www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案谨呈：合生创展集团www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案深圳中原惠州分公司事业三部2008.1.8www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案关于提案前的几点思考！www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案思考1:市场战略本项目是否主推惠州市场,加入红海竞争，惠州市场能否支撑项目价格？本项目是否可能开辟其它市场，执行蓝海战略？www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案思考2:本项目的客户挖掘及营销体系保障保障客户牵引营销体系保障引导www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案思考3:本项目的核心价值点可利用元素高尔夫/东江东江上游高尔夫物业典范可营造元素产品及附加值打造极具竞争力的产品可继承元素合生品牌项目及品牌相辅相成，双丰收可实现元素？生活模式www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案思考4:本项目应承载的使命项目使命感打造珠三角东高尔夫复合物业的典范作品品牌使命感实现“合生系”皇冠上一颗璀璨的明珠利润使命感创造项目价值的利润最大www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案颠覆·引领——合生水口东江地块策略提案www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案纲要破局明道优术www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案纲要破局明道优术www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案破局篇依据古典均衡价格理论P=f（Q，Pc，I，E…）构建价值网，研究众多价值链中最具拉升力的环节，寻找溢价空间。孵化器Q——土地投射面Pc——市场吸纳点I——客户催化剂E——预期www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案1珠三角城市格局从珠三角看惠州城市发展www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案珠三角各城市发展方向城市城市发展方向由产业性服务业、社会服务、分配服务中心城市逐步转向珠三角的综合服务业中心、广州跨国公司总部经济与装备产业基地。深圳制度创新试验窗口、高新技术创新基地与融资中心、现代物流业。珠海会展、旅游、环保型高科技、高等教育、信息密集服务业于速递航运中心。佛山整合与提升家电产业，引进大型装备工业与机械工业，发展文化产业和商贸服务业。东莞国际制造业名城与现代物流业。中山珠三角重要的地方特色制造业基地。江门传统制造业、环保型制造业、都市农业、旅游休闲业，珠三角的生态屏障。肇庆生物医药、生态旅游、环保型高科技和都市农业，珠三角的“绿肺”石化产业基地、IT产业基地、生态旅游、服务业、对外出口贸易基地和现代物流中心惠州。www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案粤港的经济互动加速珠江三角洲的经济发展珠江三角洲的经济发展得益于香港经济的发展，香港的“三来一补”启动了深圳工业化的进程，香港的资金和信息造就了深圳外向型经济的雏型。整个珠江三角洲，“三来一补”的企业中，港资所占比例占据绝对优势，房地产业、金融业等无不渗透着“香港因素”的作用。www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案珠三角各城市GDP比较分析2006年珠三角各城市GDP比较分析7000623660005684.39惠州2006年GDP为500040002926.72933亿元，位居第六。3000262420001036.049339211000730526.220广州深圳佛山东莞中山惠州江门珠海肇庆2006年珠三角各城市GDP增长率比较分析25%23%惠州GDP较06年增21%长16%，居9市第四20%18%15%15%16%15%15%14%，增长率远远高于深14%10%圳、东莞等经济较发5%达区域。0%广州深圳佛山东莞中山江门惠州珠海肇庆www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案房地产开发额比较分析600556.7961.5270.00深圳和广州两城市的60.00500460.68房地产投资已占总投50.0040040.0031.6128.70资额的七成。30.0030013.509.608.7020.00200163.9410.00惠州在2006年房地106.010.0010067.9263.6-11.48产投资增长率位居珠28.99-10.000-20.00三角之首，达到广州深圳东莞中山惠州珠海江门61.52%。房地产开发投资额(亿元)增长率(%)www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案2惠州城市资源从惠州资源看城市使命www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案惠州土地资源特征东江、西枝江......西湖、红花湖、金山湖、白鹭湖......罗浮、南昆、莲花......，太多的山陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。惠州土地资源丰富，山水特点突出！惠城地图www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案惠州交通网络系统——具备良好通达性惠河高速广惠高速本案莞深高速惠深高速广深高速莞惠高速深汕高速机荷高速www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案畅想担当着珠三角经济圈及一体化进程的重要角色;承载区域山水人文使命；承接深圳居住及商务活动“后花园”的功能；成为追求高品位生活及商务需求的现代人心目中的理想家园。　www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案观点价值链1：土地价值兑现Q：如何提前释放经由/将由规划注入的土地价值？立足整体，着眼未来东江上游及高尔夫资源的天赋美地；远离城市中心，距离产生美；广惠高速等高速网络连通珠三角；一期联排别墅为主的产品线。对她的价值，不可脱离整个惠州市场而孤立；而鸟瞰水口—惠州的视角，也决不可井底观天，仅放在惠州版图Q：整体市场如何界定www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案破局篇依据古典均衡价格理论P=f（Q，Pc，I，E…）构建价值网，研究众多价值链中最具拉升力的环节，寻找溢价空间。孵化器Q——土地投射面Pc——市场吸纳点I——客户催化剂E——预期www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案1惠州高端物业市场从行政归属看本土市场www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案雅居乐白鹭湖惠州主要高端别墅类物业分布图汤泉高尔夫/公爵小镇高端市场，烽烟四起奥林匹克花园本案依托丰富的地块及山水资源，特别是2006年以来，惠州较大规模高端物业如世纪东方城雨后春笋般涌现！合生国际新城远东翡翠长堤别墅密度大有赶上东莞的东方威尼斯富盈鹿岛小镇趋势！润园鹏基万林湖碧桂园岐山度假村珠江东岸、棕榈岛高尔夫、半岛一号、东方新城www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案惠州主要高端别墅类物业项目规模TOWNHOUSE独栋单价项目名称物业类型核心资源联排供应为（㎡）（元/㎡）(元/㎡)雅居乐白鹭湖主，独栋缺独栋/联排别墅、小高层80万150002—3万原生态山林、天然湖泊一期乏。公爵小镇庄园式独栋别墅26万/16000原生态山林、高尔夫奥林匹克花园联排/合院130万8600—12000/规模占地、生态山林楼盘总体规世纪东方城独立/联排别墅、小高层26万8000—850012000公园/广场模大，别墅合生国际新城双拼/联排/商住别墅140万9000—13000/规模占地、公园/广场辅以小高层翡翠长堤双拼/联排别墅，小高层20万//天然江景等产品富盈路岛小镇联排别墅、小高层25万//天然江景东方威尼斯联排别墅、花园洋房、小高层26万9000/天然江景联排别墅均润园独栋/联排/叠加别墅、小高层20万700012000原生态山林、人工湖景价1.5万元独栋/双拼/联排/台地别墅、鹏基万琳湖33.4万9000—1000014000原生态山林、人工湖景为区域市场洋房碧桂园惠阳项目/占地200万//原生态山林，水系天花板价格珠江东岸双拼/联排/商住别墅106万9000—12000/规模占地半岛一号联排/叠加别墅、小高层占地200万7000/规模占地，体育公园高端物业天棕榈岛别墅、公寓50万20000/高尔夫然资源丰富东方新城独栋/双拼/联排、小高层31万700011000高尔夫、人工湖景www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案惠州高端别墅类物业小结高端项目天花板价格增幅较快，后续上涨力度短时期较为有限高端项目价格对自然资源的敏感度不高拥有天然资源的市场存量及潜在供应量较大，竞争相对较强www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案思考在本土市场的框架内：？如何从目前烽烟四起的高端市场突围？如何延续合生的品牌本土市场策略选择真实市场渗透？开拓？潜在空间www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案辐射市场河源广州20分钟交通圈东莞惠州1小时交通圈汕尾1.5小时交通圈深圳香港www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案珠三角市场?总体市场呈良性发展，但各城市发展并不均衡?东莞：供需结构中高端别墅类供应量大，客户呈哑铃状，对独栋别墅需求显著，对联排及类别墅物业需求不大，具备一定购买力外扩；?广州：供需平衡，价格稳定，市场成熟度高，番禺/增城等形成缓冲市场，消化了广州大量投资及自住客户，截留外流购买力；深圳：需求旺盛，供给缺乏，供求矛盾显著，价格上涨快，投资客户已辐射到惠州、东莞等地，价格承受能力较强，具备区外购