谨呈：深圳市富士投资（集团）有限公司谨呈：深圳市富士投资（集团）有限公司富士富士··南山南山项项目目定位及物定位及物业发业发展建展建议议版权声明本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。世联地产2010.06项目基本情况?本项目为南山荔香公园项目?项目将于2010年年底动工，预计2011年下半年推出市场开发商需求?立足南山，放眼深圳?项目外部条件优越，溢价空间大，实现利益最大化?通过项目运作树立开发商品牌形象本报告核心解决问题?项目市场定位?物业发展建议大大势势经济GDP稳步增长，经济稳定向前，通胀有预期但可控，为地产调控免去后顾之忧?一季度国内生产总值65745亿元，按可比价格计算，同比增长6.1%，比上年同期回落4.5个百分点；?从09年“保八”目标成功后，GDP持续上涨，幅度有所控制，整体经济企稳；?世行预测：2010年中国经济增速将达9.5%，明年将放缓至8.5%；?一季度，居民消费价格（CPI）同比下降0.6%，其中3月份同比下降1.2%，环比下降0.3%。工业品出厂价格（PPI）同比下降4.6%，其中3月份环比下降0.3%；?目前总体的物价和经济水平都在下降，这应该都是通缩的信号，但环比数据仍然高企，通胀苗头明显。以上数据来源于国家统计局从差别化住房信贷政策到认房又认贷，大大势势政策政策逐步严厉，誓将房价控制4月14日召开的国务院常务会议上要求：?对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。?对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月15日补充政策要点：?财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。?商品住房过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放第三套房及以上住房贷款；?对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。6月4日政策要点：?按家庭成员拥有住房数认定二套房，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女。?贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：a.借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；b.借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的；c.贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。更为严厉的调整政策出台，预计市场将面大大势势政策临更为强烈的振动及更为长久的调整周期购房类型9.274.156.6首套房（＜首付20％，基准利率首付20％，利率85折90）首套房首付30％基准利率首付30％，利率85折（≥90）信贷内?明确“家庭”定义；首付40％，利率1.1首付50％，利率1.1容对比二套房非改善?倍倍认房认贷。首付50％，利率1.1二套房改善参照首套房政策倍三套房首付和利率大幅提高停止受理9.271、成交量持续萎缩，当量停滞不前的时候，发展商为回笼资金，市场出现降价风潮；效应及2、成交均价由15000元/平米滑落至12000元/平米，下降幅度达30％；周期3、影响持续至2009年上半年，周期长达一年半。4.151、成交量在一定时期内有明显下滑，开发商报价趋于理性；预期效2、影响周期或趋漫长，预计长达一年半至两年；应及周期3、政策促进房地产市场回归理性。大势研判宏宏观经济稳观经济稳步步发发展，通展，通胀预胀预期可期可控控政策逐步政策逐步严厉严厉，政府，政府决决心心调调控控调调控更加控更加严厉严厉，周期更加，周期更加长远长远宏宏观调观调控更加控更加严厉严厉，周期更，周期更长长项项目目应应以以审慎审慎的的态态度适度适当乐观当乐观！思思维导图维导图第一部分项目审视项目印象区域占位市场研究小规模精品地块，内部景观空间小，有限规规模模印象高要求，景观资源利用立体空间受影响位置南山区南光路与南头街交界处占地面积5749.67㎡建筑面积24000㎡，其中商业1393㎡，住宅22207㎡容积率4.17建筑限高80M绿地率25%限合合正美寓正美寓足有占地4933不㎡户型限制90㎡/90%模建面：力3.5万㎡规持块支地值价观景内明明舍御舍御园园东东方方银银座花座花园园占地：5000㎡占地：4414㎡建面2.5万㎡建面：2.9万㎡东面紧邻荔枝公园，景观视野佳，北面/地地块块印象西面遮挡严重北面为明舍御园高层建筑，视野受遮挡。西面为荔东面为荔香香源小区公园西门，高层建筑视野开阔，，视野受本案看荔香公园遮挡；全景；南面为南头街，区域次干道，车行较少，整体幽静且市政绿化良好；处于次干路交汇处，与道路主干线步行5交通交通印象分钟，通达性强，交通便利公共交通通达性深南大道?至罗湖：南山大道305、204、223、382、58?至福田：395、210、36、?至蛇口：122、226、74、?至宝安：331、332、324、350、?至龙岗：337、353、?至机场：355、?至火车站：K548?地铁一号线延长线桃园站地铁1号线桃园站南海大道拥有一线永久性荔香公园园景；三甲名校资资源源印象，南山实验学校总部公园+教育开阔草地顶级资源配套林荫小路入学片区范围校区27000㎡，36个教学班220000㎡天然氧吧错落景致审视项目的身份：荔香公园景观第一第一排排地块偏小偏小，对内部环境发展空间受影响教育资源南山三南山三甲甲三三岔岔路路口口有风水隐忧周围均是入伙五年以上的商品住宅容积率4.17与豪宅形象不符，环境纯纯粹粹及及稳稳定定4.17优优质质资资源源精精品地品地块块第一部分项目审视项目印象区域占位市场研究南头片区位于南山区中部，西接前海中片区界定界定心区，是南山最早开发的区域南头是南山区开发较早的片区，区域内人口密集，消费群体集中，消费实力基础良好，是南山区成熟的居住区域。但由于历史因素及早期城市规划的原因，人们对于南头片区的印象也是停留在是一个相对杂乱的旧城区。19901990年：年：南头街道建立，科技科技园园是南山区委、南南头头华侨华侨城城区政府所在地，也是全区政治、经济、商前前海海贸中心。1/71/7的人的人口口：：红红树树湾湾根据第五次人口普查数据；南山区总人口722095人，其中南头街道109747人。后后海海位于前海、福田双城市中心中轴线上的片区升升级级区级次中心前前海海中心中心区区新新规规划划为为片片区区带带来发来发展展契契机：机：：深圳市城市总体规划(2008－2020)》确定前海的定位——作为深圳城市双中心（福田中心区和前海南头次中心中心区）之一，形成新的前海金融服务合作区,其定位分为4个区:深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整引领区。南油次中心并且在前海重点发展六大产业：总部经济、创新金融、现代物流、科技及专业服务业、通信及媒体以及高端服务业。荔香公园、中山公园双绿核中心，景观双拥绿绿核核资源深圳罕有深南大道从南头片区中部穿过，作为自然分界，北有中山公园南有荔香公园，因此南头片区又可细分为中山公园板块和荔香公园板块。【【荔荔香公香公园园板板块块】】是南山发展最为成熟的区域，由于规划发展起步较早，区域环境成熟，市政生活配套齐全，南山区政府座落在此地，此外片区也汇聚了南山一流水准的文化设施。【【中山公中山公园园板板块块】】位于深南大道的北面，区内的物业比较多样化：既有中档商品住宅、集资房、又有工业厂房、事业单位办公用房，片区物业多以中山公园为卖点或以中山公园命名。华润“欢乐颂”带来全新“消费快乐”创意商商业业的体验，为片区生活品质增值地址南山区南新路与南头街交口东北角项目占地面积2万余平方米，由购物中心和南山市政规划项目规模公园两部分组成，其中购物中心占地9000平方米，商业建筑面积32000平方米的物业。共五层：B1:12000㎡、F1:5000㎡、F2:5000商业布局㎡、F3:5000㎡、F4:5000㎡项目所在区域为深新品牌“欢乐颂”将以所在的南山区域家庭消费者为主要服圳早期最成熟的商务对象，不仅具备日常购物、休闲、餐饮、文化、金融等业旺区，汇聚了岁业态设计服务功能，以一个大卖场、一家百货为主，再加入20-30个次主力店，以迎合了消费者的“快乐消费”心态，加入游宝百货、天虹商场乐场、剧场、影院等各种娱乐功能。、家乐福、沃尔玛、曼哈商业城?、南形象定位区域级商业中心，迷你万象城油人人乐、南油顺电、南油文化广场开业时间预计2010年7月等大型商业配套设施。南山新文化地标所在，深圳人文氛围最文化文化中心浓厚的区域中状划现规南山文体中心2009年5月8日，历经4年的规划设计，南山文体中心项目隆重奠基，预计2011年建成使用，项目建成后将成为南南山艺术博览馆山新的文化地标。位于南山图书馆以东、南山大道以西。于2007年3月开工，日前已封南山文体中心项目总投资8亿元，顶，南山艺术博览馆项目占地约20000平方米，总共分为6层：地面总用地面积39586.98平方米，总建筑面5层，地下1层。建筑面积35564.1平方米，总投资2亿。积62749.84平方米；其中剧院总建筑面积26200平方米，主剧场可容纳1400位坐席和60位站席，儿童剧场可容纳321人；体育馆建筑面积11341.57平方米，坐席数2241个；游泳馆建筑面积7414.49平方米，坐席数253个。南头古城改造2010年6月召开的南山区南头古城南山图书馆深圳大学保护工程方案调整汇报会透露，南头古城全馆占