香港华厦伟业国际机构淮安今创花园项目淮安今创花园项目投标单位：香港华厦伟业?上海金贝二零零六年三月十五日香港华厦伟业国际机构承蒙今创集团的认可，上海金贝房地产代理公司倍感荣幸能够为位于淮安市清河区东部，开发区北部的三块地块进行市场调查、项目分析以及产品定位，我们所做工作的顺序为：香港华厦伟业国际机构第一部分市场调查一、淮安宏观概况1、城市概况2、经济概况1.1地理区位2.1物产资源1.2城市性质2.2产业基础1.3历史人文2.3人力资源1.4行政划分2.4经济发展(从8个方面概述）1.5交通条件1.6城市建设香港华厦伟业国际机构-第一方面是宏观面。宏观面的城市概况和经济概况在此不做细讲，“经济发展”我简单讲一下，05年淮安生产总值560亿，增长12.6%，这是可喜的，利好的数字，它反映了当地人民的生活水平在稳步提高，预示了城市经济增长的发展前景。人均可支配收入9115元，农民人均纯收入4000元，分别递增11.1%和5.8%，人均储蓄存款余额比“九五”末翻了一番。“十五”以来淮安累计投入市建设资金306亿元，建成区面积由60平方公里扩大到85平方公里，人口由65万增加到85万人，城市化水平达到38%。初步形成了工业向开发区集中，商贸、金融向淮海商业区和水渡口商务区集中，居住向社区集中，高校、科研单位向高教园区集中的空间格局；市区“七纵八横”和“一圈二环三连”的道路主框架已经形成，钵池山公园、大运河文化广场等大型休闲广场相继建成。香港华厦伟业国际机构二、淮安房地产市场概况-项目指标楚州区淮阴区开发区市区合计预估开发建筑面积（万25.738.754.9132.6251.9㎡）香港华厦伟业第二方面是房地产市场国际机构从政府的公布信息看土地市场对外数据，自2005年以来至2006年2月15日，淮安市区住宅土地（含商住）出让面积总计为约122万平方米，其中淮阴区出让住宅（含商住）土地面积140905.9平方米，经济技术开发区出让住宅（含商住）土地面积为237856.4平方米，楚州区住宅土地出让面积172012.5平方米，清河及其周边区域的住宅土地（含商住）出让面积为662188.6平方米,预计06-07年将投入市场的商品房供给量将达到250万平方米以上，未来市场竞争压力是较大的。??香港华厦伟业-国际机构2005年以来淮安市住宅土地出让成交情况一览表地块编号地块名称出让面积用途容积率市区合计出让面积662188.6平方米2005G22市区黄河路北侧5340.9平方米商住1.72005G31市区工行城中办地块6231.1平方米综合2.52005G37大同路南侧地块127169.3平方米住宅2.02005G38西安路西侧地块18862.5平方米住宅2.02005G41轴承厂地块45238.9平方米商住2.02005G45大修厂地块79399.3平方米商住2.02005G46清浦东区4号地块148120平方米住宅1.82006G001H01-2南昌路西侧地块147991.5平方米住宅2.22006G001H01-1济南路东侧地块83835.1平方米住宅2.0开发区合计出让面积237856.4平方米2005GK07韩泰路西侧地块68953.4平方米住宅2.22005GK10开发区翔宇大道东侧地块41869.2平方米住宅2.02005GK11开发区汕头路北侧地块15473.6平方米住宅1.72005GK13经开区宏丽商住楼地块33852.1平方米商住3.52005GK16经开区济南路西侧地块20703.1平方米商住3.52005GK19广州路西侧地块57005平方米住宅1.7淮阴区合计出让土地面积140905.9平方米2005GH11淮阴区原府前小区地块105815.9平方米住宅2.02005GH08淮阴区化肥厂南侧地块35090平方米商住5.0楚州区合计出让土地面积172012.5平方米2005GC08楚州区运河安置小区地块13827.7平方米住宅1.452005GC09楚州区海棠花苑地块158184.8平方米住宅1.5香港华厦伟业国际机构三、区域重点个案分析1、个案分布图香港华厦伟业国际机构第三方面从市场竞争个案来看数据分析：比佛利花园（四期）：总建面：约0.85万方（四期）；现房；主力面积：182-226平方米（别墅）；销售均价：4100元/平方米；销售率：80%世袭领地：总建面：约4万方；现房；主力面积：250平方米（双拼）主力总价：90万左右；销售均价：3600元/平方米；销售率：85%东方明珠花园：总建面：约4万平方米；开盘日期：2005年4月主力面积：2室户，90平方米左右；3室户，135平方米左右；销售均价：2700元／平方米；销售率：40%翠景美墅：总建面：占地60亩，建筑面积2万平方米；开盘日期：2006年3月；容积率：小于0.6；销售均价：独栋，5100元／平方米；双拼，4500元／平方米；联排：4100元／平方米主力户型：独栋，360平方米；双拼，280平方米；联排，200平方米；预定率：45%。香港华厦伟业国际机构东方曼哈顿：总建面：3万平方米左右；主力面积：135—147平方米；销售均价：2600元／平方米；销售率：35%淮海第一城（一期）：开盘时间:2005年11月；45%（一期第一组团）；销售均价：3400元/平方米（高层）?财富广场：开盘时间：2004年4月；销售率：45%；销售均价：3150元/平方米；物业形态：高层淮海购物广场：开盘时间：2004年4月；销售率：55%；物业形态：高层；销售均价：3100元/平方米左右温州花苑：开盘时间：2005年12月；去化率：45%；销售均价：2500元/平方米；物业形态：多层总结：从以上个案分析来看，目前是别墅项目销售率最好，多层次之，高层、小高层销售压力最大。?香港华厦伟业-国际机构2、个案数据比佛利花园地理位置：市开发区珠海路8号开发商：淮安诚益房地产开发建设有限公司物业形态：别墅（双拼+独栋），小高层开盘日期：2002年工程进度：现房主力面积：182-226平方米（别墅）销售均价：4100元/平方米（在售别墅）销售率：85%香港华厦伟业-国际机构世袭领地地理位置：北接珠海路，西邻南昌路，南靠纬一路，东接济南路投资开发：江苏浩源集团·淮安浩源房地产开发有限公司建筑设计：上海筑成建筑设计有限公司景观设计：加拿大PARALINK景观设计有限公司行销企划：上海尚安投资咨询有限公司物业形态：别墅（以3层联排为主，部分独栋）规划户数：154户工程进度：现房主力面积：250平方米（联排）主力总价：90万左右销售均价：3600元/平方米销售率：80%香港华厦伟业-国际机构东方明珠花园地理位置：翔宇大道与珠海路交汇处东行300米，钵池山公园对面开发商：淮安天瑞房地产开发有限公司全程策划：上海绿房子投资管理有限公司物业形态：高层（19层）、别墅（双拼）工程进度：主体结构施工中建筑面积：约4万平方米规划户数：316户主力面积：2室户，90平方米左右；3室户，135平方米左右主力总价：25万、37万销售均价：2700元／平方米销售率：35%香港华厦伟业-国际机构东方曼哈顿地理位置：市经济开发区深圳路11号，市公安局对面开发商：淮安市东方房地产开发有限公司建筑设计：江苏东方建筑设计有限公司全案推广：南京盈恒房地产销售策划有限公司物业形态：高层，南楼19层，北楼22层工程进度：主体结构施工中规划户数：148户建筑面积：3万平方米左右销售均价：2600元／平方米销售率：35%主力面积：135—147平方米主力总价：35－38万地下机动车位：49个-香港华厦伟业国际机构翠景美墅地理位置：淮阴区古黄河风光带北畔，沈阳路东侧开发商：淮安市曙光房地产开发有限公司建筑设计：淮安市建筑设计有限公司物业形态：别墅工程进度：主体结构封顶项目规模：占地60亩，建筑面积2万平方米容积率：小于0.6绿化率：45%规划户数：共33幢，79户预定率：45%销售均价：独栋，5100元／平方米；双拼，4500元／平方米；联排：4100元／平方米主力户型：独栋，360平方米；双拼，280平方米；联排，200平方米香港华厦伟业国际机构淮海第一城地理位置：位于淮海东路北侧投资组合：华立地产、曙光建设开发商：淮安市华立曙光置业有限公司建筑设计：上海博地建筑设计咨询有限公司物业形态：高层住宅、花园洋房、别墅、办公楼、购物中心、宾馆等工程进度：主体工程施工中项目规模：总用地面积20万平方米（290亩）总建筑面积：40万平方米（其中商业10万平方米）建筑密度：40.53%容积率：2.99绿地率：32%车位：1010个(南区)；其中地下停车位：940个；地上停车位：70个开盘时间:2005年11月26日销售均价：3400元/平方米（高层）车位售价：1800元/平方米销售率：70%（一期第一组团）香港华厦伟业-国际机构财富广场地理位置：淮安市淮海南路水门桥东南侧投资商：香港信泰机构开发商：金龙（淮安）房地产开发有限公司建筑设计：江苏省规划研究院工程进度：主体结构封顶物业形态：高层开盘时间：2005年销售均价：3150元/平方米主力面积：138-165平方米主力户型：3室户、4室户主力总价：44万、52万销售率：65%香港华厦伟业-国际机构淮海购物广场地理位置：位于淮海广场西南角开发商：淮安市乐园房地产开发有限公司建筑设计：江苏省规划设计院占地面积：约1.6万平方米、建筑面积：9.4万平方米物业形态：高层工程进度：主体结构封顶销售率：75%开盘时间：2004年4月销售均价：3100元/平方米左右?香港华厦伟业-国际机构温州花苑地理位置：位于古黄河南岸，南接健康东路，