团航集：中谨呈贵阳市金阳新区项目发展建议报告2011年5月上海颂唐房地产经纪有限公司/苏州颂唐房地产咨询有限公司/无锡颂唐房地产咨询有限公司/南京颂唐房地产咨询有限公司/苏州颂唐广告有限公司《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net核心问题目标和现实的冲突企业目标市场现实当前金阳新区尚处于开发初期，商办氛围ⅠⅠ企业目标：区域产业发展引擎尚未形成，与中心城区存在较大差距。本案限高150米，贵阳市场上拥有较多超Ⅱ企业目标：区域办公楼品牌标杆过百米的建筑，并且数量不断增加。Ⅱ周边楼盘体量较大，市场竞争激烈。ⅢⅢ企业目标：快速去化且利润最大化我们怎么办？《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net核心问题一贵阳市场能够承受什么档次的办公产品？核心问题二打造什么产品才能在贵阳市场上突出重围？工作阶段划分第一阶段第二阶段第三阶段前期市场调研项目初步建议销售执行11年4月27日11年5月7日后期工作?城市发展分析?制定推广策略??贵阳市城市背景研究办公市场分析?项目整体形象定位??贵阳房地产市场调研项目分析?项目销售准备?客源分析?销售培训及执行?产品建议阶段性成果项目前期市场考察项目物业初步发展建议项目整体营销策划《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.netPart.1贵阳市及办公市场整体概况贵阳城市发展定位金阳新区发展定位贵阳办公市场概览研究目的：了解贵阳市及金阳新区的基本情况，经济发展水平，办公市场概况如何？，我们项目未来建设及发展的背景如何？在未来整个贵阳城市发展下我们的项目处于哪个战略位置？城市概况贵阳市是中国贵州省的省会，贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。贵阳市辖七区一市三县，市域总面积8034平方公里，市区面积2403平方公里，人口已超过350万人，其中市区人口超过300万人，是贵州省第一特大城市。成重都庆长贵沙阳广南昆州宁明《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net城市交通城市交通可达性高，是西南地区乃至全国的重要交通枢纽。?贵阳是中国西南重要的铁路交通枢纽，川?贵阳龙洞堡机场是距市黔、贵昆、湘黔、黔桂4条铁路交汇于此。中心12公里、车程15分钟?铁路可达全国全国各大城市。的4E级现代化机场。?贵广高速铁路的建设，将改变西部地区铁?已开辟62条航线，每周路网布局，构成“兰州——成都（重庆）——航班467架次，辐射全国大贵阳——广州”间的一条西部通往珠三角的南中城市及台湾,香港特别北大动脉。行政区。?最迟于2015年底，贵阳至周边各省会中心?2010年贵阳机场旅客吞城市2~4小时，至长三角、珠三角、京津翼吐量为627.17万人，排名发达地区4~10小时的快捷大能力铁路通道。26位，超过温州、南昌、航空铁路合肥等城市，进入了国内比较繁忙的机场之一。城市交通公路市域内现已形成以两条国道（上海到昆明321、广州到成都210）线，六条高等级公路及五条省道为骨架的市域公路交通网络。拥有国家高速公路网中三条高速公路过境。全年实现客运量17799万人次，货物运输量4223万吨。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net城市经济贵阳市近几年的GDP呈现持续上涨的良好局面，近5年保持良好的上升势头，远超全国平均增长速度。2005-2010贵阳人口变化情况2006年-2011年贵阳市GDP走势1121.8250020.00%120018.00%43017.17%14.70%15.80%902.6116.00%358364367100014.80%400353355811.115.00%14.30%14.00%800696.413.10%13.30%12.00%300602.8810.00%10.00%6008.00%20014006.00%5.00%212.431004.00%2001.76%0.64%0.57%0.85%0.82%2.00%00.00%00.00%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2006年2007年2008年2009年2010年2011年一季度人口（万人）增长速度GDP(亿元)增幅（%）?由于贵阳市本身属于农村型大城市，农村人口基数大，加快城市总人口的增长。随着贵阳市城市竞争力的不断增强，贵阳市的对外人口吸引力逐步增强，城市中外来人口的数量稳步上升。?数据显示，07年的GDP增长速度是近年来的最高水平。进入08年后，受到50年一遇的特大自然灾害与全球金融危机背景的影响下，增长幅度小幅回落，以能源、矿产、制造为首的实体产业均出现不同程度的下滑。?2010年全年贵阳市GDP总值达到1121.82亿元，较去年增长14.8%。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net城市经济从持续增长的人均可支配收入和支出看出，贵阳市整体经济持续走强，带动房地产行业进入一个高速发展阶段，从中长期看，贵阳的房地产有很大的发展空间。2006年-2011年贵阳市人均可支配收入走势2005-2010贵阳社会消费品零售总额情况180001659716.00%60025.00%1504123%1600014.00%484.7813.90%13816.850020.10%1278120.00%1400012.00%412.721122217.46%1200040014.90%343.5310.20%10.30%10.00%1000013.04%15.00%8.90%11.65%279.398.00%30080008.10%234.966.00%204.3210.00%600020040004.00%5.00%20002.00%10000.00%00.00%2006年2007年2008年2009年2010年2005年2006年2007年2008年2009年2010年城市居民人均可支配收入(元)增幅（%）消费品零售总额（亿元）增长速度?贵阳市依旧保持高增长的消费势态，总额在增长，增速稍有放缓，城市消费力将进一步加强。?2010年全市实现社会消费品零售总额484.78亿元，比上年增加17.46%。?2010年，贵阳人均可支配收入达到16597元，环比增长10.3%。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net城市经济至2010年，贵阳市第一产业进一步萎缩，第二产业占比也逐年减少，第三产业得到进一步强化，服务业全面呈现发展抬头趋势。2005-2010年贵阳市产业结构变化120.00%100.00%80.00%45.89%45.32%46.84%47.30%49.89%54.18%60.00%40.00%47.45%48.39%46.69%46.96%44.56%40.73%20.00%0.00%6.66%6.29%6.47%5.74%5.55%5.09%2005年2006年2007年2008年2009年2010年第一产业第二产业第三产业2010年，贵阳第三产业生产总值达到607.76亿元，环比增长14.1%，比值达到54.18%，已占据绝对主导地位。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net城市规划本案所属金阳新区，是未来贵阳市发展的重点方向，板块升值潜力巨大。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态，形成城区、城镇圈、城镇外围地区三层次布局。金阳新区是贵阳市完善城市布局，谋求快速发展而开发的城市新区，城市发展依靠北移、东扩、南进、西部改造全面发展。贵阳市以中心区为依托，形成多层次的城市空间布局，金阳新区是贵阳城市未来的发展方向。城市总体规划发展总体发展方向将形成以中心区（云岩区、南明区）为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net比较经济分析贵阳是整个贵州的政治、经济中心，临近周边市县由于自身发展缓慢，城市化水平低，相应的教育、医疗等较为薄弱，这也使得周边市县在相关消费上更趋向于贵阳，也使得贵阳在经济消费上统领贵州。2010年经济参考数据贵阳市遵义市六盘水市黔南州安顺市GDP（亿元）1121.82902500.64302.63233人口（万人）430750300375267人均GDP（元）26089120271670080708726城镇居民人均可支配收入165971482367341297014504城镇居民人均消费支出12939.98113.21218890509254消费品零售总额（亿元）484.78290.25110.8867.5170.08《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net比较经济分析贵阳市在人口数量、地区生产总值等硬性指标