SKPChina天津中高端房地产市场分析谨致2008年7月SKPChina天津中高端房地产市场分析-自住购房客户-谨致2008年7月天津中高端房地产市场分析(自住购房客户)购房客户整体特征购房客户整体购房需求购房需求趋势变化不同经济水平对购房需求的影响不同居室大小的产品设计需求3天津中高端房地产市场分析(自住购房客户)购房客户整体特征购房客户整体购房需求购房需求趋势变化不同经济水平对购房需求的影响不同居室大小的产品设计需求4他们的背景特征天津购房客户是一群学历偏高、收入偏高的中高阶层白领人士?一般房产市场，主要购房客户通常是30-49岁，但天津购房者有3成是20-29岁的年轻人?有20%的人家庭月收入达到1万元或以上?超过80%的受访者有大专或本科以上的教育?拥有或打算购买私家车的比例很高，价位主要都集中在20万元以下?拥有信用卡人群比例较高工作和职位具有典型商业化城市特征?个体经营者比例极少，接近4成受访者是中高层或管理人员?工作很繁忙，近一半人平时需要出差，有21%的人出差每1-2个月一次或更多注：此报告中的“购房客户”是指已经购买或打算购买中高档商品房的受访者年龄婚姻子女%%单身24已婚7620-29岁31已婚有孩子621330-39岁23-0-6岁-7-18岁2040-491531岁-18岁以上2950以上已婚无孩子14家庭月收入拥有私家车情况拥有信用卡情况%%%101011000以上32686110000-10999645077000-9999没有/不打算买6000-699920万以下30有/打算买拥有信用卡20万以上平均值(元)：8475平均值(万元)：11.5教育程度职位出差频率%%%225初中以下中高层/管理人员38541521高中/中专/技校普通员工/专业人员42大专30个体经营者12从不出差本科及以上53其他9每3-6个月一次每1-2个月一次或更多5他们的休闲娱乐重重视视自身健康和保自身健康和保养养，但休，但休闲闲方式方式单调传统单调传统休闲活动形式传统单调?与定性座谈会的结果一致，休闲方式是以餐饮为主，去外面用餐的频率很高物、餐?他们有外出习惯，但较少参与现场娱乐活动，如到影从购、休院看电影、欣赏现场音乐/戏剧/舞蹈、现场看比赛等饮闲娱生活特点等乐看，天津人?户外运动频率较低生活比较单一、，不对自己的保养相当重视传统于强过调档?有6成的受访者会定期去健身美容次感?近3成的受访者对连锁机构有特别偏好追求高档次休闲娱乐活动频率%到外面早餐33361382是否定期健身到外面晚餐20253277%逛街\购物33271171291575128到外面茶馆喝茶3862到其他运动场所\会所进行一般体育活动271564834到健身房健身2615546到外面喝咖啡2016541是否定期美容到美容场所进行皮肤护理2115541%去公园279238到附近\郊区短期旅游14973028KTV\卡拉OK\跳的士高\迪厅\去酒吧198330435830到电影院看电影177125欣赏现场音乐\戏剧\舞蹈126220否连锁到现场观看体育比赛144119是一般1月1次1月2-3次至少1星期一次6他们的生活(定性结果)工作繁忙工作繁忙期望更好的生活期望更好的生活质质量量与很多大城市的生活节奏比较接近，大部分受访者认为目前生活和工作比较忙碌、压力大–“我现在就想多一点时间休息，因为平时比较忙。生活会比较疲惫，在工作方面。主要是工作方面压力比较大。”（单身/已婚无孩子组，中等收入）?高收入组人群对此感觉更加强烈–“现在太忙了”（高收入组）大多对目前的生活质量并不满足，希望有更好的生活环境–“很多方面都不满足，比如说生活质量，对孩子的教育，还有工作上的压力大一些，这些都不是很满足。”（已婚有学前孩子组，中等收入）–“就是居住环境，刚买房子的时候有短暂的满足感，…后来再发展，还是不满足”（已婚有学前孩子组，中等收入）忙碌、压力大的生活，使相对宁静、舒适、温馨的“家的感觉”显得尤其可贵，有改善居住环境、提高居住质量的要求。因此在购房时，普遍渴望安全、宁静的居住环境7他们的休闲娱乐–I(定性结果)重重视饮视饮食，偏食，偏爱爱中式菜肴中式菜肴在座谈会中发现，受访者对西式餐饮提及率非常低?认为西餐一般只用于某些正式场合/特定人群，而非日常饮食或者朋友聚会–“天津人吃饭一般都是去特别随便的地方去吃。坐一块吃、喝的，不是特别拘束，要是吃西餐特别拘束。”（高收入组）–“西餐的消费是特定人群。一个是属于年轻人，一个是属于涉外的”（高收入组）?仅有少部分人较认可必胜客的下午茶中式餐饮是他们日常饮食习惯?提及较多的店名如沸腾鱼乡、宝轩渔府，快餐如大员碗、食为天等8他们的休闲娱乐–II(定性结果)传统单传统单一的休一的休闲娱乐闲娱乐方式方式综观而言，受访者的休闲娱乐活动比较传统和集中在市内，在座谈会中，他们提及率最高的休闲活动就是逛街、吃饭、去KTV，较少提及近郊旅游或高档次的活动较少去咖啡厅，例如：上岛咖啡、外滩风尚等，认为是谈恋爱或者谈公务的场所一些人提及洗浴，但也是公务应酬性质的活动，并非日常休闲活动–“（洗浴）属于商业的交际。自己一个人肯定是不去的。”（高收入组）从购物、餐饮、休闲娱乐生活特点看，受访者生活比较单一、传统9他们的人生态度传统传统家庭家庭观观：“有房：“有房==有家”有家”孩子是家庭的孩子是家庭的基石基石天津人仍然抱着相对传统的观念，包括从餐饮到家庭的方方面面?他们更喜欢中式餐饮，而且对各种菜系没有特殊偏好?家庭观念重，而且对结婚非常重视，婚前买房已经成为一种约定俗成的社会现象孩子是家庭的核心，受到极大的关注?“不能输”已是现在绝大多数父母对孩子教育和发展的一种心态，对重点学校，尤其是重点中学的都非常关注?从定性座谈会上发现，天津人在进行二次置业时，会充分考虑重点院校所在区域对财富的观念比较偏向于“知识型心态”，认为知识创造财富?是否有个好工作，是否拥有自己的房产成为这些成功标准的表征对重点学校的重视程度对人生态度语句描述的同意程度%%%8898我更喜欢中式快餐501868一般来说两个人结婚前肯定要买房3530656171拥有知识的多少是衡量一个人成功与否的最重要的标志4024643227我认为房产投资是非常好的投资方式372461122我赞成“不能让孩子输在起跑线上”362359重点小学重点中学财富是衡量一个人成功与否的最重要的标志401959非常重视和关注我觉得能够在一家大公司工作非常好401858有点重视和关注无所谓房子是体现个人成就和社会地位的重要因素391857我的工作非常忙，占据了我大部分的时间381755同意程度4分391554同意程度5分我的社交范围非常广泛4+5分10他们的家庭观(定性结果)孩子的成孩子的成长长周周期期推推动购动购房的需求房的需求受访者非常重视孩子的成长和生活，孩子是家庭的核心?有结婚成家即与父母分开居住的习惯，需要购买“结婚房”–“两个人结婚就要有自己的空间了，你自己成家了，最起码你自己的家庭根本的东西（独立的房子）你应该有。”（单身/已婚无孩子组，中等收入）?购买“结婚房”，父母往往出首付或者视乎经济条件支付更多–“好多都是父母给付首期，后期自己供”（单身/已婚无孩子组，中等收入）?刚生孩子后，积极需求父母协助照顾自己的孩子?选择区位时，很重视与父母的距离–“父母都住这一块，所以我买房也是这一块。”（已婚有学前孩子组，中等收入）?重视子女的发展，需要独立空间给孩子?促动购买新房子，重点中小学所在区域受到青睐–“因为孩子慢慢的长大，他们需要的东西，他需要的空间，他要上学，需要一间独立的房子，我们现在买的是两室，又不能满足了”（已婚有学前孩子组，中等收入）子女要结子女生子女的孩婚成家孩子子上学父母需要帮孩子老一辈父母需要帮父母需要为孩子设立独立房间?购买“结婚房”年轻父母照顾孩子?购买与父母距离置业升级近的房子/添人口考虑教育，偏好需要换大房子学府区房产11天津中高端房地产市场分析(自住购房客户)购房客户整体特征购房客户整体购房需求购房需求趋势变化不同经济水平对购房需求的影响不同居室大小的产品设计需求12住房来源自有商品房比例很高自有商品房比例很高超过7成的购房者至少拥有一套房产?绝大部分是自己购置的商品房1/4的购房者没有自有房产?租房只占7%，其余的多为与父母同住现有住房来源%自有房产74已购房产67已购商品房67已购经济适用房1其他自有房产7父母赠予房产6单位集资房无自有房产26单位宿舍3和父母一同居住在属于父母的房产中16租房713购房原因–分类说明对于各种购房原因，总结后归为五大类：首首次次置置业业之前在天津没有属于自己的房产，希望落户天津，成为真正的天津人；或希望将租金转化为按揭，更经济划算家庭家庭计计划划出于这个原因买房的人目的相当明确，都是因为家庭结构的变化，或出于为家庭成员考虑而购房更更靠靠近工作地或家人近工作地或家人为了离工作地点近，离自己的家人近，或为了方便孩子的教育而购房置置业业升升级级已经拥有房产，但希望拥有更合理的户型、更大的面积或更好的小区和周边环境高高档档生活品生活品质质提提升升已经拥有房产，但追求更好的生活品质或生活环境14购房原因–分类说明(II)类别具体购房原因当时在天津没有属于自己的房产，希望在天津拥有属于自己的一套房产,实现安居首次置业当时在天津没有属于自己的房产，一直租住，付租金不划算，不如买房有结婚或生小孩的计划家庭计划买给子女，用于结婚\生子子女长大，需要单独房间居住离父母(或离子女)住处更近，便于照顾更靠近工作地或家人离自己或家人的工作地点更近离孩子上学的地点更近，方便接送为了让孩子入读该