策略思考www.fdc01.com房市金碟A,资源的整合。B,自我价值的坚定。C,推售时机的把控。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟A,资源的整合。1，万象城开业在即。2，177组认筹客户合理消化。3，万象城中国资源整合。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟B,自我价值的坚定。1，超越地段户型等基本价值认知。2，扩大东北范围的价值认知。3，无类比，标杆意识，领导品牌。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟C,推售时机的把控。1，万象城开业前就放大想象力来消化前期累积客户，不等待万象城开业按悦府自己的节奏走。2，价值高度共识都是重中之重。开业前可放大想象，开业后可体验。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟我们无须等待，我们各自做好关键性的工作。我们对客户做最精细的经营和价值传递。我们的对手就是我们自己坚不坚定自己的价值。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟这个提报，不同位置的团队成员会看到不同的问题。我更想让大家看到及时沟通对这项目的态度：主动思考和坚决执行的态度。我们为决策者提供可能的空间。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟而不过多纠结在有无样板房万象城能不能准时开明年是否会有新的政策。我经过上次营销会议坚定了我一个认识，我们价值传播在这个城市里还不是美誉度的事是准确认知的问题wwwwww..。ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟明年针对房地产利空的政策仍有可能出台，350套销售目标！我们除了要卖出沈阳·悦府，更重要是卖好沈阳·悦府。在此前提下，先看看悦府当前的局势？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟A迷局wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟初看悦府1、一环内仅有的黄金地段，位处青年大街的金廊沿线2、皇朝万鑫酒店、喜来登酒店、凯宾斯基酒店在五里河区域林立3、西武百货家乐福、辽展、三好街为代表的商业街配套近在周边4、沈阳最早的富人圈（如：河畔花园、五里河大厦、地王国际花园）5、万象城、君悦酒店、华润大厦的顶级配套6、高品质的豪华精装7、华润金牌物管服务……wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟初看市场1、周边的嘉里中心、恒隆广场等项目在建，上市时间追不到万象城的脚步2、万科柏翠园，是我们明年的主要竞争对手，但均价只是在17000元左右3、高端的别墅项目（万科兰乔圣菲），并不是同一类的综合体住宅项目wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟地段优顶级配套商圈聚集金牌物管竞争高品质片区利好不太激烈一切表象看来卖出悦府是理所当然，卖好是否也没问题，似乎是一个迷局！wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟再看悦府为了真正了解“悦府”，卖好“悦府”，我们做了几件事（客户的访谈、媒体的访谈、员工的访谈、市场调研）。看看我们的访谈和洞察！wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟客户语录：价格不是问题，但不能贵得离谱吧！洞察：买得起，但要买得值,敢不敢是一回事wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟媒体语录：华润品牌，房子好，沈阳会卖这么贵？洞察：认为沈阳整个城市的房价没有发展到如此高度wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟员工担心：没有体验，没有展示面、真的卖这么贵？洞察：担心太多不利的因素wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟典型性客户研究wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟私企老板穿着时尚、有一女儿，带着一司机，一朋友，朋友不太懂房地产。本人投资都会带动朋友投资▲对地段相当了解，非常认同本项目价值，也因为此，对项目有非常高的期待▲想买三套，两套给家人，一套250平的大平层自住▲认为大平层才是有面子的户型，感觉复式单位不在一个平面上，空间感不够▲去过深圳的万象城，住过君悦酒店。对万象城的方便，繁华相当了解。▲经常出差，希望住在家像住酒店的感觉▲注重品质，价格不是问题，认同本项目价值，对项目有非常高的期待▲认可华润的品牌▲很关注邻居的素质，希望很纯粹、和谐wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟私企老板姐妹私企老板，穿着朴实，因为朋友介绍刚买万科柏翠园，但是因为孩子喜欢，准备买悦府。▲经常路过，觉得地段很不错，并且认为中心地段的交通便利，生活自如▲认同地段价值和华润品牌（选柏翠园也是因为万科品牌），溢价空间在5K-8K▲对产品的精装主要以突出“品味、品质”，装修要体现档次，认为柏翠园的装修▲不好，同时也必须注重细节，客厅必须敞亮，智能化可以有▲没有体验过“万象城”，认为综合体的概念与其他商业没有什么区别▲经过描述万象城的生活方式后，觉得以后自己的孩子应该会很喜欢▲不关注名牌，但因为在美国读过1年书的儿子很喜欢“CK”，对此牌子有所了解▲平常喜欢看报纸《沈阳日报》《沈阳晚报》、偶尔网络、电视wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟典型的富二代（1982年出生）想低调但是真de不低调▲1990年家里开始买商品房，一直以来对沈阳房地产的发展比较了解，对沈阳城市的发展方向也有自己的判断，非常认同本项目地段价值▲有英国伦敦留过学，对生活品味的要求比较高▲对产品的精装要求“经典、不过时”，觉得皇朝万鑫（以豪奢、金碧辉煌为特点）的装修比较好，讲求真材实料▲平常主要是“健身”，就在项目对面的“中体倍力”▲喜欢奔驰轿车（觉得奔驰是“老大”，比宝马、奥迪都好），适合自己的圈子▲穿名牌服装（英国熊的皮衣，BALLY的腰带……穿什么不重要，重要的是他自己扒拉出来给我看，还说着这不是显摆……）▲知道万象城但是不了解“万象城”，经过说明之后，觉得在沈阳建，值得期待。▲感觉悦府的价格2万应该差不多了吧，再高认为还不能想象wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟小结深访的客户可分为两大类型第一大类：少诚意度较高对万象城了解、感觉配套齐全。数认可华润品牌、了解地段、主要加强圈层效应价格不是问题，品质要做好。价值输出第二大类：万象城未来呈现不了解万象城，认为和其他商业没多的生活方式不了解；有什么区别。数只认为地段不错，心理对价格有个心里有价格担忧初判，认为价格不能太高。需重点引导的客户wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟当如此资源、如此产品面对2.5-3万的价格时显然，大家对于“房子好，但是能卖这么贵？”的疑问时，都存在自信心、价值认知的问题。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟到底该怎么看悦府？信心到底来自哪里？价值如何输出？打破价格天花板的机会到底何在？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟B变局wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟视野决定格局深度决定价值所有对价格的担心与疑问都来自于对悦府、对华润中心都市综合体价值认识的深度与广度wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟跳开沈阳站在沈阳来看：与其他项目比，悦府只是位置好，配套好，品质好的豪宅，与其他豪宅不会有质的区别。跳开沈阳来看：万象城已经是中国都市综合体的样板，悦府（幸福里）已经是城市豪宅的标杆。为什么我们在深圳，在杭州可以成为标杆？与其他城市豪宅与同城市其他豪宅比，价值绝对不只是位置、配套、品质，我们的核心价值何在？悦府需要变局wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟C定局wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟以深圳幸福里为例对比深圳城市豪宅波托非诺享有自然生态资源的城市豪宅，地处华侨城红树西岸科技打造豪宅产品，品质突显香蜜湖1号以天价拿的地块，显示出地段的优越性wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟PK地段、PK资源、PK品质幸福里并没有优势，为什么可以卖这么贵，为什么有人追捧？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟说到底，悦府的价值还是基于万象城之上的综合体价值wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟访谈幸福里客户语录A先生：在外应酬较多，因住在万象城有很多高档的餐饮可供选择，真的很方便，主要应酬完了，一坐电梯就到回家了。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟B女士：住在这里，有我喜欢逛的OLE超市，其他地方是没有，里面的进口食品，能让我一下楼就可拥有。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟C家庭群体：我们一家大小住在这里，孩子在这样的氛围里面，亲临接触到时尚、国际化品位的资讯，对成长有帮助。孩子：这里有想象不到的东西，新鲜、有趣。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟刚提到的可能只反应了部分住客户的一部分心态，但在万象城的点点滴滴，能让住在这里的每个人享有属于自己的更多可能。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟中国有几个豪宅可以聚集如此多的全步行的顶级城市资源？中国有几个豪宅对于黄金地段的价值可以不是依靠，而是提升？中国有几个豪宅可以在顶