中信泰富·朱家角新城营销策划报告中信泰富·朱家角新城营销策划报告开篇前的思考关于中信泰富朱家角新城一组数据的解读与思考中信泰富·朱家角新城营销策划报告开篇前的思考万平方米中信泰富朱家角新城开盘至今月度供求量情况3.5070.973.0060.972.5050.972.0040.971.5030.971.0020.970.5010.970.000.9707-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-1110-1211-0111-0211-0311-0411-0511-06供应0.980.000.000.000.000.000.000.000.750.000.000.000.001.880.000.000.000.000.002.900.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.780.000.003.240.000.002.500.000.000.000.000.000.000.00成交0.000.670.320.000.000.000.000.000.020.500.020.000.000.040.160.070.000.010.020.040.180.600.170.530.811.560.390.340.000.020.030.040.000.060.240.151.910.700.590.560.360.040.110.190.170.16供求比37.5047.0072.5021.604.24累计供求比0.001.470.990.990.990.990.990.991.711.151.131.131.132.302.092.012.012.001.983.493.182.462.311.941.561.141.061.011.011.011.001.001.271.261.211.651.301.201.381.311.261.261.251.231.211.192007年9月，中信泰富朱2008年金融危机后，受宏2009年4月后，随着房地产2010年4月、2010年10月、2011家角新城首度入市，两个观大势影响，项目的去化市场回暖，项目在半年内将年2月，每一次调控政策出台后，月内即去化完毕……严重受阻……原本存量房源去化一空……项目的去化受阻，尤其是当前……中信泰富·朱家角新城营销策划报告开篇前的思考思考。当前去化受阻的根本原因是什么？中信泰富·朱家角新城营销策划报告开篇前的思考政策对投资及度假需求的抑制中信泰富·朱家角新城营销策划报告回归项目前几期低密度纯居住产品开发完毕后，中信泰富朱家角新城给人们的感知是——环境好&度假中信泰富·朱家角新城营销策划报告项目核心问题VS度假感的项目陷入政策打压的困局！中信泰富·朱家角新城营销策划报告本次报告的目标突破困局，完成项目的华丽蜕变！中信泰富·朱家角新城营销策划报告解题思路重新认知项目，重新定位项目重新梳理客户，重新定义客户全新的营销策略，全新的形象包装高效执行，有效保障中信泰富·朱家角新城营销策划报告汇报提纲第一篇章C关于朱家角hapter印象朱家角&朱家角价值重溯第二篇章COne关于项目hapter项目核心优势找寻&项目定位第三篇章Two关于客户Chapter客户定位&客户定义第四篇章Three关于价值Chapter创造价值&实现价值第五篇章Four关于执行Chapter销售策略&推案执行Five中信泰富·朱家角新城营销策划报告Chapter1关于朱家角印象朱家角一个人们眼中一样的朱家角中信泰富·朱家角新城营销策划报告印象朱家角区域位置朱家角——上海市远郊小镇?朱家角位于上海青浦区，淀山湖畔虹虹桥枢纽桥枢纽人民广人民广场场?距人民广场47公里朱家角朱家角路平公西路沪青安延?里位于外环线以外47公?人口密度738人/平方公里?青浦区“十二五·一城两翼”规划重点城镇中信泰富·朱家角新城营销策划报告印象朱家角特色古镇江南古镇——拥有1700年历史积淀，古风浓郁，水乡文化底蕴显露无遗?古镇内河港纵横，九条长街沿河而伸，千栋明清建筑依水而立，36座石桥古风犹存，名胜古迹比比皆是。民寺宅庙小桥流水人家中信泰富·朱家角新城营销策划报告印象朱家角生态资源区域内水系众多，拥有上海最大的天然湖，生态资源丰富淀山湖——上海最大的天然湖：?面积62平方公里?属于太湖流域，是上海的母亲河——黄浦江的源头?上海最大的旅游胜地，周围有5个国家4A级景区中信泰富·朱家角新城营销策划报告印象朱家角人文历史朱家角自古文儒荟萃、人才辈出，人文气息浓厚?明清两代共出进士16人、举人40多人，其中有清代学者王昶、御医陈莲舫、小说家陆士谔、报业巨子席裕福、画僧语石等，留下了丰富的文化遗产。?民国时期，镇上有民众教育馆、书报社、戏院、书场等文化场所，有咏珠社、韵王旭故居课植园声社等文艺结社、民间艺人王昶（1725～1806），字德甫、活动。课植园环境幽静，风光独好，是朱号述庵、又号兰泉，清朝官吏，辞海称家角镇上最大的庄园式园林建筑，原园?镇上家庭藏书普及率达其为“清代学者”。他工诗善文，早年与主马文卿，故俗称"马家花园"。园名50%以上，民间藏书的总数王鸣盛、吴泰来、钱大昕、赵升之、曹定为“课植”乃寓“课读之余，不忘耕植”10多万册，超过全区21个仁虎、王文莲并称为“吴中七子”，他的之意，故园内既建有书城，又辟有稻香镇图书馆藏书的总和。诗文结集《春融堂集》共60卷，姚鼐、村，以应园名。俞樾曾先后为之作序。中信泰富·朱家角新城营销策划报告印象朱家角人文历史现在的朱家角素有“上海威尼斯”及“沪郊好莱坞”之誉?东方绿舟?水上运动场?国际高尔夫乡村俱乐部?大观园旅游区?皇家金煦花园酒店?景苑水庄?大千生态世界?淀山湖?太阳岛旅游度假区中信泰富·朱家角新城营销策划报告印象朱家角产业结构以古镇旅游资源为依托，带动朱家角总体经济发展?2010年，朱家角镇经济和社会保持健康、可持续发展，完成地区生产总值50.17亿元，同比增长13.98%。其中，第一产业1.52亿元，第二产业23.06亿元，第三产业25.59亿元。?2010年，以古镇旅游为依托的第三产业蓬勃发展，完成增加值25.59亿元，同比增长21.6%；全年古镇旅游接待320万人次，重大接待63批次、1331人次。中信泰富·朱家角新城营销策划报告印象朱家角房地产发展依托优势旅游资源及生态环境而兴起的度假居住板块项目名称物业建筑容积绿化率物业装修开发商位置备注类型类型率公司状况海上湾别墅联排0.4268%上实毛坯上实置业朱家角绿洲路228号总价：400—500万双拼物业水都南岸别墅联排1.0035%仲量毛坯上海东方国际文体休闲产朱家角康园路399弄联排均价1.6万叠加联行业城发展有限公司叠加均价1.3万湖庭别墅独栋0.2661.2%明地毛坯昆山金杰房地产开发有限朱家角绿湖路999弄总价2000—5000万物业公司江南华府别墅独栋0.1880%上置精装上海佳富房地产有限公司朱家角大淀湖畔最后一套1.68亿物业修珠光苑公寓板楼0.9812.5%毛坯上海林基房地产开发有限朱家角朱光新村9街坊均价1.5万公司水都南岸公寓板楼1.00355仲量毛坯上海东方国际文体休闲产朱家角康园路399弄均价1.35万联行业城发展有限公司借助当地独特的人文、自然景观资源，朱家角板块的房地产项目大都以别墅的形式面对购房者，以低密度、旅游度假及价格优势吸引消费者的注意力，不过由于限购令第出台，直接抑制旅游度假投资型顾客，因此，该地区目前市场销售态势一般。中信泰富·朱家角新城营销策划报告印象朱家角上海边陲、江南风情、环境优美、旅游度假那么，这就是朱家角的全部价值所在么？中信泰富·朱家角新城营销策划报告理清一个观念区域有价值，项目才更有价值中信泰富·朱家角新城营销策划报告朱家角价值重溯一个同策眼中不一样的朱家角由全市高端居住区的分布规律出发中信泰富·朱家角新城营销策划报告朱家角价值重溯全市高端住区分布全市高端别墅项目分布情况新江湾仁恒怡庭板块翡翠别墅人民广场世纪虹苑古北花木合生东郊御品园徐泾九间堂西郊御品园林西郊明苑东郊香水湾别墅赵巷龙湖滟澜山大华西郊别墅佘山佘山月湖中凯曼荼园山庄中信泰富·朱家角新城营销策划报告朱家角价值重溯全市高端住区分布全市来看，高端别墅总价不低于1500万占地面积建筑面积总价均价区域名称比较项目物业类型容积率面积段（㎡）（万㎡）（万㎡）(万元)（万元/㎡）合生东郊独栋1230.25700-10006200-100009东郊万科翡翠别墅独栋1860.40380-5803000-50008花木板块九间堂独栋103.80.28600-12005000-90008古北板块世纪虹苑双拼1.41.30.95245-3551000-27006西郊板块西郊明苑别墅独栋2180.40340-5804250-725012.5大华西郊别墅独栋1650.30270-3501500-22005.5徐泾板块御品园林独栋30120.34300-4001200-20005赵巷板块香水湾别墅独栋1650.30305-9001500-50006中凯曼荼园独栋1860.19500-10004500-1100013佘山板块佘山月湖山庄独栋203.40.14297-