2B2C1C1A1A3B1B3C2C2A4A1B5B4套型建筑面积户型实得面积（㎡）(㎡）A189.9695.81户型点评：A270.5575.99A389.5695.32?套二户型：户型紧凑，功能齐全A467.7473.22?三室两厅户型：紧凑实用，但无观景阳台，居住舒适B189.3195.16感稍逊B269.5675.00B3112.43119.48?四室两厅户型：三房变四房，市场上极具竞争力，且B484.9690.90B3户型270°观景采光可谓明星户型B570.4476.04C1113.17121.72C2《89.932013房地产营销策89.93划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com品牌中港地产属新兴开发企业，缺乏品牌支撑竞争力A类B类C类万科国嘉中铁八局凯德蓝光荣富地产蜀府第一层级：万科、凯德第二层级：国嘉、蓝光、蜀府第三层级：中铁八局、俊发第四层级：荣富地产《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com本体分析重要结论《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com报告3C分析及核心问题界定结构本体分析客户分析市场分析–项目区位分析–区域客户构成–现今房地产政策–生活及交通配套–项目客户成分研走向及政策影响对项目的价值导判程度向如何–购买力分析–版块竞争分析–供货结构–客户关注点–主力竞品核心差异化及竞争力导–产品品质研判出–户型研析–竞品户型点对点–品牌竞争力分析《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsy