东正国际广场项目定位及营销推广思路东正国际广场思路结构东正国际广场市场环境第一部分第一部分市市场环场环境境PARTⅠ宏观政策PARTⅡ微观竞品东正国际广场市场环境宏观政策前所未有的高压、持续不断的调控2011年为遏制房价过快上涨，今年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：在经济调控方面包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策；在行政措施方面，部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。政府调控方向：?调控方向一：抑制投资投机需求?调控方向二：增加住房特别是保障房供应?调控方向三：加强市场管理，促进房地产市场健康发展东正国际广场市场环境宏观政策强压！持续！引导！二0一一年一月二十六日国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知　　一、进一步落实地方政府责任；二、加大保障性安居工程建设力度；三、调整完善相关税收政策，加强税收征管；四、强化差别化住房信贷政策；五、严格住房用地供应管理；六、合理引导住房需求；七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；八、坚持和强化舆论引导。东正国际广场市场环境宏观政策重点城市“限购令”随着“国八条”的颁布，住房与城乡建设部指定的全国40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。各城市相继出台限购政策，力度软硬不一东正国际广场市场环境宏观政策温家宝：地方要公布调控房地产政策和房价控制目标2011年3月14日10时，国务院总理温家宝在北京人民大会堂与中外记者见面，在问及关于房地产调控时指出并回答记者提问。密切跟踪和分析房地产市场发展的形势，进一步研究有针对性的宏观调控措施。对地方来讲，就是要认真落实房地产调控的责任。比如，首先要公布政府调控房地产的政策和房价控制目标。地方政策：40个城市公布房价调控目标，均挂钩GDP增速东正国际广场市场环境宏观政策一房一价，明码公示3月22日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，明文规定从5月1日起，无论是房地产开发企业和中介服务机构销售的新建商品房，还是中介服务机构销售的二手房，都应当实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。一房一价的明确，再一次释放了政策的趋紧信号东正国际广场市场环境宏观政策?包头市3月，有3家取得预售资格，供应面积为138345㎡，本月需求面积为21.38万平方米，市场整体情况为供大于求。东正国际广场市场环境宏观政策10年3月—11年3月包头市普通住宅量价走势?3月包头市普通商品住宅成交均价4759元/㎡，环比下降7%，同比上升140%，从包头整体市场来看，房价呈现上升态势。东正国际广场市场环境微观竞品万达广场物业类别：住宅、写字楼、公寓以及高档；项目特色：复合地产,豪华居住区,国际化社区；建筑类别：板塔结合、高层开盘时间：2009-9-5入住时间：2010-12-31容积率：5.60?绿化率：51%户　数：3146户开发商：包头万达广场投资有限公司预售许可证：2009-0066项目地址：青山区银河广场东东正国际广场市场环境微观竞品万达广场东正国际广场市场环境微观竞品万达广场部分商业房价价格较高的原因是，车位价格算入了商业总价东正国际广场市场环境微观竞品少年宫地块由包头凯旋房地产开发有限公司投资开发的城市综合体项目。本项目尚未拆迁，预计将在2011年年底入市。东正国际广场市场环境东正国际广场项目定位第二部分第二部分项项目定位目定位PARTⅠ住宅产品定位PARTⅡ公寓产品定位PARTⅢ商业产品定位PARTⅣ写字楼产品定位东正国际广场项目定位包百、王本案府井、维万达多利商圈商圈神话商圈东正国际广场项目定位东正国际广场项目定位高端住宅——强调一种生活方式东正国际广场项目定位成功人士、精英人士的的“金融产品”。东正国际广场项目定位东正国际广场项目定位文化主题-高雅艺术?艺术表现：集合全世界艺术展览如：雕塑展览、设计展览、画展、拍卖会、话剧、、、?影视放映：集合全世界的影视放映于一体如：美国好莱坞、法国、日本、中国、英国、、、?行业俱乐部：集各行业的俱乐部于一地如：商业企业家俱乐部、金融俱乐部、金融博鳌俱乐部、、、东正国际广场项目定位娱乐主题-精致娱乐?高雅娱乐：集合全世界高雅娱乐于一体如：类似纽约“百老汇”、兰桂坊的各类酒吧、桌球、会所、、、?“东方百老汇”将集合全世界的餐饮于一体如：法国大餐、日本料理、意大利大餐、美国精制牛排、巴西烤肉等外国特色餐饮、、、东正国际广场项目定位零售主题-顶级购物?顶级购物：引进LV、Dior及Gucci等世界品牌旗艦店，打造鹿城奢侈品消费的尖端阵地！?顶级体验：引进韩国先进SPA体验会馆东正国际广场项目定位集办公自动化、信息自动化、安防自动化、管理自动化、通讯自动化于一身的超5A级智能写字楼办公产品的方向：?满足大、中型企业需求区区域域产业经济产业经济配套配套办办公中公中心心?集办公、服务、展示为一体入驻企业特质：趋势于国际化、高科技、集团化，相对应?具备商务接洽功能与环境趋势于国际化、高科技、集团化，相对应的上下的上下产业链产业链的中的中小小企企业对办业对办公、服公、服务条务条?具有形成产业集聚及循环条件件件要求要求较较高高东正国际广场产品建议第三部分第三部分产产品建品建议议PARTⅠ住宅产品建议PARTⅡ公寓产品建议PARTⅢ商业产品建议PARTⅣ写字楼产品建议东正国际广场产品建议区域发展阶段高端住宅的前景二居80-90m2投资、新贵—20%4个因素三居110-140m2城市新贵—50%市场情况四居150-200m2社会中坚力量—30%项目整体定位东正国际广场产品建议投资升值潜力自住精装地段优势小面积投资兼自住教育优势东正国际广场产品建议?一种位于城市双核心区域的多功能性公寓?立面形象应具有城市标志性?服务功能、配套设施、流线布局适用星级品质?国际品牌打造居室空间完全区别于一般意义上的精装修公寓现代、商务的多功能精装公寓东正国际广场产品建议LOFT精装公寓东正国际广场产品建议集中式商业群：特色化商业群：大卖场大中型独立商铺++配属商业临街小型商业东正国际广场产品建议主力店之一：精品百货：主营高档百货，经营品类上突出服饰类的品牌，在服饰品类上领先包头市场。LV、Dior、Gucci等知名国际品牌。东正国际广场产品建议主力店之二：体验式会馆：主要是美容、汗蒸等奢侈性体验会馆，各领域的国际一线品牌连锁机构。韩国首尔屋健康汗蒸连锁机构、法国Louischanzl东正国际广场产品建议次主力店之一：打造鹿城国际“五星级”美食天地国际美食广场国际餐饮商务餐饮休闲餐饮特色餐饮东正国际广场产品建议次主力店之二：奥斯卡影城、同一首歌KTV、星巴克等休闲娱乐品牌店东正国际广场产品建议业态定位商业卖点特色商业风情沿街商铺以销销售售loftloft商商铺铺街，辅以社区沿街底商面积建议为目的60~80平米（（三三层层配套、部分休LOFTLOFT满满足足商居商居两两用用））闲设施。东正国际广场产品建议意大利风西班牙风情街情街东正国际广场产品建议东正国际广场产品建议产品面积设置面积设置关键：控制单套面积，灵活组合，满足不同客户需求。采用点式结构，标准层面积控制在1000-1500平米，单套面积为150-200平米，可灵活组合。东正国际广场产品建议产品设计建议：?独一无二的整体建筑造型?建筑语汇的统一性与建筑元素的多样性?简洁明了的空间组织?双层呼吸幕墙东正国际广场产品建议中空LOW-E玻璃幕墙，围合四季宜人室内环境无柱、实用的平面空间先进的空调系统，舒适的办公环境人性化、高科技含量的电梯系统群控电梯水幕墙迅捷的通讯平台充足的电力保障停车库管理计费系统安全防范系统东正国际广场产品建议东正国际广场产品建议展示环境——园林关键词:休闲、情趣、动感、美丽?城市休闲的特质最直接的传达给来到这里的每艳丽的色彩搭配一个人一排风情商业，一顶阳伞，一杯咖啡……城市休闲的特质，随着这里的每一个元素渗入毛孔，直达内心深处第一重?被植物簇拥的林荫道，避免形成单调的线条，第二重第三重：景观重叠嶂东正国际广场产品建议展示品味——小品关键词:时尚，奢华小品设计风格：奢华而不张扬、舒适而不平庸、瑰丽而不轻浮、雅致而不单薄东正国际广场产品建议安全生活——智能化运用关键词:安全、高科技安全、私密保证业主的尊贵生活，全套智能化设备保证安全生活每一天。从一进入小区大门，全程监控，为业主的品质生活提供最有力保证。东正国际广场产品建议交通便利——内外衔接自如关键词:便利、通畅住宅、公寓、写字楼与商业无缝衔接充足的停车位，保证业主、顾客的出行东正国际广场产品建议品质生活——品牌物管关键词:尊贵、品质引进品牌物业管理公司,完善物管服务内容,从细节上关爱业主,为业主提供全方位周到的品质服务.——基础业务：为业主提供各类型服务，如泊车、代定各类票务——专项业务：筹办私人鸡尾酒会接送小孩上学放学陪同购物等高层每栋配备一名管家，东正国际广场营销推广第四部分第四部分营销营销推推广广PARTⅠ营销原则PARTⅡ营销策略PARTⅢ营销手段PARTⅣ营销推广阶段PARTⅤ开盘蓄客渠道PARTⅥ销售执行PARTⅦ团队构建东正国际广场营销推广营销原则“短、平、快”?争取以最短的时间，以最平稳的方式达到快速去化及资金回笼。“高调宣传、强势销售”?推广“高调”、“不