谨呈：山东世纪泰华集团西部泰华城项目裙楼商业及塔楼部分可行性论证方案2010年2月2009中国华南房地产策划代理公司品牌TOP10（品牌价值2.48亿）愿景与目标1目录现状剖析2弱势区域的房地产开发与contents成核心问题构建熟区域的开发有何3区别？解决策略4项项目目综综合体合体发发展愿景展愿景对于企业：打造泰华综合体样板巩固泰华在潍坊综合体开发领域的地位形成可以复制的综合体开发及运营模式对于城市：缔造潍城区域核心、潍坊商业次中心打造潍城对外展示的窗口和名片提升潍城城市功能和城市形象对于项目：成功实现项目开发运营3终极目标保证项目的绝对成功而非风险成功！现实目标1、整体快速销售，以回现为第一目标2、在住宅迅速出货，确保资金安全的情况下，3层商业裙楼、27层塔楼、2条商业街实现项目的最大化开发收益4明确愿景与目标1目录contents现状剖析2弱势区域的房地产开发与成核心问题构建熟区域的开发有何3区别？解决策略45地块现状地块现状　——项目周边路网发达，交通便利。周边的交通系统能够为项目的商业带来一定的人流。——周边教育设施较完善，但是商业、餐饮、娱乐等配套设施匮乏，为项目开发商业中心提供了先决条件。　——项目地块整体居住条件良好，局部区域容易受到沿街商业和道路交通噪音的影响。交通条件良好项目界定生活配套匮乏城市近郊综合体开发项目6明确愿景与目标1目录contents现状剖析2弱势区域的房地产开发与成核心问题构建熟区域的开发有何3区别？解决策略47客户要求、约束条件、企业背景?要保证项目的绝对成功?项目的酒店物业不用考虑客户要求?产品的调整以利于项目销售为首要准则?希望项目树立潍坊综合体项目操作的典范?住宅、商业裙楼及塔楼的外立面目前已经确定，只考虑内约束条件部结构的调整企业背景?泰华城是世纪泰华集团在潍城区的第一个项目，且为含住宅、酒店、商业等多种物业的综合体项目。8本次报告涉及的三个核心问题及分解如下三层商业裙楼的定位？潍坊市场存在哪些商业机会？针对项目所在区域的现状，商业裙楼的发展方向？沿东风街的住宅底商和项目中部的南北商业街适合做什么？核心核心问题东风街住宅底商适合的定位？问题界定分解项目中部南北商业街适合的定位？东风街住宅底商及商业街的产品建议？项目27层塔楼部分适宜做什么产品？是否适合做公寓产品？是否适合做写字楼产品?现有产品如何调整才能适应快速销售的要求？9明确愿景与目标1目录contents现状剖析2弱势区域的房地产开发与成核心问题构建熟区域的开发有何3区别？解决策略410解决核心问题1项目三层商业裙楼部分除大卖场外如何定位，产品如何规划？11三层商业裙楼的定位?潍坊市在售商业项目及代表性商业街调研?潍坊市专业市场调研?裙楼物业发展方向判定?裙楼商业市场定位?产品建议12潍坊商业市场现状分析潍坊商业市场现状分析潍坊目前存在的两大商圈，老中百商圈和新华路商业带商圈。城？老中百市西部暂无较集商圈中的商业物业聚集地。潍坊目前存在的两大商圈，老中百商圈和新华路商业带商圈。老中百商圈一个是传统的市级商业中心，辐射范围涵盖市区大部分地区；新兴的新华路商圈目前来看主要服务范围在奎文及高新区，主要位于新华路两侧区域。潍坊其他区域尚未有集中的商业中心，部分地区的商业仅仅为社区商业。城市西部暂无较集中的商业物业聚集地。13潍坊在售商业项目分析潍坊在售商业项目分析选取标准：项目周边无大型鲁发名城商业项目，因此万兴隆广场选取鲁发名城的V1广场社区商业配套及五道庙商业街新天地购物广场奎文区在售商业中亚商贸城项目进行比较分析。14潍坊在售商业项目分析潍坊在售商业项目分析项目名称项目总建面商业性质商业总建面面积划分商铺规划三层，单层16670平米左新天地购物广单店建筑面积15018万平方米高层住宅底商5万平米右。一层层高4.2米，二场平米左右、三层4.8米单店以39平米的沿街底商为主；中万兴隆广场7万平方米高层住宅底商4万平米沿街三层央广场约909平米地下一层内街15-地下一层56000平米；畔V1广场8万平方米纯商业8万平米20平米单铺船型近1500平米中亚商贸城13万平方米高层公寓商业6万平米单店建面103平米地上三层，地下一层近100万平社区配套，底鲁发名城4万平米30-70平米层高4.2米方米商和沿街商业五道庙商业街70万平米商业街40万平米未定未定?潍坊在售大型商业市场多是与住宅搭配销售，以底商形式出现；?单铺面积主要为100—200㎡；?社区配套型商铺功能仅为满足社区内需求，多为单层面积在30—70㎡左右的小型商铺。15潍坊在售商业项目分析潍坊在售商业项目分析项目名称销售价格租金销售率经营业态一层化妆品、服装、皮具新天地购物广一层28800，二、三层10000-、皮鞋等；二层服装、未定70%场14000.三层连卖均价16000婚纱影楼等，三层书店、健身俱乐部等外街三层连卖均价8000-民俗古玩工艺品为主，另10000；内街一层7000-万兴隆广场未定70%有文化、电子产品，餐饮8000，二层4000-5000，三层休闲等3000-F1均价近2万/平米，沿河地下一层50%地下一层：餐饮、娱乐；V1广场23000-24000元/平米，河畔——沿河商业剩余30沿河商业餐饮、娱乐；河船型6万/平米套畔船型：苏荷酒吧一层2万/平方米，二三层沿街8-9万商业物流中心、服装、家中亚商贸城70%7000/平方米/㎡·年纺、皮具等1.6元/㎡鲁发名城不低于6000-7000元/㎡未开售以社区配套为主·天五道庙商业街尚未开售?在售项目多集中在中百商圈，已推出项目销售率多为70%。16项目周边商业分析项目周边商业分析?项目周边商业主要集中在福寿西街、东风西街及胜利西街沿线；?一层临街铺面租金多在1.6元/平米/天—2.4元/平米/天之间。街名主要业态店面面积开间、进深租金范围福寿服装、餐饮、五金家居、街南沿街2层商业：一楼开间.约3-4米街南沿街2层商业：一西街美容美发、旅馆等社区服40㎡左右，二楼60-70㎡进深约10-12楼1.16元/㎡/天，二务及小规模商业经营类；街北沿街1层商业，营米楼0.16-1.2元/㎡/天业面积15㎡。；街北沿街1.6元/㎡/天东风金融、服装、餐饮、美容沿街以经营面积40-50㎡开间约3-4米一楼沿街底商价格约西街美发、药店、小超市等社的小店居多。多是一层临，进深约12-1.5-2.0元/㎡/天区服务配套商业街底商。15米17胜利建材、服装、医疗、器材底商项目两层约90㎡开间约3-4米胜利西街住宅底商价格西街小商店等进深约10-12约在2.2-2.7元/㎡/天米商业商业小小结结?潍坊市商业中心依然以中百商圈为主，东部逐渐形成次商业中心，西部尚无聚集商业出现，尤其无中大型商业市场配套；?潍坊在售大型商业市场多是与住宅搭配销售，以底商形式出现。单铺面积主要100—200㎡；?社区配套型商铺功能仅为满足社区内需求，多为单层面积在30—70㎡左右的小型商铺；?潍城区商业目前主要集中在福寿西街、东风西街及胜利西街沿线；?项目周边目前商业氛围较差，商业较少。稍近的东方西街、安顺街附近，沿街一层商业租金在1.6-2.4元/平米·天。18三层商业裙楼的定位?潍坊市在售商业项目及代表性商业街调研?潍坊市专业市场调研?裙楼物业发展方向判定?裙楼商业市场定位?产品建议19潍坊专业市场分潍坊专业市场分布图布图按照潍坊现有市场状况，专业市场分为家居建材市场、家具市场、轻纺市场、汽配市场、茶叶市场、小商品市场等6大类。百老汇家居市场红星美凯龙家居市场新纪元建材市场中百益家园华都家具市场豪德专业市场温州小商品批发市场千和家具市场广丰家具市场汽配城银座家居市场轻纺城茶叶市场已经开业市场未开业市场20专业市场分析——家专业市场分析——家居居市场市场现有家居市场多为中档，大而全模式，产品线严重重合，致使经营状况普遍一般千和家居?地址：健康街与和平路交叉口向东100米?规模：约2万平米；档次：中高档。租金：1—1.5元/平米/天?经营状况：潍坊首家推出夜间购物的家居市场，但是经营状况一般?主要经营项目：板式家具、红木家具、儿童套房、欧式家具及办公家具等华都家居?位于健康街与会线路交叉口东北?总建筑面积12万平米，内部分为巨藏厅、拦金区、宝缘区、商务大厦四部分。?以经营中高档家居用品为主，经营状况一般。?目前租金范围在0.6-1.0元/天/平米。铺位空置率较多。百老汇家世界?位于寒亭区，济青高速公路入口处?占地面积600亩，总建筑面积约60万平米。?主要以经营家居用品的一站式购物中心。整体包含交易区、办公区、物流区、餐饮娱乐区四个大的功能分区。经营状况良好。?中百益家园位于潍坊胜利东街与坊央路交叉路口?共两层，总建筑面积约3.1万平米，采用超市模式经营。?主要经营家居用品、建材、装饰用品。采用“建材超市+装潢中心”的经营模式。21?经营状况良好，为目前潍坊市民家装建材选购的首要场所。专业市场分析——家具市场、专业市场分析——家具市场、轻轻纺市场、纺市场、茶叶茶叶市场市场家具市场：规模，约5万平米；租金，1.5-2元/平米/天。轻纺市场：规模，约30万平米；租金，1.3-1.7元/平米/天茶叶市场：规模，约2万平米；租金，1.5-2元/平米/天。广丰家具城地址：青年路与胜利西街交叉口规模：约5万平米经营状况：位于市区最繁华地带，整体经营状况较好。租金：1.5-2元/天/平米主要经营项目：百货、小商品、服装、鞋帽、音像用品、通讯器材等星河国际轻纺城?位于健康街和四平路交叉口。?以纺织行业为主，项目整体包含住宅、商业、酒店、办公等物业。总商业面积30万平米。?商业销售价格:一层70