2011年金地艺境[一、市场动态分析]北区竞争态势注：本报告北区是指宝山、嘉定、普陀三区北区市场量价分析公寓市场量价走势250007520000601500045/㎡元3010000；㎡万：155000位单0010-410-510-610-710-810-910-1010-1110-1211-111-211-311-411-5供应量25.116.71412.828.058.142.625.755.610.317.026.330.331.4成交量20.54.911.713.520.54140.825.541.629.44.412.819.727.4成交均价1854017462163071570017702184291840918681188171920019672182411747718512供应方面：市场处于供大于求状态，2011年3月起供应量较2011年1至2月出现明显放量；成交方面：因市场供应量较大，加之政策频频出台，市场观望情绪依旧浓重，成交量仍显不济价格方面：2011年1至2月因普陀和宝山内中环个案集中成交拉高价格，3月起主要成交地区来自于外环以外个案故成交均价有所回落，价格在17400-18500元/㎡之间；新政对市场的影响显现，北区在供应放量的局面下成交严重萎缩，买方仍在政策消化观望中北区成交排名分析北区公寓成交前十名数据比对2011年3月TOP102011年4月TOP10区成交总面总套成交总面总套名称总金额均价名称区域总金额均价域积数积数保利叶语宝山2508923142990834117135金鼎香樟苑嘉定1620449569377871015016保利湖畔阳光苑嘉定151929221284854414011新城悠活城嘉定1517317021330622814059金鼎香樟苑嘉定6484689521514814685保利湖畔阳光苑嘉定1251512317668622914117新城金郡园嘉定5343617746851814500保利叶语宝山95028516397764417257日月光御嘉天地嘉定4669487106501415221上隽嘉苑嘉定5644568780178615556象源丽都二期普陀39663112010632030284日月光御嘉天地嘉定5598538475320915140宝宸怡景园宝山3831358087035221107梧桐城邦宝山50295211094389922062龙湖?蓝湖郡嘉定3668306153616616778好世皇马苑嘉定4813548625676617920嘉城嘉定3221316993258821709盘古天地嘉定471148471115587绿地秋霞坊嘉定3094455310541717164铂镜宝山4414507458386216898北区成交排名分析2011年5月TOP10名称区域成交总面积总套数总金额均价中冶祥腾宝月花园宝山2813831333204672511801保利叶上海宝山2733229650724617918559保利叶语宝山2265720039697348517521华润中央公园嘉定1932217646036177723826金鼎香樟苑嘉定1785520028678476216062保利湖畔阳光苑嘉定1291412619031244614737中环1号宝山917910721686911823626绿地新里米兰公寓嘉定889612112900143414520新城悠活城嘉定81919711955110014595嘉城嘉定77198317187406422267仅保利叶语一例个案连续三月上榜，且是本项目重点竞争个案，价格在17100-17500元/㎡；华润中央公园，地段、生活配套、景观均优于本项目，均价仅位于23800元/㎡（含6000元精装）北区竞品个案分析2011年1-5月主力户型面积总建筑面积已推面积已售面积当前预计未售面积区域项目开盘时间容积率产品类型成交均价（㎡）（万㎡）（万㎡）（万㎡）去化率（万㎡）（元/㎡）保利叶语2010.121.6小高层/高层81-118174604210.28.179.4%30.5保利叶上海2008.111.35多层/小高层80-95185565538.437.898.4%5花园洋房/小高大平层157-192宝山万科琥珀郡园2008.51.21901217.512.78.163.8%9.1层公寓115-140跃层171-192万科琥珀臻园2010.61.02花园洋房21899159.13.841.7%11.2大平层157公寓83-150朗诗绿岛园2010.31.2小高层187637.54.33.683.7%3.9复式80华润中央公园2011.51.97高层76-14123826464.31.944.2%35公寓84-138嘉定朗诗绿色街区2010.121.2小高层、大平层217148.27.63.444.7%4.8大平层200-250上隽嘉苑二期2011.31.6小高层/高层70-1401542420.88.58.195.3%7.3注：预计未售面积剔除部分楼盘中有别墅或商业面积l竞争区域内中大盘云集，产品类型丰富多样，花园洋房、小高层和高层l精简型户型面积在70-95㎡，舒适型户型面积在128-150㎡，多为与本案面积段接近l去化情况较好的是顾村板块“保利姐妹盘”，其近期成交均价在17500-18500元/㎡，总价在140-220万/套之间，价格控制适中l预计本案未来竞品个案剩余体量在106.8万㎡之多，且产品类型近似，竞争压力十分巨大2011年北区市场预测项目2009年上半年2009年下半年2010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年供应量（万㎡）117.6187.594.8222.9130.5218成交量（万㎡）170.6184.281.5183.0106.0200供需比1：1.451：0.981：0.861：0.821：0.811：0.9l历年下半年供应较上半年会有所放量，2011年受限购等政策影响上半年供应将相对平稳，预计供应量集中在下半年，预计上半年供应量为130.5万㎡、下半年为218万㎡；l2010年上半年受政策调控导致成交仍处于相对疲软，2011年下半年成交局面基本已定，预计上半年成交在106万㎡左右；l由于限购周期至少为1年导致大量改善刚需被抑制，11年下半年市场难达10年下半年水平，预计成交在200万㎡内受整体市场影响，11年上半年成交意高于10年水平，但政策调控仍是主旋律，故下半年成交不会有明显回升，将在少于200万㎡2011年北区价格预测30000㎡20000/元：位10000单008年上半年08年下半年09年上半年09年下半年10年上半年10年下半年11年上半年11年下半年均价1139610576118151493517247181841855119180l除08年受政策调控影响，其余下半年价格均高于上半年，由于目前受限购、加息周期等影响，导致成交乏力、预计下半年随着市场集中供应，预计11年上半年北区价格将于下半年持平，预计在18000-20500元/㎡之间波动，价格仍趋于平稳11受政策调控导致价格上冲受阻，下半年受供应压力影响，价格将日趋平缓，买方对于价格敏感度会加大全年北区市场预测40025000㎡/20000元/15000㎡200万10000：5000位00单08年09年10年11年供应量135.9305.1317.7218成交量194.3354.8264.6200均价11038134351789519180l政策调控依旧，预计11年全年成交；量将与略微高于08年水平，在200万㎡左右l从2011年上半年成交均价来看，若调控不再继续或加大，2011年市场均价会略高于，在19180元/㎡成交缩量，预计全年在200万㎡；价格微幅上调，预计在19180元/㎡宝山市场竞争态势宝山房地产市场分析2000075195001900060185001800045/17500㎡元3017000；㎡16500万：1516000位15500单01500010-410-510-610-710-810-910-1010-1110-1211-111-211-311-411-5供应量4.214.87.27.810.925.613.716.729.74.80.66.86.814.2成交量6.62.17.94.611.222.820.913.116.413.52.55.25.613.5成交均价1882117815167971758518970182331789818689195311919019611181981833017326l2月受整体市场限购影响，宝山区同样缩量明显，步入3月后在一些板块引领性楼盘放量刺激下，部分刚需客户开始进入市场l成交价格出现回落，在17300-18300元/㎡之间主要是因个别楼盘略低于板块均价急于跑量而集中成交，从中反映购房者对于价格十分敏感楼盘放量刺激部分刚需客户入市，但对于价格敏感度较高宝山10年公寓成交排名成交金额TOP10成交面积TOP10名称区域成交总面积总套数总金额均价名称区域成交总面积总套数总金额均价保利叶都宝山顾村1674131800275741546316471保利叶都宝山顾村1674131800275741546316471滨河华城宝山大场981291001188206827419179滨河华城宝山大场981291001188206827419179康桥水都三期宝山杨行88218895159174773318043康桥水都三期宝山杨行88218895159174773318