松滋五星级酒店及商住房项目提案报告2011年08月26日www.fdc01.com房地产智库目录第一部分宏观环境分析报告?松滋市概况?宏观经济环境?松滋市房地产市场分析第二部分微观环境分析报告第三部分项目SWOT分析报告?项目SWOT分析?应对策略分析第四部分项目具体定位第五部分项目项目规划设计及开发、营销建议?项目规划设计?项目营销建议第六部分松滋项目五星级大酒店调研规划和其他建议www.fdc01.com房地产智库城市价值分析—松滋市地理位置松滋市位于湖北省西南边界，东临荆州，西接宜昌，南承武陵，北滨长江，地处巫山、武陵山余脉与江汉平原交接处。北枕长江支流松滋河，是长江通往洞庭湖的黄金水道；南靠国家级森林公园洈水风景区；西毗松滋火车站；邻近三峡机场，两条省道在此交汇，是鄂西南重要的交通枢纽和经济重镇。www.fdc01.com房地产智库城市价值分析—松滋市概况松滋于东晋咸康3年（公元337年）建制，素有“金松滋”之雅称。为湖北省荆州市下辖县级市。1995年12月撤县建设市。全市国土面积2235平方公里，建成区面积18平方公里，全市总人口85万人，市区常住人口14万人。辖16个乡镇和1个省管开发区，是国务院批准的对外开放内陆城市，湖北省扩权县市。规划到2010年建成区面积将达到22平方公里，市区常住人口规模达到20万人。地形地貌为“六山一水三分田”，是一座集工业、农业、商贸、旅游于一体，具有山水园林特色的新兴城市。www.fdc01.com房地产智库城市价值分析—松滋市经济2009年，全市实现地区生产总值80.18亿元,比上年增长15%，实现财政收入5.85亿元，增长23.2%；完成全社会固定资产投资53.76亿元；城镇居民人均可支配收入12697元，增长15%；外贸出口3034万美元，增长12%。城镇建设步伐加快。投资2.7亿元，实施了中心城区“两路一中心”等13项城市建设工程。交通、电力等基础设施不断完善。投资1.9亿元，新修通村公路425公里，改造通乡公路22公里，省道24公里。农村公路建设管理工作位居全省前列。“两路一港一站”重大交通项目前期工作进展顺利，江南高速公路项目正在对外招商，焦柳铁路电气化改造完成。3G通讯网络建设全面铺开，电信、移动、联通网络传输速率进一步提高。www.fdc01.com房地产智库城市价值分析—松滋市规划根据松滋市城市总体规划（2008—2020）省域层面——湖北省重要的粮、棉和水果种植基地；鄂南湘北的经济边贸中心和综合运输服务中心。“两湖”平原层面——“两湖”平原国家重要农业商品生产基地的综合强市。自身层面——处于长江三峡、荆州古城、张家界旅游大三角的中心，为三峡黄金旅游线上的重要城市之一，是鄂西生态文化旅游圈对接湘北的节点。www.fdc01.com房地产智库城市价值分析—松滋市发展根据松滋市城市总体规划（2008—2020）到2010年GDP总量达76亿元，增长率10%左右，人均GDP为9000元；城镇居民人均可支配收入12000元，农民人均纯收入5500；市域总人口84万，城镇化水平达37.5%，森林覆盖率达到39%。远期，到2020年GDP总量达164亿元，增长率8%左右，人均GDP为20000元；城镇居民人均可支配收入27000元，农民人均纯收入12000元；市域总人口82万，城镇化水平达55%，森林覆盖率达50%左右。www.fdc01.com房地产智库松滋宏观房地产市场分析—价格走势多层高层时间（单位：元/平米）（单位：元/平米）2010.11454.41913.042010.21644.742031.462010.31805.752198.712010.51978.232366.822010.62115.412461.562010.92592.692830.352010.112736.153101.082011.23144.743731.462011.63509.753995.712010年以来，松滋房地产开发投资稳步增长，住房建设步伐加快，销售市场日趋活跃，居民住房消费持续扩大，房价持续走高。2011年6月松滋房地产市场多层均价3509.75/M2，高层均价3995.71/M2。以上数据来自松滋市房地产信息网，为西科公司长期监测数据www.fdc01.com房地产智库典型个案分析阳光城松滋河阳光城为一座时尚现代风格的建筑群，在总体空间布局和住宅户型上有一定的超前性和韵律感，构建出沉静雅致的风格，柔和的社区空间。社区拥有一个近5000平米音乐喷泉广场。建筑造型简洁有力，布局整齐有序，社区各主题景观花园与行人动线交织，组团空间庭园与中央花园空间变化，突出中心景观的份量。www.fdc01.com房地产智库典型个案分析阳光城总建筑面积约150000M2（其中住宅130000M2，商业20000M2）总用地面积约150亩容积率1.79绿化率36.3%物业类型多层、小高层配套设施亲水主题游泳池、5000平米中心音乐喷泉广场户型面积（多层）2*2*1：87—93M23*2*2:103-108/118-124/122-136M2均价（2011年8月）多层3200-3800元/M2松滋河阳光城为荆州鑫达房地产公司开发，总建筑面积约15万方，分三期开发，总体规划为40栋住宅楼，以多层为主，点缀少量小高层。该项目坐落于金松大道上,该路为松滋对外交通的主要干道，出入城内外均交通便捷。该项目体量为松滋市较大体量项目，具规模效应，现售为最后三期多层住宅，该项目具本案较近，具一定竞争力。www.fdc01.com房地产智库典型个案分析现代城瑞隆现代城为瑞隆置业公司开发，该项目地处二环中路，为新老城区结合部，该区域为松滋市“政务区”，政府机关云集，但市政配套设施齐备度一般。www.fdc01.com房地产智库典型个案分析现代城物业类型多层、高层配套设施小区内部无户型面积（多层）1*1*1：51.2M22*2*1：88.6M23*2*2：125.6/128.6/M2（高层）2*2*1：89.1M23*2*2：126.9/138.8M24*2*1：106.7M2均价（2011年8月）多层3500元/M2高层3980元/M2该项目总规划为2栋18层高层与6栋7层多层组成，目前正在全面预售，该项目高层采用地下车位电梯直达入户及中央花园设计，其高层采用2梯4户的设计，同时多层引入了1*1*1的小户型设计。较创新的设计全面提高该项目品质，因该项目区位与产品与本案较近，因此具一定可比性。www.fdc01.com房地产智库典型个案分析滨江花园滨江花园，青峰山畔，傲视松滋河。有盘踞龙头的灵气，有紧临金松大道的人气，有雄霸松滋河、文化广场的生气。在设计上充分结合了地形地貌，建筑群体错落有致；整体设计以人为本、以水为魂、以山为景，构思新颖，布局合理。www.fdc01.com房地产智库典型个案分析滨江花园总建筑面积148160M2总用地面积82856M2容积率1.83绿化率35%停车位500个物业类型多层、高层配套设施市实验小学、市机关幼儿园、白云边广场户型面积3*2*1：120M23*2*2：120/128M24*2*2：117/120/138/153M2均价（2011年8月）三期高层均计4400元/M2滨江花园总建筑面积15万平方米，为松滋第一大盘，该项目依山而建，一线临松滋河，有极好的景观资源优势，同时该项目设计有数栋33层高层住宅楼，为松滋住宅地标建筑，综合景观、规模、地标等优势下，三期高层预计均价4400元，仍有较多客户咨询。www.fdc01.com房地产智库典型个案分析——小结松滋区域房地产整体开发水平相对荆州市中心城区低，开发总量较小，产品定位不高。除滨江花园与松滋河阳光城外，其它项目规模均在15万方以内，松滋普通多层均价约2900-3300元间，普通高层均价在3700—4300元间，松滋高端项目，如鑫泰国际、滨江花园高层均价在3580—4500M2元间，物业类型上目前正处于小高层向高层过渡阶段，建议本项目在定位时应结合松滋当地开发及消费水平，同时分析市场空白点，适宜为好。www.fdc01.com房地产智库项目分析—本项目位置项目位置本项目位于松滋政务本案新区—待建的“环湖路”上，邻近松滋新市政府。www.fdc01.com房地产智库项目分析—地块条件分析本项目地块现为毛地，地块形状较规则，绿化非常好，土地坡度起伏较大，目测有10米以上落差，就别墅立项而言，适宜造景和规划。www.fdc01.com房地产智库项目分析—市政配套工商银行中百仓储松滋三中学松滋店松滋市政广场松滋三医院本项目位于松滋市政务新区内，周边有松滋三中、松滋市政广场、工商银行、松滋三医院等市政配套设施，但缺乏商业配套，项目周边整体市政配套设施完备度一般，低于老城区。www.fdc01.com房地产智库项目分析—小结1.本项目按经济指标与地块情况分析，适宜建造中高端住宅及酒店项目（但需结合市场情况综合分析）；2.本项目所在区域商业配套一般，需要本项目自建商业配套支持。www.fdc01.com房地产智库项目SWOT分析项目优势（S）?政务区内政府机关云集，将为本项目酒店及住宅提供稳定客源。?本项目规划的五星级酒店，为目前松滋市区内最高端酒店，建成后将成为松滋新地标，地标的品牌效应将带动酒店及住宅的运营及销售。项目劣势点（W）?本项目周边商业市政配套不全，对现阶段住宅居住有一定影响；?本项目周边道路均在规划中，如道路建设滞后于本项目建设，将会对前期销售产生不利影响。项目机会点（0）?项目位于松滋政务新区内，政府的重金投入将为本项目创造良好的升值空间。项目威胁