一一山景一一宅水颐秀和天山水桃源2期·颐和源上海汉宇整合营销计划源下2011年6月www.fdc01.com房市金碟好于只只只只只只只不偶在今好是因因因因因因因为然虞天了，。接纯这那那这别邂山解我。待中依粉依名的逅脚它决。小式山墙依字了下定。姐的傍黛呀让山。贴格水瓦呀我水。。心调、、的有桃。服难朱昆“源。务得门曲隐。、的赤、居。周静字水”。到谧袖的的飘快讲飘感解的茶艺www.fdc01.com房市金碟纲要第一章：本案目前存在的问题第二章：这些问题上海汉宇的解决之道?产品定位?销售目标定位?产品推广包装www.fdc01.com房市金碟第一章本案目前存在的问题客群产品定位配套渠道资源wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟四大瓶颈诠释四大问题本地目标客群狭隘，瓶颈一：客群意向客户不多，这是本项目遇到的最大瓶颈一期产品现已销售完毕，二期产品价格提升，本身瓶颈二：产品定位产品定位需做升级，因此，除客群外，项目本身的产品定位是最大的瓶颈迎合2期产品的升级，售楼处及样板房、小区内部瓶颈三：产品配套相关的阵地包装需同步升级，这也是瓶颈之一结合本地别墅市场去划情况，制定精准的2期推盘策略，实瓶颈四：渠道资源现5亿销售额计划，是整盘重要的瓶颈之一wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟瓶颈一：客群本地目标客群狭隘，这是本项目遇到的最大瓶颈从目前的意向客户情况分析：?来人来电主要仍集中于本地的企业主?以居住在常熟的温州人、福建人居多但本案又没有完全鲜明的打开生活在常熟的外地商人的渠道圈wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟瓶颈二：产品定位二期产品价格提升，相对应的价值深挖不到位是瓶颈之一?整个对外宣传物品除了一本楼书（纸张及制作工艺并无特色）和2个户型单页外，并无其他宣传资料；?一期产品和二期产品的区别并无显著体现；?二期产品价值点（包括区域、配套、材料）并没有深挖；?除短信、《常熟日报》、道旗以外，本案对外无其他宣传渠道，也无拦截其他竞品楼盘的手段，客户认知度偏低。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟从风水学角度来看，本案在风水上需做进一步的客户引导工作由于本案地处虞山之北，且地势较低加之三大佛像正对本案，外界对本案的风水产生疑问，对本案产生负面影响，因此，如何在说辞以及产品定位中规避这些因素也是二期产品重要深挖的价值点之一。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟瓶颈三：产品配套结合二期产品品质调性的升级，售楼处+样板房+小区内部相关细节同步的提升也是重要瓶颈之一?售楼处：除硬性装饰外，软饰目前并没有显示高端中式别墅应有的气度?样板房：同样道理，细节方面的提升仍不到位?小区内部：绿化等软性装饰，以及宣传物料的铺设没有显示产品升级的特性wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟结合二期产品品质调性的升级会所以及本案自身的配套和周边的配套设施需进一步细化说明?会所的功能性利用需进一步提高交房后使用的性能说明?本案自身的配套说明（诸如物业配套、管理配套、生活配套等）?本案周边的配套说明（诸如交通、未来发展规划、生活配套等）wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟瓶颈四：推盘策略及渠道资源结合市场，2期104套精准的营销推盘策略是实现总销5亿元的重中之重同时，也是重要的瓶颈之一wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟多样化的渠道资源，精准的渠道营销是本案2期产品推出的重要砝码，也是快速完成去划，回笼资金的最有效手段。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第二章这些问题，上海汉宇的解决之道产品定位销售目标定位产品推广定位wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟在此之前，请跟随我们的脚步一起来看本案周边竞品楼盘分析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟常熟整体市场解析稀缺之墅，尽显珍贵。常熟可分为五大板块区，2011年前别墅项目大多集中在虞山别墅区及市区；随着美墅馆、清风和院的销售殆尽，整个虞山区域就剩下本案在售，根据政府规划，未来高端别墅大多在尚湖区域，使本案更显稀缺珍贵。滨江新城长泰花园山水桃源联排美墅馆联排清风和院虞山别墅区市中心区域湖畔现代城尚湖别墅区翡翠湾东南开发区尚湖公馆wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟相关竞争个案区域内无竞争个案，高端在售项目仅有尚湖区域翡翠湾，滨江新城长甲集团的长泰花园价格暂未定，作为全新盘推出是潜在的竞争对手。项目名称形态区域主力总价已售开盘日期月均去化美墅馆二期联排，独栋虞山别墅区450-580万522010.85.2清风和院叠加市中心区域275—357万———尚湖公馆双拼，独栋尚湖别墅区400-520万412011.210湖畔现代城独栋，联排，叠加东南开发区230-700万———翡翠湾联排，叠加尚湖别墅区900-1400万352010.126长泰花园联排，独栋滨江新城暂未定———常熟市场500万一套项目月均去化率在5套以上，相比是较高的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟相关竞争个案本区域内无竞争个案，高端在售项目仅有尚湖区域翡翠湾，滨江新城长甲集团的长泰花园价格暂未定，作为全新盘推出是潜在的竞争对手。月均去项目名称形态区域主力总价已售可售（套）开盘日期化450-580美墅馆二期联排，独栋　5232010.85.2万市中心区275—357清风和院叠加—　——域万尚湖别墅400-520尚湖公馆双拼，独栋4142011.210区万独栋，联排，东南开发230-700湖畔现代城—　——叠加区万尚湖别墅900-140055（含未推48翡翠湾联排，叠加412010.126.5区万套）长泰花园联排，独栋滨江新城暂未定—　——常熟市场500万一套项目月均去化率在5套以上，相比是较高的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟清风和院占地：9万平米产品特色：总建面：13.5万平米有天有地:均设有私家花园；独院式分别入户产品类型：高层、花园洋房、叠加别墅附赠空间:1、2层带地下式；3、4层带阁建筑风格：英伦楼；每户计划配备地下储藏空间和子母车位wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟美墅馆占地：9万平米产品特色：总建面：13.5万平米私家花园：160~200平米私家花园产品类型：联排，独栋下沉式庭院：空间功能丰富建筑风格：英伦风格wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟尚湖公馆占地：1.8万平米产品特色：总建面：1万平米丰富景观资源：临湖而建，拥有天然水产品类型：双拼，独栋景资源建筑风格：意大利纯正意大利风格：花园景观设计，建筑细部处理较好wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟湖畔现代城占地：51万平米产品特色：总建面：81万平米综合大盘：总建筑面积81万平米，产品线丰富产品产品类型：独栋、联排、叠加、多类型涵盖低中高密度层、高层、酒店式公寓景观资源：项目紧昆承湖，加州水泽风情社区建筑风格：加州风格wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟翡翠湾占地：10.7万平米总建面：18.6万平米产品特色：产品类型：联排、叠加、多层、高旅游地产，国家级城市湿地公园、4A级旅游风景度层假区尚湖景区内，加州水泽风情社区建筑风格：南加州风格wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟长泰花园占地：1600亩总建面：7万平米产品特色：容积率：0.61600亩国际社区，纯独院别墅低密度三面环水产品类型：联排、独栋建筑风格：西班牙风格wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟区域别墅楼盘稀缺总结：特色楼盘稀少新盘稀缺而我们的项目，正是区域内的别墅楼盘+特色楼盘+新盘所以，你懂的。。。。。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟上海汉宇的解决之道一产品定位篇wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟山水桃源2期颐和源产品定位虞山下圣贤旁江南皇家园林别墅?虞山下，圣贤旁，江南皇家园林别墅，面向高端人群，直接以中式园林养身领袖的角色面市；?大独栋别墅社区，三重庭院经典设计，300——560平方米皇家御制空间，低调中显尊贵；?颐和源，东倚虞山，南望尚湖，北枕望虞河，山水相携，地灵而人杰。远离喧嚣，尽享自然，不仅是养生，更是养心……wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟A、产品定位一个城市需要独墅一帜走遍了全城，我才知道它的唯一wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟市场的需求？市场需要怎样的“山水桃源”wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟一个城市需要独“墅”一帜?它应该生态和交通兼具，城市和山水融合?它应该不仅是居所，更是休闲、度假的景区?它应该是一张象征身份的名片。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟走遍了全城，我才知道，它才是我的唯一！生活从此有了新的开始，生活从此才有了内涵，生活因它才精彩!它就是。。。。。。。。。。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟环境4A风景区内建造别墅，在国内都是罕有的别墅+环境，使别墅