宝安汉水琴台商业定位报告1111项目属性界定项目属性界定市场机会挖掘项目整体定位营销策略产品优化建议22区域属性区位、交通项目属性生活配套本项目位于汉阳核心区，目前进入性相对较强?项目所在的区域是汉阳区重点规划的商业商务板块，本项目属于板块的核心区范围汉口?项目交通优势明显，琴台大龙道、知音大道可以直达本项阳目大道江?项目处于汉阳几大商圈之间汉阳城鹦大鹉，随着商圈的外溢作用及区道大武昌域板块规划的作用，商业潜道力无限放大。四新板四新板块块三环线关键词一：汉阳未来商业商务核心区33区域属性区位、交通本项目所在区域人口密集度高，商业配套匮乏项目属性生活配套?地周三公里范，型一?地块块周边边三公里范围内围内，业态类业态类型较为单较为单一，主要包括：居住、企用房和，主要包括：居住区区、企业业用房和产业园区产业园区?地周主要是居住和未潜在的地，?地块块周边边主要是居住区区和未来来潜在的地块块，商施比缺乏商业设业设施比较较缺乏?由于域周的老居民及私房多，目前?由于区区域周边边的老居民区区及私房较较多，目前消能力不强消费费能力不强王家湾王家湾?未潜在地智慧城公建和居住用地?未来来潜在地块块智慧城规划为规划为公建和居住用地商圈商圈，此板的建此域的商商氛住宅，此板块块的兴兴建将带动将带动此区区域的商业业商务务氛住宅围围?目位于琴台大道的主要通道上，商商?项项目位于琴台大道的主要通道上，商业业商务务的空白点，本目展公建物提供钟家村业态业态的空白点，为为本项项目发发展公建物业业提供了大的市机商圈了较较大的市场场机会会?新商圈的速展展商物提供?新兴兴商圈的飞飞速发发展将对发将对发展商业业物业业提供了契机了契机关键词二：成熟区域，生活配套匮乏44区域属性项目背景项目属汉水琴台社区配套商业，商业呈U型包项目属性技术指标围整个项目商铺紧邻两条主干道，知音大道、琴台大道，其责任承担了社区配套的作用项目商业的形态为街铺，为1拖2的连体式结构设计，铺面规整，面积段集中在200㎡—300㎡之间。关键词三：纯街铺、1拖2连体结构设计55区域属性项目背景本项目研究商业体量为9000㎡，规模较小，物项目属性技术指标业形态既定项目技术指标?整个商业铺铺临街?商业整体为9000㎡，其中可售部分为5000㎡，剩余4000㎡开发商暂时持有?持有商业进驻商家确定，2000㎡为大型机融机构，剩余部分将进行主力店招商。关键词四：物业形态既定下的小体量商业66项目属性界定汉阳核心区域，以街铺为主的社区配套商业项目?区域属性：?有利因素：?汉阳区域规划优势汉阳片区汉阳承担着武汉市未来商业发展的重要角色?位于汉阳区域核心范围项目所处区域作为汉阳既定重点发展商业的板块核心?铺铺临街，形态规整之一，商业延展性强。，无异性铺?不利因素：?商业形态既定，动线?项目属性：过于狭长?1拖2物业结构确定纯街铺铺铺临街，展示效果好，物业价值高?周边商业氛围薄弱商业共9000㎡，后期将主要承担本项目生活和居体量适中住的配套作用。7722项目属性界定市场机会挖掘市场机会挖掘项目整体定位营销策略产品优化建议?区域商业市场分析?消费者研究?商家研究88区区域商域商业业市市场研场研究究99武汉商业市场研究商圈分布现状：本项目所在的汉阳地区有两大商区域商业市场圈王家湾和钟家村王家湾商圈汉阳的新兴商圈，发展速度快，大型商业项目钟家村商圈聚集，业态复合，但档次偏低，提升潜力大典型项目：武汉摩尔城、汉商21世纪、大洋百货、海天欢乐购钟家村汉阳最古老的商圈，业态单一，发展速度较慢典型项目：新世界百货、汉阳商场、人信汉商银座1010武汉商业市场研究钟家村商圈属于开发较早的商业区域，整体档次区域商业市场较低，购物环境弱，发展缓慢现有项目商业建筑序号项目业态开业时间楼层档次面积1新世界百货百货2008430001F-9F中档2汉阳商场百货早于199525000B1-1F中档未来项目商业建筑序号项目业态开业时间档次备注面积据说沃尔玛、万达人信汉商购物2011年A50,000中档影院及德庄火锅已银座中心底落实进驻?钟家村商圈在汉阳商场及周边商业休闲配套的带领下，属于汉阳乃至沌口地区的开发较早的商业区域之一，但商圈发展缓慢，早期的商业业态、品牌已不适应日益升级的市场，目前几乎一半的汉阳人会首选去汉口购物、娱乐；?整体档次偏低商圈整体定位中、低端，业态同质化严重，购物环境较弱。1111武汉商业市场研究钟家村典型项目：新世界百货区域商业市场地理位置汉阳区汉阳大道128号原汉阳铜锣湾广场发展商新世界百货集团开业时间2008年11月总建筑面积总商业建筑面积43,000平方米停车场有，在B11F-多数为珠宝、化妆品、女鞋、名烟名酒、餐饮2F-为时尚女装及配饰、绿茵阁西餐厅3F-成熟女装配饰、Fornet洗衣店、Isiyakicafé、儿童游乐园业态分布4F-男士正装、休闲装、皮具配饰等5F-运动服饰、男士轻便服、家电、床品、帕菲克gym6F-汤姆熊、休闲餐饮如傣妹、金韩宫7F-钱柜KTV品牌举例在钟家村算是比较好的百货，但地方比较破旧、分析评价有人流但不是很火，整个氛围都是中档偏低，最主要是给予附近居民日常消费娱乐的地方。1212武汉商业市场研究钟家村典型商业项目：汉阳商场区域商业市场地理位置汉阳区汉阳大道139号发展商汉商集团开业时间1958年总建筑面积总商业建筑面积25,000平方米B1-自营百货超市1F-化妆品、鞋类2F-针织华苑和男装天地业态分布3F-服装锦绣城、洗衣店、咖啡厅、儿童游乐园4F-电脑城、儿童服饰及游乐园5F-黄金钟表厅、工艺博览和家居天地6F-家电世界品牌举例在钟家村算是比较好的百货，但地方比较破旧、有分析评价人流但不是很火，整个氛围都是中档偏低，最主要是给予附近居民日常消费娱乐的地方。1313武汉商业市场研究钟家村典型商业项目：人信汉商银座区域商业市场地理位置汉阳区汉阳钟家村汉阳商厦旁发展商人信置业有限公司及汉商集团开业时间2011年底总商业建筑面积136,000平方米总建筑面积商业面积50,000平方米已落实签约的准租户：沃尔玛品牌举例万达影城德庄火锅韩林烧烤在钟家村比较瞩目的未来项目-从发展商资料了分析评价解到沃尔玛及万达影城已落实会进驻1414武汉商业市场研究王家湾商圈大型商业项目扎堆，但整体档次偏低区域商业市场，业态同质化严重，未来具备提升空间现有项目开业商业建筑序号项目业态楼层档次时间面积广州百货一期18万ABC3栋1摩尔城2010中档+购物中心商业10万B2-6F汉商21世购物中心2199880,000中档纪+家乐福大洋百3货（顶琇广百货200947,000中档场）未来项目开业商业建筑序号项目业态档次备注时间面积2011A海天欢乐购购物中心约100,000N/A年底?王家湾目前已拥有汉商21世纪购物中心、家乐福、好美家、金马、国美和工贸等众多大型商场、超市及卖场存在。再加上近期开业约10万方的武汉摩尔城，区域内已经形成大型商业项目扎堆的现象，但基本都是低档定位。?整体档次偏低，业态同质化严重，购物环境较弱，但基本上能满足区域内的基本生活配套消费，故目前区域内人气较旺，是汉阳区域商业气氛最为理想的区域。?王家湾商圈辐射汉阳中心、硚口、沌口、蔡甸四个片区，所以基本消费人群重组，未来商圈具备提升的空间和可能性。1515武汉商业市场研究王家湾典型商业项目：武汉摩尔城区域商业市场地理位置汉阳区王家湾龙阳大道6号发展商广百集团开业时间2010年12月18日总建筑总规划面积-180,000平方米面积商业建筑面积100,000平方米停车场约1500个，在B1分为A、B、C3栋楼，楼宇楼之间通过连廊相连接。A栋（1-6层）和B栋（3-6层）为标准中高档时尚百货品牌店（广州百货），面积为6万4千平方米业态分布B栋一层及二层为配置配套功能区（面积为3千多平方米）和国际标准数码电器品牌店、家居品牌店（面积为8千多平方米）C栋-电玩动漫城-此栋楼为KTV、电影院及电玩世界品牌举例摩尔城为在王家湾最新最大的商业综合体，包含大卖场、百货、电影KTV等娱乐业态。由于很多区域仍未开业（包括电影院分析评价等），目前仅仅依靠沃尔玛，项目整体人气仍不是最为理想。但相信随着餐饮娱乐店铺的开业，项目人气有望得到改善。1616武汉商业市场研究王家湾典型商业项目：汉商21世纪区域商业市场地理位置汉阳区王家湾汉阳大道577号发展商汉商集团开业时间1998年商业建筑面积800,000平方米总建筑面积汉商集团计划投资15亿元向南进行扩建，形成40万方的巨型商业体量主力店B1-美食广场1F-家乐福及苏宁电器、数码电信城、必胜客、农业银行、化妆品业态分布2F-少女服饰配饰及品牌运动服3F-男士服饰、环艺电影城（8厅）、天空乐坊KTV、网吧4F-儿童零售、母婴生活馆、床品、家具城5F-在整改品牌举例王家湾最早期的商业项目，以家乐福以及苏宁作次主力店来打造的商业综合体。但跟摩尔城及大洋百货相比，店面及环分析评价境设施都比较残旧。由于武汉摩尔城在王家湾的出现，令汉商集团今年计划投资15亿向南进行扩建，形成40万方的巨型商业体量来增加自身的竞争力。1717武汉商业市场研究王家湾典型商业项目：海天欢乐购区域商业市场地理位置汉阳区汉阳大道与龙阳大道交汇处发展商海天湖北金驰物业公司开业时间2012年总建筑面积约100,000平方米总建筑面积汉商集团计划投资15亿元向南进行扩建，形成40万方的巨型商业体量?集酒店式公寓、购物中心于一体?据说定位为武汉唯一开放式购物乐园，它打破了武汉百货传项目资料统的封闭式购物环境模式，以“广域集客，欢乐购物”为目标，打造集购物、休闲、娱乐、饮食、文化等各种服务于一体的一