引她开始觉得自己是个流放者，不再被她不耐的清教徒和物质主义压迫而觉得窒息。与思想家和艺术家混在一起，她的内在看上去更像个欧洲的灵魂，她感到抒发了悲剧性、浪漫、解放的生活的感觉。ScarletJohnson愉快地在乡间小路骑着自行车……——《午夜巴塞罗那》我想WoodyAllen离不开欧洲的感觉，应该差不多就是这样吧。本案纲要第一章[探索发现]第二章[研究分析]第三章[推广执行]第四章[视觉延展]探索发现—圈层DISCOVERY区区域域发发展分析展分析//东东方路沿方路沿线线市市区发区发展展现状现状两大必然决定着区域未来的发展前景利好。红梅、九龙外环1东方大道沿线周边外围区域发展渐处于饱、必然和，城市外围化发展将成为一种必然。2区域可售体量小和价格处于高位也必然带必然动了东方路沿线区域的发展。五角场、城市发展渗透区区域域发发展分析展分析//戚戚区区地位分析地位分析//经济发经济发展展虽然区域所在东部板块经济实力较强，但区域发展相对滞后，经济实力薄弱的劣势导致区域边缘化特征明显。经济板块组成GDP（亿元）百分比（%）遥观镇、横林镇、横山桥镇常州东部210.117.4%、郑陆镇、邹区镇、奔牛镇、嘉泽镇常州西部128.610.6%、湟里镇湖塘镇、牛塘镇、雪堰镇常州南部、前黄镇、礼嘉镇、农发391.032.3%区、西夏墅镇、洛阳镇龙虎塘街道、春江镇、新桥镇、薛家镇、三井街道常州北部258.021.3%、罗溪镇、西夏墅镇、孟河镇常州中心区天宁区、钟楼区222.118.4%序号统计数据天宁区钟楼区本案区域新北区武进区1行政辖区面积（平方公里）67.3872.231.58439.1612651年末常住人口（万人）56.7548.3510.3256.87139.632企业单位数（个）45245014065922983地区生产总值（亿元）148.78124.536.9324.2849.87?从现状看，东部地区经济较为发达，然而在东部5个地区4财政总收入（亿元）37.8537.2712.58100.33163.88的对比中，本案所属区域经济实力仍较为薄弱。5社会消费品零售总额（亿元）168.41107.438.3999.44185.98?在常州各板块中也基本处于末位。区区域域发发展分析展分析//戚戚区区地位分析地位分析//产业发产业发展展二产比重过大，三产发展甚至不如周边乡镇。商业、服务业的发展滞后将成为制造业升级及居住品质提升的瓶颈。产业支撑：以第二产业为主，机械、冶金、金属行业占据产业主导，目前已基本形成“三电一轨道”为主导的产业集群。服务业发展现状：现状内酒店宾馆、百货商厦及大型超市等商业设施存在严重缺失。结论：商业、服务业发展相对滞后成为制约制造业升级及居住品质提升的瓶颈，也影响作为东部中心功能的发挥。区区域域发发展分析展分析//总结总结在产业和配套资源的支撑下，未来市区外围拓展和本区域新城建设将融为一体，形成无缝对接。但短期内市场断层将不会改变。优势断层屏断层屏障障城市区域区隔明显?城市界面形象差，区域认可度低劣势?区域服务性配套不完善?常州客户城区观念强，需要引导现实现实地位地位研研究究//综综述述在此背景下，东大门建设应运而出；未来随着区域配套的完善和交通便捷度的提升，房地产又一新兴板块加速形成。……..金新高成新城探索发现—宏观市场DISCOVERY政策影政策影响响//市市场场表表现现政策影响不断深入，常州周度成交量被腰斩价量关系呈反相关特征，价格支撑开始乏力2010年4-6月常州市商品住宅周度供求走势2010年4-6月常州市商品住宅周度量价走势万平方米35.00供应面积成交面积供求比2.50成交面积成交均价30.00价格开始松动2.00万平方米25.00元/平方米1.5015.00620020.006000580015.001.0010.00560010.005400。0.505.0052005.00500048000.000.000.0046003.29-4.44.5-4.114.12-4.184.19-4.254.26-5.25.3-5.95.10-5.165.17-5.235.24-5.305.31-6.66.7-6.136.14-6.206.21-6.276.28-7.43.29-4.44.5-4.114.12-4.184.19-4.254.26-5.25.3-5.95.10-5.165.17-5.235.24-5.305.31-6.66.7-6.136.14-6.206.21-6.276.28-7.4供应面积1.200.449.0730.112.536.748.547.604.300011.1706.28成交面积11.5910.5913.3213.0914.007.666.525.984.505.406.578.116.374.42成交面积11.5910.5913.3213.0914.007.666.525.984.505.406.578.116.374.42成交均价50745114514551725124521259205856599759575634540552075535供求比0.100.040.682.300.180.881.311.270.96001.3801.42周成交量11-14万㎡周成交量5-8万㎡??通通过过上表可以看出，上表可以看出，个别个别月月份份由于有新增由于有新增预预售供售供应应，，显现显现供大于求的市供大于求的市场场特征特征外，市外，市场场面基本平面基本平稳稳。。??新政后对房地产市场量价走势影响明显，反相关特征突出。新政后对房地产市场量价走势影响明显，反相关特征突出。??从从新政出台影新政出台影响响判判断来断来看，看，44月月份份市市场场影影响并响并不大，供求依然旺盛，整体市不大，供求依然旺盛，整体市场场保持在周成交量保持在周成交量11-1411-14万㎡，但万㎡，但随随着新政策的落着新政策的落实实，政策影，政策影响响度度逐逐渐扩渐扩大，市大，市场场??价格依然运行于高位。随着政策的深入，在售项目的促销力度不断价格依然运行于高位。随着政策的深入，在售项目的促销力度不断呈呈现现大大幅幅下下滑滑趋势趋势，成交量，成交量开开始始腰腰斩斩，成交，成交开开始始在低位在低位徘徊徘徊。。加大，价格开始松动。加大，价格开始松动。政策影政策影响响//市市场产场产品特征品特征62%的二次及以上置业者都将会受到影响；从产品面而言，高附加值产品将脱颖而出。常州购房置业次数比重常州物业类型分类：多次置业物业类型优势分析影响判断13%别墅属于稀缺资源，购买群体资金实力强。影响较小二次置业49%豪宅概念性豪宅，定价较高，多为购买力较强的二次以上置业。影响较大首次置业自住中小户型90平米以下的户型首次置业首付仅需两成影响较小38%包括商铺和写字楼，本身进入门槛较高，而且一直首付五成，有些投资商用物业者甚至一次性付款，当前政策主要针对住宅物业，商用物业不在调控范影响较小围。一般拥有较为完善的市政配套、交通配套、教育配套、生活配套等资源根据常州多个代表性项目的客户汇总中心区物业影响较小统计，多次置业客户比重在50-70%，居住便利同时租赁市场也非常活跃，自住和投资需求都较为旺盛。之间，平均在62%左右。因此，二套高赠送面积的90平米以下的中小户型首付仍然为两成，加上高赠送面积，这样的产品影响很小房贷提高首付至五成，市场上62%的中小户型会受到市场的追捧。购房者将会受到影响。小户型公寓小户型公寓项目原本属于投资性物业，投资客受到政策面的影响较大影响较大产品面升级产品面升级政策政策对对于于区区域影域影响响//区区域市域市场场表表现现在以刚性需求支撑下的区域市场，成交量波动较小；综合平均成交套面积来看，中小户型产品受到追捧，未来高性价比产品竞争优势将日益突出。区域重点项目价格走势（元/㎡）置业次数比重6000多次置业50004%首次置业4000二次置业56%300040%2000100002008年2009年2009年2009年2009年2010年2010年目前4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度公园壹号35303626367537563853440246554823重点项目成交走势（套）水晶城36233686376443274650542055915513350301集中推量，集中集中推量，集中300签约签约特征特征250?区域需求以首次置业和首次改善性需求为主，随着10年初城市房价的大幅上涨，以及东大门建设的契机，区域投200108㎡资性需求比重开始上升，房价增幅明显。150969383100?结合政策前后的成交结构走势来看，成交主力以刚性需112㎡102㎡96㎡50求产品为主，高性价比产品竞争优势将日益突出。03月4月5月6月政策影政策影响响//综综述述成交量腰斩、价格支撑乏力，政策继续发威。刚性需求支撑区域楼市，价量波动平稳，高性价比产品优势突显。我们发现?区域建设已经开始，东大门即将开启。?房地产发展虽然遭受政策波动而低迷但区域内房地产依旧处于初级状态。究竟区域房地产市场如何为初级状态？究竟区域房地产市场如何为初级状态？探索发现—微观市场DISCOVERY竞争环竞争环境境//重重点点竞争项竞争项目分析目分析//项项目目竞争环竞争环境境设设定定通过树立项目中高端档次，区隔竞争对手，最终将形成项目内圈层竞争。青法尔威项目洋市区高新城项目架金新项目交通价差导入型（红梅、九龙区域）需求区区域域屏屏障障同区不同质区隔不同区区隔5600元/㎡4900元/㎡戚区、潞城区域客户中低端中端市区价差人群区域人群东方大道区域价差700元/㎡?从竞争层面来看，区