大湖城邦商业街B区营销推广计划项项产品本体特征分析产品本体特征分析目目立立案案卖点归纳卖点归纳目标客户群体定位目标客户群体定位+开发商配合开发商配合营销思路解析及项目调性定位营销思路解析及项目调性定位项项销企价推资媒目目售划格案金体模推建细回预结结式广议则笼算案案一一、、产品本体特征分析产品本体特征分析：11、基本数据、基本数据B区商铺大湖城邦住宅：?容积率:2.18绿化率:45%物业管理:和乔物业管理有限公司占地面积:96661平方米总建筑面积:226430平方米?周边其他楼盘：御湖熙岸、高尔夫花园大湖城邦B区商业街：?B区商业街位于大湖城邦花园的中心区域。总建筑面积约11182.56㎡，由地下一层和地上三层组成（局部四层）。?地上面积约10087.92㎡，其中一层3831.91㎡，二层3514.45㎡，三层2622.3㎡，四层119.53㎡，地下面积1094.56㎡。一、产品本体特征分析一、产品本体特征分析：规划轻轨三号线22、、项目通达性及本体分析---交通动线星洲星港街站街御湖熙岸?项目通达性良好，从金鸡湖大道、星港金鸡湖大和乔丽晶道星港大湖城街、通达路等主要干道都能方便的到达街邦高尔夫花园本项目；水云?公共交通路线较多，多条公交路线经过通达居路星华街、金鸡湖大道和星波街；通达路住宅组?苏州轻轨3号线经过通园路并东拐入金团鸡湖大道，在金鸡湖大道和星港街交口设置站点。?项目商业部分铺位已经招租营业，但经营状况较差。?项目周边居住组团较为密集，客群来源较丰富。一、产品本体特征分析一、产品本体特征分析：3、建筑形态及意象—建筑风格及意象的优缺点B区主入口形态B区内走道形态大湖城邦B区商业街：?从建筑形态上来看，项目外立面采用大面积的玻璃和金属辐条，为现代主义建筑；?但从建筑意象来看，项目的颜色冷峻，风格亲和力较弱，从形象上来说不像一个社区商业中心。一、产品本体特征分析一、产品本体特征分析：4、项目外部细节—经营环境优良大湖商业B区商业街：?项目没有设置骑楼，商铺使用率高；内广场没有设置雨篷，不利于客流停驻；?内广场面积较大，设置水系和树木，景观资源，环境优雅；?大湖城邦已营业或将运营的配套商业将在一定程度上强化项目的展示性。一、产品本体特征分析一、产品本体特征分析：5、项目内部细节—消费动线较复杂大湖城邦B区商业街：?布局优势：主通道较为宽敞，人流组织比较明确；?西侧主入口较为宽敞，内部走道局部较狭窄，人流动线复杂；?东侧副入口紧邻住宅小区人流出口，但非小区主入口，人流未来导向问题较大。一、产品本体特征分析一、产品本体特征分析：6、项目分析小结?1、项目属于小量体商业；?2、项目位于3万人居住组团中心，周边大湖城邦、御湖熙岸、高尔夫花园等高档小区环立，沿通达路南行为独墅湖万人居住组团，目前各居住组团入住率偏低，入住高峰期应在2011年；?3、项目停车位匮乏；?4、项目的建筑意象偏冷，建筑亲和力较弱，适合商务用途；?5、从项目各层平面来看，内部的规划较好，还有多处可以利用的外部空间；?6、受中心区辐射，片区商业前景看好，整个商业还需要3年左右的培育期；项目本身属于内向型商业、且周边人流较少、商业氛围不足，商业成熟度较低，从目前来看，商业经营存在一定风险。一、产品本体特征分析一、产品本体特征分析：7、针对问题点的解决—商业氛围项目内商业氛围不足解决方式：1、在项目中设立划线停车位、设置休闲区、树立精神堡垒等方式营造氛围2、通过项目外立面装饰修改达到经营氛围效果。一、产品本体特征分析一、产品本体特征分析：7、针对问题点的解决—总价偏高分割线房型面积大引起总价偏高解决方式：1、将可部分户型分割成2间或以上，使得面积变小，单价提高，创造更多价值。如:102室和110室。2、部分商铺可以根据不同业种对商铺的要求进行分层招商及销售。项项产品本体特征分析产品本体特征分析目目立立案案卖点归纳卖点归纳目标客户群体定位目标客户群体定位+开发商配合开发商配合营销思路解析及项目调性定位营销思路解析及项目调性定位项项销企价推资媒目目售划格案金体模推建细回预结结式广议则笼算案案二、卖点归纳二、卖点归纳：坐享七大卖点坐享七大卖点现房商铺即买即用轻轨交通商铺带方便快捷租约出售大湖城邦周边居住B区商铺湖西缺乏氛围浓厚可售商业毗邻新拍坐享园区地王区块主干道项项产品本体特征分析产品本体特征分析目目立立案案卖点归纳卖点归纳目标客户群体定位目标客户群体定位+开发商配合开发商配合营销思路解析及项目调性定位营销思路解析及项目调性定位项项销企价推资媒目目售划格案金体模推建细回预结结式广议则笼算案案三、三、目标客户群体定位目标客户群体定位：1、周边住宅小区概况1、周边住宅小区概况金鸡湖华润雪花水巷邻里啤酒苏州别墅分公司30000元/平御湖熙岸18000元/（园区主干道）平高尔夫和乔丽晶二大湖城邦14000元/花园平手房12000商A商B11000元/平区区元/平水云居商C轻轨站点轻轨站点二手房区轻轨三号线轻轨三号线12000绿城地王楼元/平面价28000独墅湖星屿仁恒元/平18000元/平三、三、目标客户群体定位目标客户群体定位：1、周边住宅小区概况---售价及体量项目名称总建筑面积（M2）现售单价大湖城邦226430高层14000元水云居102000高层13000元和乔丽晶51382公寓二手12000元高尔夫花园290000高层二手11000元御湖熙岸260000高层18000元水巷邻里花园100000别墅32000元星屿仁恒100325精装高层18000元合计1130137三、三、目标客户群体定位目标客户群体定位：2、目标客源区域界定综合上图及周边楼盘售价可知，周边为成熟的居住区域，且皆为高端楼盘，高端居住楼盘所需除了必要生活配套之外，需定位高端消费商圈。同时享有湖西CBD商务及办公区域。故本案主要客户群体需定位城市高端收入人群。主要客户渠道为周边居住人群及周边工作人群。周边娄葑地区本地居民生活较富足，也可以作为一个主要客户群体。其他10%其他湖东10%15%湖西45%市区30%园区60%娄葑30%三、三、目标客户群体定位目标客户群体定位：3、客户群体详细分析?公务员及周边企业高管：收入约15-50万/年，有一定投资资金。期望稳定投资收益。?湖西CBD高级白领：湖西湖西CBDCBD高级白高级白收入约15-30万/年，投资方外区域向较多，但对固定物业投资有一外区域领领公公定兴趣。投资人群投资人群务员及务员及?外区域投资人群：周边企周边企收入不固定，基本投资方向为本地居民本地居民业高管业高管商铺，含自营及投资。本案?娄葑本地居民：主要资金来源为个体经营的创收及拆迁补偿，缺少稳妥的投资渠道。项项产品本体特征分析产品本体特征分析目目立立案案卖点归纳卖点归纳目标客户群体定位目标客户群体定位+开发商配合开发商配合营销思路解析及项目调性定位营销思路解析及项目调性定位项项销企价推资媒目目售划格案金体模推建细回预结结式广议则笼算案案四、四、营销思路解析及项目调性定位营销思路解析及项目调性定位1、营销思路解析版块版块向左？向左？商业商业本中心中心案社区社区配套配套还是向还是向商业商业右？右？四、四、营销思路解析及项目调性定位营销思路解析及项目调性定位1、营销思路解析?作作为为版块版块商业中心的优商业中心的优劣劣势势优势劣势?服务半径规?项目位置离园划上的扩大，必区交通主干道金然使得业种趋于鸡湖大道有一定多元化发展。利距离，对初期扩于长久性的经营。大商铺影响力不利。四、四、营销思路解析及项目调性定位营销思路解析及项目调性定位1、营销思路解析?作作为社区配套商业的优为社区配套商业的优劣劣势势优势劣势?有固定消费客?规模小，不易经群。营，局限性较大。?可根据消费?无法与周边市场群体划分业态。形成互通，从而对?有邻里中心的销售及招商和日后成功模式作为借鉴的运营产生不利影。响。相应提高了运?可以将有限的作的难度。推广资源有效的对?总体量大，做社固定客户群体进行区配套必定会有业宣传。态冲突。四、四、营销思路解析及项目调性定位营销思路解析及项目调性定位1、营销思路解析孰孰优优孰劣难以判孰劣难以判定定！！何去何何去何从从该该如何抉择？如何抉择？四、四、营销思路解析及项目调性定位营销思路解析及项目调性定位1、营销思路解析—入驻商家的意见商家访谈记录---市场期待度较高?烟杂店：目前生意不太好，期望有更多的商家进驻，听闻本人是地产公司的，也表示了对招商以及销售的看好及期待。?恒安药房：居民太少，药房的生意也很难维持下去，现在每天的营业额不到300块，现在店面的租金差不多60元/m2/月。?商业业主王先生（电话）：以前是一家房产中介，后搬走了；店面总共70平米，每年租金5万元。居民少，加上租金水平较高，商家目前经营信心不足，但对区域未来发展仍抱有相当的信心。部分商家表示需要更专业的管理公司及品牌商家入驻四、四、营销思路解析及项目调性定位营销思路解析及项目调性定位1、营销思路解析我司建议：我司建议：去芜存菁，合而为一。去芜存菁，合而为一。?拉高调性，提炼概念，汲取成功商业理念?将城邦商业拉进整个湖西CBD版块进行整体形象推广?在项目现场营造利用各种软性装饰，营造氛围四、四、营销思路解析及项目调性定位营销思路解析及项目调性定位2、项目调性定位?工业园区之于苏州，就如拉德芳斯之于巴黎。?湖西商铺历来寸土胜过寸金，天虹广场，左岸商业街，皆在成功绽放着夺目的光彩。?在湖西商铺资源稀缺之际，大湖城邦商业街B区将为城市高峰人士续写成功商铺传奇。四、四、营销思路解析及项目调性定位营销思路解析及项目调性定位3、广告总精神提炼湖西绝版，现房旺铺57-64