此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！商战无序，策划先行内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！中原·浙江柳市中楠·御府竞标提报2011.7.29序2011.1.19柳市二中地块——地王地块:柳市二中地块土地座落:原柳市镇二中地块用地面积:45337M2建筑面积:117876M2成交公司:温州中楠成交总价152000万元成交单价:12895元/M2成交日期:2011-1-19柳市地王：贵过面包的面粉，变革柳市乐清地王：规模化项目单价地王，变局乐清地王是开发商与政府博弈产物，更应该是开发商赢得市场的开始核心问题思考：如何才能实现高价地王利益价值最大化？报告思路市场篇宏宏观观市市场场观观察察舞台：乐清顶级豪宅区区域域市市运场场作背景研研判判项目篇项项目目定定位位角色：乐清顶级豪宅产产品品建建产议议品支撑策略篇营营销销策策略略舞姿：乐清顶级豪宅战战略略步步营销骤骤支撑强强联手，后让巅续篇峰自然天成关关于中原于中原市场篇：态势研判1、宏观市场观察2、区域市场研判20112011上半年新政解上半年新政解读读重点解读2011年上半年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用：近40个城市实施限购，600多个城市出台房价控制目标；货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉。土地政策继续调整完善：坚持和完善土地出让招拍挂制度，确保保障房用地供给，商品房用地供应计划也有明显增长。8月底，浙江台州领衔新一轮限购，二三线城市限购开始，严政进一步深化，叠加效果已经逐渐显现。重点解读【中原观点】房地产调控政策的升级和货币政策的继续趋紧，使得1月“国八条”出台后的2-5月，商品住宅价格平均环比涨幅明显缩小，环比上涨城市个数在减少，环比下跌城市个数在增加，房价快速上涨势头得到遏制，表明政策调控的效果正在逐步显现。【中原观点】自从去年1月，为管理通货膨胀，央行动用了数量型和价格型的货币政策工具，截至6月底，央行已经上调存准率12次、加息4次。存准率、利率的一再上调，市场流动性整体趋紧，增加了房地产企业获得资金的难度，也提高了购房者的成本，将促进政策调控效果的进一步显现。即冰在，破加剧分化●●■■▲▲温温州州20112011温温州上半年市州上半年市场场温州市场扫描一级市场7月1日，七都控规02-03-03地块因开发商竞价低于政府保留价而流标，这也是市区今年第十四个流标地块，流标地块已占19个总出让地块的74%。今年今年11月月2626日，新“日，新“国国八八条条”出台后一”出台后一个个月，市月，市区区出出现现1111宗土地流拍，短宗土地流拍，短时时间间土地市土地市场场低迷低迷态势态势蔓延。蔓延。尽尽管此后，管此后，瓯瓯海海区区南湖地段南湖地段D-5-04aD-5-04a地地块块最后被最后被中梁以土地中梁以土地预预申申请请取得取得开发权开发权，但到了，但到了66月月份份，我市推出，我市推出88宗土地，仍有宗土地，仍有44宗土地遭遇流拍，其余的几宗均以底价或宗土地遭遇流拍，其余的几宗均以底价或较较低的溢价率成交。今年上半年市低的溢价率成交。今年上半年市区区土地市土地市场场，一改前些年的火爆，一改前些年的火爆场场面。面。与与市市区区土地市土地市场场一一样样，我市郊，我市郊县县的平的平阳阳、瑞安和、瑞安和苍苍南等地，今年上半年也出南等地，今年上半年也出现现了多了多个个地地块块流流标标的的现现象，部分地象，部分地块块甚至甚至数数次流次流标标。即使部分地。即使部分地块块成功出成功出让让，但大多以底价或略高于底价成交。上半年，，但大多以底价或略高于底价成交。上半年，瓯瓯海和瑞安大范海和瑞安大范围围推行土地推行土地预预申申请请制度，也是土地市制度，也是土地市场场低迷的一大佐低迷的一大佐证证。。二级市场新房成交量不到去年1/6，新房供应和成交都创下了最近几年来的新低。据市房管局提供的市据市房管局提供的市场预场预警警预报显预报显示，今年上半年市示，今年上半年市区区批准批准预预售商品房售商品房2.532.53万平方米，万平方米，销销售面售面积仅积仅3.973.97万平方米，万平方米，该两项数该两项数据分据分别较别较20102010年年同同期期的的24.0124.01万平方米和万平方米和29.9529.95万平方米万平方米；；20092009年年同同期的期的44.2444.24万平方米和万平方米和56.4256.42万平方米万平方米；；20082008年年同同期的期的36.9536.95万平方米和万平方米和28.728.7万平方米，均有大万平方米，均有大幅度的下幅度的下降降与与上半年上半年相相比，下半年市比，下半年市区区新房供新房供应将会应将会井井喷喷。。来来自市自市场场的的信信息息显显示，年示，年内内包包括括中梁中梁··橡橡树湾树湾、、首首府、府、龙湾龙湾万万达达广广场场、、置信广置信广场场、中瑞、中瑞··星河星河湾湾、万、万科科龙龙湾项湾项目、目、同同人人欣欣园园二期等二期等项项目目都都将将有有可可能上市能上市销销售，售，将为将为市市场带来场带来充足充足的房的房源源，但，但9090平方米以下平方米以下套套型仍型仍较较缺乏缺乏。。三级市场据市房屋登记中心提供的数据显示，今年上半年市区（鹿城、龙湾、瓯海、开发区）二手房成交量为4849套，较去年和前年鹿城一个区同期的5980套、7253套的成交量，分别下降了1131套和2404套，下降幅度分别达到23%和50%。成交低迷也成交低迷也直接直接带动带动了房价的下了房价的下探探。据市。据市区区多多家家二手中二手中介介公司公司负责负责人人透露透露，，市市区众区众多多区区域均出域均出现现每每平方米平方米20002000元元不不等的下等的下降降，部分房，部分房源源甚至出甚至出现现4000-4000-50005000元的下元的下降降幅度。幅度。由由于于购购房者房者购购房房意愿持意愿持续续低下以低下以及及房价下房价下探探带来带来的的观观望望情情绪绪加强，二手房价格下加强，二手房价格下探探并没并没有有带动带动成交量的上成交量的上扬扬。。一一向向高高调调的的温温州州投投资资客客，今年上半年也，今年上半年也变变得格得格外外安安静静，，蛰蛰伏伏成了大多成了大多数数投投资资客客的的选择选择。。种种种种迹迹象象显显示，示，限限购购、、限限贷贷等政策等政策致致使房使房产产投机投机与与投投资资降降温温，，较较多多投投资资客把客把大量大量资资金金投投资资到到民民间间融融资资等方面。等方面。市场篇：态势研判1、宏观市场观察2、区域市场研判乐清市场扫描2010年上半年，乐清市就以37.89万平方米的成交面积和60.97亿元的成交金额占据了温州土地市场的半壁江山。而在新房销售市场上，除了置信翡翠湾销售情况不容乐观，上半年其他项目销售情况明显好于温州其他区域。但是一级市场的放量，特别是乐清市区未来新房销售市场竞争将尤为激烈。柳市市场扫描相比瑞安塘下、苍南龙港、平阳鳌江等镇房地产市场的爆发，位列温州强镇之首的柳市房地产发展显的非常之低调。无论是从土地放量还是整体开发水平，柳市房地产发展一直发展迟缓。相比塘下07年上半年新房3000多的均价，到2010年大盘云集，众多项目全线突破20000，柳市从06年的6000左右均价到2010年仅13000，推出项目也是寥寥几个。土地供应量偏小，除08年下半年金融危机下的王府鼎盛花园的滞销，柳市商品房处于供不应求的状态。从推出项目来看，近几年柳市并无高端楼盘推出市场，也是柳市房价一直难以突破的原因。06年推出的位于象阳镇的金溪美邸、08年推出的王府·鼎盛花园以及即将推出的万城一品（目前二手市场炒作均价破2万）产品品质稍好，但并不具备打造柳市顶级豪宅的条件。项目运作背景舞台国家调控政策继续升级和深化，加剧了成交的低迷与投资的抑制、稀缺产品的市场的低迷，楼市分化或将愈演愈烈。受宠是本案在严政下的挑战和机遇。调控政策的加剧以及土地大规模的放量放量加剧与需求抑制下的市场分化，使，温州将在低迷中经历变革的阵痛。得市场只属于个别好的企业与优质产品宏观市场持续低迷，柳市强大的购买与长期的供不应求形成巨大购买需求，特别是顶豪宅的需求，为本案提供了较大的运作空间。作为柳市最为期待的高端产品，打造柳市乃至乐清顶级豪宅，实现项目地王价值最大化，是本案运作意义所在。项目篇：豪地天生，豪宅天成1、项目定位2、产品建议地地块块解解读读项目特征之区位柳市传统镇中心，柳市政治、文化、商业、中心居住中心圈。本案项目特征之区位本案位柳市镇区核心本地块区位示意图区域发展：地块紧邻柳市镇镇政府，周边都市生活配套齐全，是柳市现代生活居住中心。在温州大都市区总体规划下，区域将成为合并象阳、七里港、黄华三镇后的新柳市的城市核心区域。区域精华：区域西侧万城铂金公本案馆、万城一品、世纪广场的开发，以及周边多个高端居住项目的开发建设，本区域将逐渐在购房者中形成高尚富人区的概念。核心发展区域，高端板块，以高端物业为主项目特征之基地项目地处柳青路以东，柳黄路以西，南临溪桥路，道路状况良好，交通便捷地块北面乐琯运河支流汇入基地，形成稀缺的天然水景资源地块方正，地势平坦，地块容积率：≤2.6、建筑密度：≤32%、绿地率：≥28%；总用地面积：45337平方米；总建筑面积：117876平方米。如果说，从起价61500万到152000万的成交价，成就柳市地王，在特定的市场背景下，地块为开发商所追捧的先天资源优势无需赘述报告至此，先告一段落那么，从柳市地王到乐清单价地王（