石家庄公园城项目西区商业定位方案弘策·中国谨呈二0一二年七月Chapter1·市场调研篇Chapter2·项目定位篇Chapter3·业态定位篇Chapter4·产品营销篇一、商业市场概况一、整体概念定位一、整体业态规划一、项目招商策略二、消费者调研二、主题定位二、分层业态规划二、项目销售策略三、市场研究总结三、项目优惠建议三、相关工程建议Chapter1·市场研究篇整体研究思路：从整体商业市场、区域商业市场、消费者调研情况等三大方面对西区商业整体定位、营销方案做基础分析。一、商业市场概况1.整体商业市场概况市场概述中山路石家庄主要商业分布区域为沿中山路一带，东至建华大街，西至友谊大街，按区域集合度整体可分为北国和东购两大商圈。1.整体商业市场概况主要商圈分布情况主要项商圈项目概述新目华N北国商购物中心集A勒城贸S泰东尚市A休闲购物中心新购MALL场乐百物北国商汇广高档、奢侈品广银中圈先天下城东安购物中心场座心尚街广安街特色商业街益南建NASA乐友三大北新华购物中心洋国先汇城百条天天百百商银座东盛地下货购物中心货城购店东购商新百广银百货商场圈场座怀万中特达百盛百货商场广环南三条专业市场广场场勒泰购高档、奢侈品待开业物中心购物中心商业银座中购物中心本案所在商圈为北国商圈，后续将对北国商圈重点商业项目进行分析。环广场1.整体商业市场概况重点商业项目分析北国商城项目位置：中山东路与建设大街交汇处开业时间：1996年营业面积：53000平方米主要业态：购物、餐饮、少量娱乐?老字号的商业品牌，在石家庄人心中有着特殊的地位。?定位“都市时尚生活百货”，主要业态以零售为主，餐饮、休闲比例较少，人流量大但综合消费能力不突出。楼层楼层示意业态分布国际精品、名表、国际化妆品、黄金珠宝、电1奢华名品馆器2风尚淑女馆少女、淑女装、饰品、女鞋、电器3名媛都会馆精品时尚女装、包、商务礼装、内衣、电器4儒雅俊仕馆商务休闲、时尚男装、配饰、鞋具5运动、家居健身器材、运动休闲、保健、精品家居儿童、家居、羽6绒婴儿、儿童服饰、玩具、羽绒、快餐-1平价区国内化妆品、超市、屈臣氏1.整体商业市场概况重点商业项目分析东尚MALL项目位置：中山东路与256号开业时间：2011年4月营业面积：60000平方米主要业态：购物、餐饮、娱乐休闲等整体定位：“主题时尚商业”六层：国际影音-国内前沿标志性院线五层：自由唱响-想唱就唱KTV四层：自然乐活-超越健身连锁店、时尚主题餐厅专属服务三层：都市街区-时尚潮流服装、配饰等二层：品味时空-汇聚了际时尚之都的购物廊一层：纯净空间-汇聚国际流行派别著名服装、饰品、餐饮品牌负一：时尚生活-美食、潮流时尚负二层：停车场?整体富有一定的设计感，从传统的购物环境中脱颖而出。?切合其“主题时尚商业”的定位，引进了较多首次进驻石家庄的年轻潮流品牌，容易抓住年轻人的视线。?一层由于装修改造等原因造成层高过低，有压抑感，内部购物导示不够清晰明确，购物体验感不够舒适，有待改进。1.整体商业市场概况重点商业项目分析先天下项目位置：中山东路与青园街交口开业时间：2010年9月营业面积：120000平方米主要业态：购物、餐饮、娱乐休闲等整体定位：“现代高档商业”六层：美食娱乐广场-快餐、电玩、电影院五层：生活美苑-精品家电、数码、玩具、家居饰品四层：动感地带-时尚休闲、运动服饰、户外用品三层：品质世界-都市女装、高尔夫装、男士单品二层：名流世界-典雅女装、男士正装、男士商务装一层：国际时空-国际品牌服装负一：北国超市负二层：停车场?切合其“现代高档商业”的定位，引进了较多首次进驻石家庄的国际一线品牌，成为石家庄高端商业的代表，容易抓住高端客户的视线。?两栋高层办公双塔与先天下相互呼应，成为中山路商业街东端的高品级标志。1.整体商业市场概况重点商业项目分析大洋百货项目位置：中山路与休门街西南侧。开业时间：2011年12月营业面积：80000平方米主要业态：服装、首饰、化妆品整体定位：百货商场四层：精品男装；三层：潮流时尚服饰；二层：品牌服装，一层：珠宝、首饰、化妆品、鞋；负一层：运动休闲馆。?在中山路商业中心首次引入外来商业百货品牌。?整体商业设置，缺乏吸引人流的大型业态和汇聚人气的特色品牌，导致商场开业到现在，人气不足，经营状况不佳。。1.整体商业市场概况重点商业项目分析新天地商城项目位置：中山路与建设大街交叉口东南角开业时间：2007年6月主要业态：服装、餐饮、饰品、箱包、整体定位：时尚主题商城五层：餐饮（峨嵋小镇）四层：时尚男装三层：饰品、箱包、鞋二层：时尚女装一层：面包新语、品牌服装、床上用品、箱包?室内装修时尚新颖，符合年轻人口味，分流年轻购物人群。?紧靠北国商城，有效利用北国的知名度，带动自有商业的繁荣。?店铺分割较小，视野不开阔，商家多为中小经营者，无大型主力店。无法形成自有核心特色品牌。1.整体商业市场概况待开业商业项目分析NASA乐汇城项目位置：中山东路与大经街交口开业时间：2012年4月28日营业面积：66000平方米主要业态：购物、餐饮、娱乐休闲等?切合其“现代购物中整体定位：“现代购物中心”心”的定位，引进了较多首次进驻石家庄的一线品五层：电影院、电玩、美容美体、早教、餐饮牌，成为石家庄购物中心四层：餐饮的代表，容易抓住年轻客三层：服装、运动、文具、数码、婴儿用品、儿童乐园二层：服装、配饰、个人护理、餐饮户的消费心理。一层：服装、配饰、化妆品、数码、餐饮、家居生活负一：沃尔玛超市?紧靠批发市场，商业环负二层：停车场境较差，交通较为拥堵。虽然批发市场有外迁计划主要品牌：沃尔玛、奥斯卡院，但短期内现状无法改变H&MMUJI线、、、汤姆熊娱乐世界等。。1.整体商业市场概况待开业商业项目分析勒泰购物中心项目位置：中山东路172号开业时间：预计2012年10月营业面积：24万平米主要业态：购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、演艺、会展、酒店、会所。整体定位：多元化综合商业购物中心：大型百货商超、主题生活馆、体验馆、精品旗舰店、专卖店等。餐饮中心：商务餐厅、休闲餐厅、特色餐厅、时尚快餐、风味小吃、西餐、咖啡、酒吧以及婚庆礼堂等。庄里街：特色的美食，酒吧休闲。空中广场：儿童乐园、影院、冰场、健身会所、演艺剧场，电玩、网吧、美食广场以及水吧等娱乐设施。假日酒店：客房服务、大型温泉会馆、KTV会所、精英康体会所、红酒雪茄坊、茶园、影剧院、明星艺术沙龙俱乐部等休闲娱乐服务体系。?超前的建筑设计，大而全的业态规划，从石家庄商业市场脱颖而出。?施工进度整体结构封顶，商业招商未全部开展，后期商业能否全面运营，有待验证。?南侧为城市主干道中山路，地理位置较好，但交通较为拥堵。其他三面都是城市次级道路，交通环境较差。整体交通环境不容乐观，对后期运营制约较大。1.整体商业市场概况商业发展进程从石家庄商业业态的现状来看，商业发展正处于传统商业向现代商业的转变时期，由传统百货、超市、大卖场向综合型、主题性商业中心发展。石家庄现有主要商业形式百货超市（卖场）预计未来几年内石家庄将出现更多适应市场需求的综合性、特色性、主题性商业。1.整体商业市场概况集中型商业汇总勒泰购先天特色、时尚物中心下乐汇市场空白点城万达广新百场百盛益广场银座北国商城友建华大洋中环银座东东尚百货百百货百货广场主题购店MAL购物商业货商业L中心新天怀特新华南三地广安购物集贸条街中心市场大众?石家庄商业呈现两极分化，分为购物中心和百货商场。特色、时尚的主题性集中商业是目前石家庄商业市场中的空白点。本项目商业应切合市场空白点，打造适应市场发展需求的特色、时尚的主题性商业。2.区域商业概况沿街商业分布建设北光华路大平街安北和平路大街健康路项目位于石家庄市桥东区与长安区交汇处，周边主要有建设北大街、平安北大街、健康路、和平路、光华路等五条主要街道。2.区域商业概况沿街商业分析建设大街（和平路——丰收路）北国超市蓝天圣木家居广场机电市场2.区域商业概况沿街商业分析建设大街（和平路——丰收路）建设北大街（和平路——丰收路）段，沿街分布机电和家居两大专业市场，并形成了以机电为主的商业街。配套餐饮所占比例较高，可见集中商业对餐饮需求巨大。2.区域商业概况沿街商业分析平安大街（中山路——光华路）美博城家乐福保龙仓超市乐模茶叶商城2.区域商业概况沿街商业分析平安大街（中山路——光华路）平安北大街（中山路——光华路）段，主要有茶叶和美容美发两大专业市场，其他业态相对较零散。餐饮业所占比例较低，无法与现有专业市场形成有效互补。2.区域商业概况沿街商业分析健康路（广安大街——平安大街）省四院2.区域商业概况沿街商业分析健康路（广安大街——平安大街）健康路（长征街——广安街）段，因为有省四院，自发形成了以小型餐饮、医药、烟酒为主商业街。但餐饮业档次较低。2.区域商业概况沿街商业分析和平路（广安大街——平安大街）机电市场2.区域商业概况沿街商业分析和平路（广安大街——平安大街）和平路（平安大街——广安大街）段，因紧邻建设大街机电市场，沿街商业主要以五金机电为主。2.区域商业市场概况沿街商业分析光华路（平安大街——名门街）机电市场2.区域商业概况沿街商业分析光华路（平安大街——名门街）光华路（平安大街——名门街）段，因紧邻建设大街机电市场，沿街商业主要以五金机电。2.区域商业小结沿街商业小结项目周边沿街商业分布汇总?项目周边集中商业多为专业市场，无大型综合性商业。?项目周边沿街商业主要以五金机电为主，配套餐饮业态占一定的比例，但设置相对不足。?区域缺乏集合餐饮、购物、保健、运动为一体的大型休闲中心，这将是本案的机会点。3.在售商业市场调研重点项目分析世界湾项目形态