满江红（北京）房地产经纪有限公司石景山区深入研究报告目录Part1区域概述Part2市场分析Part3目标客群分析Part4土地动态区域概述Part1区域概述区域概述区域背景受一线地铁和西部传统工业的带动，石景山区是京城十大边缘集团中发展最早、最成熟的居住区。但由于国家重工业大户的首钢建设于此，空气质量、饮用水质、周边环境的污染问题，长期阻碍了石景山区域房地产的发展。随着北京经济产业结构的调整，污染问题已经得到逐步改良，首钢迁移再次促进石景山区居住环境的改善。?其实，石景山是京西自然环境较好的区域，离西山最近，又有永定河河道穿过，未来五年还将完成八个景点。在城区里发展绿色产业是石景山区的独有特色。地势的独特，以及多年的绿化积累，已基本上形成了把上风上水的石景山变成北京市“绿肺”的难得优势。2008年的奥运会同样给石景山带来了契机。三个奥运会场馆主会馆将座落于此，五棵松附近的大型奥运项目、阜石路上的首钢篮球馆、石景山体育场、位于老山的国家自行车摩托车训练基地等，都将给石景山的房产项目带来潜在的升值空间。区域概述区域人口一、区域人口总量2009年石景山区域内共计居民家庭130232户，其中常住人口336427人，与第五次全国人口普查区域人口普查时相比，区域内常住人口增长率为7.48%（包括自然增长与人口迁移），流动人口增长17.13%，区域外来人口数量为60079人，具体数据详见下表：区域范围内人口状况统计表类别数量总户数（户）130232总人口（人）336427外来人口数量（人）60079资料来源：北京市统计信息咨询中心区域概述区域人口二、年龄结构区域范围内人口年龄结构比例统计表上述数据表明；人群年龄结构中21-40岁区域市场比区域市场比例例（（%%））、41-60岁共占63.3%，表明本区域以青年、中年按按年年龄龄分分组组年龄段为主要客群，是本地区常住人口中购买力最2020岁岁及以下及以下117.77.7强的消费群体，是各服务行业最为有效的支撑；其2211--3300岁岁112.72.7中0-20岁的人口总数达到6.98万人，占总体人口3131-40-40岁岁118.68.6的17.7%，在未来几年消费市场中，此年龄阶段的4411-50-50岁岁119.79.7人口将具有较强的消费潜力；本地区61岁以上的年5511-60-60岁岁112.2.33龄段占本区域人口总数的19%，该部分人群消费特点是消费需求随着年龄的增长逐渐减少，其消费观6611-70-70岁岁112.72.7念保守，冲动性购买较少并且购买之消费品种较为7070岁岁以上以上6.6.33单一，消费品大多以日常用品为主，尽管此年龄段合合计计110000所占比例不大，但仍会成为消费市场发展的阻碍因平均平均年年龄龄（（岁岁））4411.2.2素之一。资料来源：北京市统计信息咨询中心区域概述区域人口三、居民可支配收入指居民可用于最终消费支出和其他非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。今年1~8月，全区城镇登记失业率为2.86%，同比下降0.22个百分点。同期，全区城镇居民人均可支配收入16888.8元，同比增长8.3%；人均消费性支出为11033.7元，同比增长10.2%。恩格尔系数为34.2%，同比下降0.9个百分点。全区就业岗位基本稳定，居民收入稳步增长。四、在岗职工年平均工资在岗职工年平均工资表明一定时期在岗职工工资收入的高低程度，是反映职工工资水平的主要指标。2005至2009年，石景山区在岗职工平均工资由21254元增长至60734元，平均增幅为16.9%。区域范围内人口收入水平统计表月收入月收入13130000元以下元以下131300-200000-2000元元20020011-4000-4000元元40040011-6000-6000元元60060011元以上元以上百分比百分比3333..11332.72.720.20.117.27.26.96.9资料来源：北京市统计信息咨询中心区域概述区域配套在石景山区，大多房地产项目主要集中在八角、杨庄、苹果园一带。该地区拥有优越的运动休闲环境，首钢体育中心、石景山游乐园、古城公园、希望公园、雕塑公园、八大处公园、森林公园、香山公园……汇集于此。教育环境也是非常不错的，有首钢幼儿园、石景山第三幼儿园、实验幼儿园、杨庄小学、苹果园中学、北京九中、实验中学、经原中学。购物场所有SAM会员店、华联商厦、万达广场、太平洋百货、小白羊超市、星座商厦等。对于购房者来说医疗环境好坏是十分重要的，它是人们生活健康的基本保障，区域中有首钢总医院、杨庄医院、石景山医院等。同时拥有完善的金融环境，工、建、农、商行齐全。区域概述区域交通同样交通状况也是衡量这个区域的置业前景的要素。石景山区除了复兴路、阜石路两条贯穿东西的大动脉以外，一线地铁更被无车族看好，加上已经开通的五环路，交通优势不逊于其他区域。2003年北京市政府加大了对交通的建设力度，五环路改为城市环路为石景山区特别是苹果园、杨庄、八角等一带的房地产开发注入一针强心剂。地铁：从区通过的地铁一号线贯穿北京东西两翼，连接地铁二号线、五号线等所有城市轨道交通线路，快速便捷，优势明显。铁路：石景山区内有丰沙线（丰台西－沙城）、京门线（五路－门头沟）、京原线（石景山南－原平）、西长线（西客站－长阳线路所）、101库线（西道口－101库）等，其中，石景山南站的专用线有首都钢铁公司、北京巴布科克.威尔科克斯有限公司、首钢重型机械厂专用线，西黄村站的专用线只有一条。区域概述区域交通公路：?玉泉路为南北走向二车道，位于该项目东部边缘，向东与石景山路相交，西至京石高速公路；?鲁谷西路与玉泉路平行，位于该项目西部边缘，南北与石景山路和莲花池高速路相交；?鲁谷村路为东西走向4车道，位于该项目北部边缘，向东与石景山路相交，向西与莲花池高速路相交；?莲花池高速路为莲花池路向西的延伸，东西贯穿四环、五环，位于该项目的最南段。区域概述石景山区市政项目进度区域概述石景山区市政项目进度苹果园交通枢纽项目CRD规划13个功能区中10大重点发展项目之一CRD规划中六个商务功能区之一石景山区目前最大的建设项目?项目位置：石景山区中部苹果园,以苹果园地铁为核心５公顷的范围．?项目四至：北至金顶山，南至阜石路，东至苹果园大街，西至金顶西路。?项目概况：建设大型地铁、公交枢纽站场，并配套建设品牌商业街、综合购物中心和酒店、公寓设施。?控制规划：项目总规划面积77.99公顷,交通枢纽占5.91公顷,其中广场用地1.15公顷，交通设施用地4.76公顷建筑面积694,400平方米，?规划理念：以苹果园地铁站为核心，建设地上、地下相结合的现代立体交通商务区站，带动整个地区的商业开发建设。?建设周期：2011年前全部完工区域概述苹果园交通枢纽项目项目说明：苹果园交通枢纽商务区位于石景山地铁一号线苹果园站地区，东至苹果园大街，南至阜石路，西至金顶西路，北至金顶山。总用地面积52.81公顷，规划总建筑面积为55.14万平方米，其中用于商业金融建设用地面积35.70万平方米，是集居住、商业金融、文教、医疗、市政等为一体的综合用地。交通枢纽工程建设将以苹果园地铁站为中心，设有社会停车场、旅游集散中心、公交车站和京郊铁路车站，将成为连接北京西部地区与城区的重要交通集散中心。苹果园交通枢纽商务区建设将重点打造集交通、居住和商务、休闲于一体的商务区。区域概述苹果园交通枢纽项目区域概述石景山区市政项目进度石景山银河商务区CRD规划13个功能区中10大重点发展项目之一CRD规划中六个商务功能区之一石景山东部发展重点——现代商务区?项目位置：北京长安街延长线南侧，石景山区政府周边。?项目功能：文化娱乐街和标志性演艺剧场。?项目设施：高端酒店、商务办公和文化娱乐等。?基本情况：项目占地面积191700平方米，建筑面积762100平方米，拟建设商业金融设施689900平方米、文化娱乐设施59900平方米、市政公共设施38600平方米。项目总投资额4.05亿美元。区域概述石景山银河商务区项目说明：银河商务区位于石景山鲁谷地区，东至鲁谷大街，南至鲁谷西小区，西至鲁谷北路，北至石景山路，紧邻石景山路南侧，与莲石路直线距离约700米。总占地面积为18.8公顷。目前已建设有万达广场、中铁大厦、铂尔曼酒店、万千百货、家乐福超市、万达影城等多种商业项目。银河商务区是我区重点打造的商务功能区之一，将以发展商务金融产业和总部经济为重点，建设成为区域政治、经济、文化核心区。区域概述石景山银河商务区金鼎商贸区金银河商务区鼎商贸区银河商务区区域概述石景山区市政项目进度北京国际雕塑园地下商业文化娱乐中心项目CRD规划13个功能区中10大重点发展项目之一是石景山区产业格局“一、二、三、六”中六个商务功能区之一?项目位置：石景山区玉泉公园?项目四至：东至玉泉路,南至鲁谷路,西至鲁谷西街,北至石景山路?项目概况：商业及地下车库?控制规范：占地约3.5公顷，规划建筑面积11.7万平方米?规划理念：集文化、休闲和娱乐于一体的文化娱乐中心区?建设周期：2007年9月----2008年10月完成拆迁、拆除和市政相关工作.区域概述北京国际雕塑园项目区域概述石景山区市政项目进度京西商务项目CRD规划13个功能区中10大重点发展项目之一CRD规划中六个商务功能区之一?项目位置：石景山路和古城南路西南角?项目四至：北至石景山路，南至二号规划路，东至古城南路，西临八角居住区。?项目概况：商业金融?控制规划：项目总规划占地面积25.84公顷,建筑面积34.4万平方米?规划理念：以会展、商务、酒店、娱乐为一体的商务会展